8 szörnyű tény az ingatlanbefektetésekről

dr. Tóth András

Nincs olyan hét, hogy nálam és a csoportom tanácsadóinál ne jelentkezne legalább 3-4 olyan ügyfél, aki az eddigi befektetési célból vásárolt lakását-lakásait ne akarná eladni, hogy helyette értékpapír alapú befektetéseket keres a pénzének. Az ilyen ingatlan befektetések eddig hihetetlen népszerűek voltak. Mi az oka a hirtelen népszerűség vesztésüknek?

N. Parkinson híres könyvének a Parkinson törvénye című bestseller folytatásában kifejti, hogy miért jó tanácsadóhoz fordulni. A jó tanácsadó olyan, mondja Parkinson, mint a szorgos méhecske, aki virágról virágra száll és szállítja a virágport egyikről a másikra. Ugyanígy a tanácsadó is cégről-cégre szállva megfigyeli a jó megoldásokat, ötleteket és átadja a következőknek. Ahogy magamra tekintek a méhecske kicsit túlzás. Maradjunk a poszméhnél.

Szóval szorgos poszméhként kifaggattam ingatlanbefektetéseiktől megszabadulni vágyó ügyfeleimet és még az ingatlanszakmában dolgozó ismerőseimet is kikérdeztem. Így aztán 8 pontban szedtem össze azokat az indokokat, amiért ma már nem érdemes ilyen “megveszek egy lakást, kiadom, aztán, ha kell a pénz, jó haszonnal eladom a lakást” típusú befektetéseket folytatni.

1. Nem éri meg bérbe adni a lakásokat.
Példaként, vegyünk egy lakást és adjuk ki. Budapesten egy átlagos 10milló forintos lakás jelenleg 60.000,-Ft-ért adható ki. Ez évi szinten 720.000,-Ft – ez 7,2%-os hozamot jelent. Azaz csak jelentene. Van ugyanis néhány apró költség. Például, ha legálisan végezzük ezt a tevékenységünket, akkor azt 25% adó terheli. E mellett a lakáskiadást két dolog nehezíti még: egyrészt mindenképpen évi 1-2%-át a lakás értékének karbantartásra és – gyönyörű kifejezéssel – állagfenntartásra kell fordítanunk (festés, parketta csere, WC tartály csere, stb.) Ezen kívül rendszeres a bérlő váltás – ilyenkor akár több havi bérleti díj is kieshet és még a közvetítőnek is fizethetünk. Legyünk optimisták: 11 hónapban ki van adva a lakás. Ez már csak 3,45% hozam. Nos, ennyit bármelyik bankban megkaphatunk a pénzünkért…

2. Az ingatlanok megszerzése illetékköteles, eladásuk után pedig adózni kell.
Az ingatlanért, amikor megvásároljuk, illetéket kell fizetni. Például egy 10 milliós lakás után ez 4,4%, és további 1% általában az ügyvéd díja. Eladáskor a vételi és eladási ár különbözete után 25% adót kell fizetnünk. Ha közvetítőn keresztül adjuk el, ez további 3-4% költséget jelent. Az ilyen tételek hamar elveszik a kedvét annak, aki a “jutányosan megveszem, majd többért eladom” típusú üzletet akarnak kötni.

3. Várhatólag az ingatlanok költsége nőni fog
Európa majdnem minden országában van már ingatlanadó – ez általában évente az ingatlan értékének 1%-a. Ez nálunk várhatóan 2008-tól kerül bevezetésre. Már látom előre, hogy jó magyar szokásként mindenki 2008-ban, az adófizetés napján fog erre rádöbbenni. Másnap nagyon sokan rájönnek, hogy inkább el kellene adni a lakást. Ha mástól nem, ettől bizonyosan jó kis áresés hullám várható a használtlakás piacon.

4. Nem mennek felfelé a lakás árak.
“Mindenki” tudja, hogy a lakások ára folyamatosan és jelentősen emelkedik. És valóban ez így is volt egészen 2003-2004-ig. Ez idő alatt a lakások átlag ára mindig keményen az infláció felett nőtt. Különösen igaz volt ez az 1999 és 2000 közti időszakra, amit csak lakásár robbanásnak neveztek. De ezek az idők elmúltak. Hivatalos statisztikák szerint a legoptimistábban becsülve is éppen egy kicsit az infláció felett van a használt lakások árának emelkedési üteme. Ingatlanközvetítő barátaim szerint még ez sem igaz: az átlag budapesti használt lakások ára az utóbbi időben kb. 10%-al lement!

5. Az ingatlanok nehezen eladhatók.
Manapság kínálati piac van: a vevők válogatnak és alkusznak. Ha csak irreálisan alacsony áron nem adjuk, átlagosan 6 hónapot számolhatunk az értékesítésre. Ez komoly problémát jelenthet, ha sürgősen szükségünk lenne a pénzünkre.

6. Nem juthatunk részlegesen a beruházásunkhoz.
Egy lakás csak egyben értékesíthető. Ha a 10millió forint befektetett pénzünkből 1 millióra van csak szükségünk, akkor nem adhatjuk el csak az előszobát!

7. Az ingatlan befektetés pótlólagos tartalékokat igényel.
Az még csak hagyja ám, hogy nem szállhatunk ki gyorsan és akár részletekben az ingatlanbefektetésünkből: még komoly biztonsági pénz tartalékkal is rendelkeznünk kell: bármikor előfordulhat, egy olyan kár, aminek gyors helyreállítása több százezer forint lehet. Elég egy jó kis csőtörés, rövidzár, egy szerény tűz…

8. Hosszú távon sincs remény az ingatlanárak drasztikus emelkedésére.
Az optimisták azt mondják, ugyan most éppen nem mennek felfelé az ingatlan árak, de majd később! Akkor majd nőnek majd, mint a rakéta! Mitől? Én pénzügyi tanácsadó vagyok, aki a hosszútávú befektetésekkel foglakozom. Amikor a pénz elhelyezésre tanácsot adok, alapvetően a hosszútávú trendeket kell figyelembe vennem. Mitől mennének ugrásszerűen felfelé az árak? Magyarország lakossága folyamatosan csökken. Budapest lakossága az elmúlt 10 évben 200.000 fővel csökkent. Ki fog ezekben a lakásokban lakni? Kinek kellenek majd ezek? Másrészt, aki egyáltalán lakást akar, azoknak az igényei egyre magasabbak. Nekik épülnek – irreálisan is nagy számban – az új építésű lakások. A használt lakások – ha csak egészen kiváló helyen nincsenek – a kutyának sem kellenek. Különösen veszélyes dolog a lakótelepi lakások. Itt figyelembe kell venni a következő évek ugrásszerű energia áremelkedését is. Egy lakótelepi másfélszobás lakás rezsije nagyon könnyen 40-50.000,-Forint lehet majd havonta. Kinek kell ez majd? A németek már nekiálltak bontani a lakótelepeket…

Mindezek után felvetődik a kérdés, miért ragaszkodnak még mindig olyan sokan az ingatlanhoz? Ennek történelmi okai vannak: A szocializmus idején és a kilencvenes években a kemény inflációs időkben ez volt az egyetlen olyan befektetési forma, ami engedélyezett volt és valódi – ha nem is magas – hozamokat hozott. Ezért alakult ki sokak fejében az az elképzelés, hogy én csak a kézzel tapintható falakban hiszek! Nos én erre azt szoktam mondani, hogy akinek egynél több ingatlana van, az élete végéig biztosította magának a szabadidő hasznos eltöltését!

Ebben a gondolkodásmódban az első váltás a kilencvenes évek elején történt, amikor akinek képessége volt rá, vállalkozásokat alapított: gyakran a család ingatlanjainak eladásából. Azonban mostanra végre lehetőség van olyan befektetési formákra átváltani, amelyek vállalkozói képességek nélkül, mindenfajta tanulás és munka nélkül is valódi hozamokat hoznak – ezek a hosszútávú értékpapír alapú befektetések.

Ezek a befektetési formák magas hozamot biztosítanak minden gyomorszorító gond nélkül, ami az ingatlan befektetőket terheli. Nem kell aggódni a bérlők miatt, ha megszorulunk bármikor akár részlegesen is hozzájuthatunk a pénzünkhöz, nem kell váratlan hatalmas összeg egy csőrepedés elhárítására. Egyszerűen csak dolgozik a pénzügyi tanácsadó, dolgoznak a befektetési alapkezelők és dolgozik az a sok vállalkozás, amelynek a tulajdonrészei az alapokban vannak.

2006. július 24. 11:17 | Befektetés, Blog, Ingatlan, Tanulmányok Megosztás

Szeretne többet tudni? Jöjjön el ingyenes és kötelezettségmentes személyes tanácsadásunkra!

336 hozzászólás

leefer — 2006. július 25. 12:44

Üdvözletem!

Jelenleg éppen én is ingatlanbefektetések gondolatával foglalkoztam, de azt már én is végiggondoltam, hogy igazából nem egy jó üzlet, kivéve persze ha valaki piaci ár alatt jut egy lakáshoz és ezért piaci ár alá tud menni az eladásnál is.
Az volna a kérdésem, az ingatlanbefektetésekről írt negatív tények az ingatlanbefektetési alapokra is negatívan hatnak a jövőben?
lelildi — 2006. július 28. 14:24

Kedves Dr.Tóth András!
Magának nagyon huncut szeme van… Maga nemcsak pénzért dolgozik, szereti a raffinériákat! Munkája a hobbija. Úgy gondolom. Ez az igazi.
Egyik cikkében olvastam, hogy az értékpapíralapú befektetések -hú, de kiművelt engem – jók a befektetőnek és az ÁLLAMNAK is. Hát ez szöget ütött a fülenbe. Azért maga állambácsira is gondol. Gonosz leszek. Ki fizeti magát?
Ez durva volt, tudom. Gyorsan javítok. Ami az államnak jó, nekünk is jó, természetesen.
Szóval lehet, hogy megkeresem, még gondolkodom kicsit.
Pici a pénzem az ilyen nagyvolumenű gondolkokókhoz, ezért gátlásaim vannak. DE majd látom. Üdvözlettel: lelildi
lelildi — 2006. július 28. 14:27

Javítok, szöget ütött a fejembe.Pardon.Meleg van.lelildi

AZ inagatlanbefektetésben nagyon igaza van, sok a agond egy pici lakással is, és semmi haszon. A fiam külföldön volt, addig próbáltuk a dolgot. Üdv. lelildi
DurLaDur — 2006. július 30. 12:29

leefer

Az ingatlanbefektetési alapokban nem lakások, hanem irodaházak,”plázák”,ingatlanfejlesztő,-hasznosító,-kezelő,építési alapanyaggyártó és befektetési társaságok papírjai vannak, tehát a hatás minimális.Ezek várható hozama tehát nem függ a lakáspiac helyzetétől.
DurLaDur — 2006. július 30. 12:47

lelildi

Azt tudni kell, hogy az állami értékpapírokba a bankok és a biztosító társaságok fektetnek a legtöbbet, mivel számukra törvény írja elő, hogy mibe fektethetnek be. Ez az általuk összegyűjtött tőke 60-80%-a is lehet. Ezért tekintik a bankokat-biztósítókat a gazdaság motorjának. Magánbefektetőktől az igy befolyt tőke nagyon csekély lenne. Ez egy olyan üzlet ahol mindenki jól jár.Jól jár az egyén, mert a pénze hasznot hoz, Jól jár a bank/biztosító, mert az elért hozamból részesedik, jól jár az állam, mert a papírjait nagytételben megveszik ami jótékonyan hat a költségvetésre.

Más.
A kié magyarország? oldalon leírtam egy lakáshasznosítási lehetőséget, amit bárki megcsinálhat.
biroati — 2006. augusztus 22. 13:56

Ehhez nem kell nagy matektudás, hogy a lakás bérbeadás nem nagy üzlet. 9. tény: nincs rá fizetőképes kereslet. Tehát az megy albérletbe akinek nincs pénze,ebből kifolyólag keveset fizet érte, hosszú megtérülési idő, lelakja stb. Amennyiben egy hasonló elemzéssel bebizonyítja, hogy a gazdasági ingatlanok bérbeadása sem éri meg én is áttérek a pénzügyi befektetők világába
Üdv
biroati
ducsai71 — 2006. augusztus 27. 18:26

Jó napot!
Én jelen pillanatban üdülő vásárlásán gondolkodom még pedig hitelre! De csak olyan törlesztő részlettel amit az ingatlan ki tud dolgozni!Így lessz egy ingatlanom és a havi fizetés sem a családi kasszából kell elvennem.Lehetséges-e vagy ne is kezdjek bele?
Barcz Dénes — 2006. szeptember 7. 16:07

Tisztelt Tóth úr.
Én épp most állok egy új lakás vásárlás kellős közepén.
Két-harmadát hitelből.
Azért most mert: nem akartunk kicsúszni a kedvezményes kölcsönből
A szoc.pol miatt.
Mert jó helyen van.
És végül is jó áron sikerült.
Meg mert mi is ebbe nőttünk fel.(ingatlan befektetés)

A kiadási összeg nagyjából fedezné a törlesztö részl.

Viszont én is belátom hogy ilyen összeget talán jobb lenne értékpapírba fekteni.

Átvétel után mindjárt értékesítsem, és próbáljam meg a törlesztést kigazdálkodni? És a szoc.pol? Ha megtenné hogy egy pár mondatban segít, megköszönném. Tisztelettel, Dénes.
Fa Kinga — 2006. szeptember 7. 19:55

Ez nem fog működni, mert a szocpol összegének erejéig a Magyar Állam javára jelzálogjogot, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be. Amennyiben a 10 éves elidegenítési tilalom alatt a kedvezményben részesült tulajdonos másik lakást akar vásárolni, cserélni vagy építeni, a helyi önkormányzat jegyzőjétől kérheti a visszafizetési kötelezettség felfüggesztését (építkezésnél 3 évre, vásárlásnál 1 évre, ami azonban 1 évvel meghosszabbítható).
Andy — 2006. szeptember 14. 18:28

Mindenkinek:
1. Minden befektetés kockázatos és más a természete. Az ingatlan csk akkor éri meg ha legalább öt-tíz évre meg tudja valaki tartani és nem kényszerül rá, hogy nyomás alatt értékesítse a rossz piaci viszonyok között. Ezen kívül annak éri meg aki valamicskét ért is hozzá..persze vallóban, nem csak azt hiszem nekiem is menne alapon..
2. Minden más befektetés sokkal kockázatosabb!! Az említett pénzalapok például gyakran veszeteségeket is produkálnak, a részvények nemkülönben.
3. Magyarországon sajnos se valódi piac, se valódi finanszírozás, se sok egyéb valódi nincs, amiatt mindenki döntse el mennyi kockázatot tud vállani, és akkor kiderül hogy a fő eleme ennek a kockázatnak maga a hely..
Üdv minden kedves magyar befektetőnek.Andy
Adam — 2006. szeptember 14. 22:47

Hát érdekes ez az eszmefuttatás, de elgondolkodtató! Főleg ha azt is figyelembe vesszük, hogy mennyivel kevesebb a gond egy befektetéssel.
Tibor — 2006. szeptember 16. 10:50

Szörnyű tény:
9. Saját munkáját az ember nem számolja, pedig rengeteg munkaórát tesz ki a megszerzéssel, bérbeadással, fenntartással, ügyintézéssel eltöltött idő.
10. Bármikor -ill. adott esetben – elvehetik a hatóságok.
11.
12.
13.
.
.
.
Ásvány — 2006. szeptember 20. 21:27

Tisztelt Tóth úr!
Azért ez egy nagyon tendenciózus vélemény – látatlanban is kitalálhatja az ember, hogy olyan valaki írta, aki értékpapír befektetések közvetítéséből él…
Ugyanígy föl lehetne sorolni egy tucat szörnyű tényt az értékpapír befektetések kockázatairól is – de azt valószínűleg az ingatlanügynökök honlapján lehet megtalálni.
Természetesen nem minden ingatlan értéke nő – ahogy a német mondja 3 dolog határozza meg az ingatlan értékét “die Lage, die Lage, die Lage” azaz egyesegyedül a hely fontos, semmi más. A jó helyen lévő ingatlan értéke mindig nőni fog.
Cseh Zoltán — 2006. szeptember 24. 10:27

Tisztelt ” Ásvány ” !
Ön azt írja, hogy csak (!) a hely határozza meg az ingatlan értékét.Szerintem ez alapvetően nem így van. Persze kérdés, hogy milyen tényezőket azonosítunk a “hely” fogalmával. De a szűken értelmezett hely is relatív dolog. Gondoljunk például Telki községre (Pest megye), ahol a semmiből lett értékes egy új építésű lakóház és lehet, ha lecseng a “divattendencia” jelentősen csökkenni fognak az árak.
Vagy akár gondoljunk a Balaton parti ingatlanokra.
…” A jó helyen lévő ingatlanok értéke mindig nőni fog.”…
Ezt írja ön. Ez igaz is lehet… De mit szól ahhoz, ha az ingatlan értéke csak évi öt százalékkal nő, miközben az ingatlan értékének megfelelő értékpapir hozama például húsz százalék. Így akár még eladni is érdemes az ingatlant, majd később akár visszavásárolni. Van ennél is jobb megoldás, azt mások már leírták a “Mikorra leszek miliomos ?” című cikk hozzászólásában.
Üdvözlettel Cseh Zoltán
Fk — 2006. szeptember 25. 14:28

Tisztelt Toth András Úr!

A cikke jól összeszedett, mégis véleményem szerint kissé manipulatív. Nem szól ugyanis az értékpapír piac kockázatairól. Amennyiben összehasonlításnak szánta, úgy célszerű lenne pro-kontra érvekkel összehasonlítani, és nem csak az egyik oldal negatívumait a másik pozítivumaival egybevetni, számomra igy lenne elemzés értékű.

Tisztelettel:
Fk.
Fekete Lajos — 2006. szeptember 25. 16:01

Tisztelt Tóth András Úr !

A napokban kialakult helyzet következtében, illetve az azóta médiában kerengő gazdasági összeomlás hírének veszélyéből kiindulva kérem a tanácsát.
A lakásom el kíváno adni. Van egy meglehetősen határozott vevő jelöltem. Tervek szerint építkeznénk. Az építkezést megkezdeni a telek vásárlást leszámítva csak jövőre tudjuk gyakorlatilag megkezdeni. Attól tartok- ha a legrosszabb verzió bekövetkezik- , hogy egy esetleges infláció elviszi a maradék pénzt ami a telek vásárlás után megmarad. Mit javasol?
Eladjam most a lakásomat, avagy várjak ki amíg stabilizálódik a helyzet?
Köszönöm a válaszát !
Cseh Zoltán — 2006. szeptember 25. 16:48

Tisztelt Fekete Lajos !
Ne vegye tolakodásnak hogy levelére válaszolok. Végiggondoltam az ön helyzetét és azt kell mondanom, hogy nem elég pontos a kérdése, ezért nem lehet korrekt választ adni. (Például : nem írta meg, mikor és hogyan kapja meg a vételárat.Pedig ez nagyon fontos lehet…)
Az biztos, hogy egyes szakértők jövöre a megszorító csomag “normális” bevezetése esetén is cca. 10 % körüli inflációt jósolnak. A forint esetleges “összeomlása” esetén még rosszabb lehet a helyzet…(ennek veszélye szerintem jelenleg 30 %-os eséllyel fennáll.)
Tisztelt Fekete Lajos, ha több információt közöl, pontosabb választ is lehet adni…
Üdvözlettel : Cseh Zoltán
bakker — 2006. november 2. 15:06

Bakker! A saját részre vásárolt ingatlan, amiben lakni fogsz az nem ingatlanbefektetés! Gondolkozzatok már bakker!
dzsaburi — 2006. november 14. 13:05

Az ingatlanbefektetések – (mint általában minden) sem a túlzó dicséretekre, sem a túlzott rágalmakra nem szolgálnak rá. Semmivel nem rosszabbak vagy jobbak, mint más pénzügyi befektetések, de tipikusan más “ciklikussággal” működödnek, más előnyökkel és hátrányokkal.
Két észrevétel: az ördög itt is a részletekben rejlik: óriási hasznot lehet realizálni egy-egy áron alul vett ingatlannál vagy egy jól “megszagolt” telek/stb vételével. Van aki ebből él, van aki ezen bukik el…
Második: a hazai ingatlanpiac a kilencvenes évek felfutása és az elmúlt évek stagnálása után ERŐSEN differenciálódik, és mint tudjuk az ingatlan értékét három tényező határozza meg: az elhelyezkedés, elhelyezkedés és az elhelyezkedés.

Az elmúlt egy-másfél évben volt szerencsém alaposan körülnézni a lakás és telekpiacon és a véleményem: a VALÓBAN jó ajánlatok PRÉMIUM áron, ÓRÁK alatt elkelnek, míg a “tucatárut” hónapokig kínálhatják és jó, ha erősen diszkontált áron vevőre talál.
Az ingatlanpiaccal kapcsolatosan ajánlom mindenki figyelmébe Benjamin Graham hetvenes /!!/ években írt, mind a mai napig időszerű bestsellerét, az “Intelligent Investor-t”.
Nádudvari István — 2006. november 19. 22:23

Tisztelt Tóth András Úr!

Ne felejtsük el, hogy ingatlan befektetésnél a bérbeadási díjon kívül az ingatlan értékének inflációt meghaladó mértékű emelkedésével is számolhatunk. A befektetett pénzünk infláció követő, ezen kívül hozadéka is van. Így komplexen értékelje ezt a fajta befektetést.
dr. Tóth András — 2006. november 19. 22:29

Bocsánat, ezt ki garantálja? Az elmúlt három évben a használtlakás piacon folyamatos áresés volt (legalábbis Budapesten). Akkor miért nem egy jó ingatlan alapba fektet. A jobbak három-négy éve évi 30%-ot hoznak stabilan Euróban. szeretnék egy ilyen lakást látni…
hacacare — 2006. november 28. 19:07

dzsaburi:
kicsi javitas az Intelligent Investor-hoz:
a “hetvenes evek” egeszen pontosan: 1949
hacacare — 2006. november 28. 19:11

a lakoingatlan-vasarlas-kiadas-eladas csak egy lehetseges modja az “ingatlanbefektetes”-nek.

ezen kivul van ipari, raktar, iroda, mezogazdasagi, stb. intaglanbefektetes is.

“minden szent maga fele….”
xxx triplax — 2006. november 29. 21:13

Én nem értek a tőzsdéhez. 2004ben vettem egy 56m2 es lakást 7,6 millióért. Rá lett költve munkadíjakkal együtt 2,4 millió. 2004 közepe óta ki van adva bérbe, soha nem állt üresen havi 100000Ft-ért veszik ki csak diákok. Engem nem érdekel hogy fel vagy lemegy az ára, mert nem akarom eladni ezt az aranytojást tojó tyúkot, de kínáltak már érte 15000000 Ft-ot is. Az adózásról meg annyit ha cégként adjuk ki, eccerűen lehet szerezni költségszámlát…
Úgyhogy ez az ingatlan egy naccerű befektetés!!!!
Krisztián — 2006. december 7. 00:13

Hozzászólás DurLaDur bejegyzéséhez
2006. július 30. 12:47

“Azt tudni kell, hogy az állami értékpapírokba a bankok és a biztosító társaságok fektetnek a legtöbbet, mivel számukra törvény írja elő, hogy mibe fektethetnek be. Ez az általuk összegyűjtött tőke 60-80%-a is lehet.”

Ez már nem igaz, bár a 90-es években tényleg így volt. De ma 2006-ot írunk. Akár száz százalékban is rendfelkezhetünk a befektetésről, és akár 9-10 alap közül választhatunk, köztük komoly részvényalapok közül is.
XXXXXX — 2006. december 10. 12:46

Veszel egy használt lakást 8,1 milláért. Jelzáloghitel 7 millió+ 1,1 millió saját. A lakást kiadod havi 45000-ért, a törlesztőrészlet 60.000. 15 éves futamidő. Mindig van albérlő.
Számoljunk: 15évX12X60.000=10.800.000 Ft+ évi 130.000 kezelési ktg=1.950.000=12.750.000 Ft
Albérlő fizet ha mindig kiadva: 180X45000=8.1 millió+ a lakást eladod 15 év múlva Pl. bekeráron +8.1 millió=16.2 millió Ft.
Tehát a lakás kvázi havi szinten 15.000 Ft befektetéssel 15 év alatt hoz 16.200.000-12.750.000=3.450.000 Ft-t.
Ha a 15.000-t félre rakom 15.000X180 hó=2.700.000 Ft
A különbség 750.000 Ft és úgy számoltam, a kezdeti saját 1 milliót nem vontam le,hogy nincs számla, adó, a 15 ezret meg a párnába rakom.
Hát számoljon mindenki, de nem egy nagy biznisz.
dr. Tóth András — 2006. december 10. 13:07

Nem nagy valóban, de még ez is túlzás: 7+1,1 hitel, 15% önrész? Hát ezt szeretném látni. 30% önrész alatt szinte lehetetlen.
7 millió 15 évre 60e törlesztőrészlet szintén irreálisan jó.
Nem számoltál adókat, illetéket. És még így sem egy csúcs.
Alapkritika 3. - Európai Ingatlanportfólió - dr. Tóth András pénzügyi tanácsadó oldala — 2006. december 11. 14:28

[...] Manapság Magyarországon még mindig iszonyú nagy a befektetések területén az ingatlanokban a bizalom – teljesen ok nélkül. Hiába írtam meg 8 szörnyű tény az ingatlanbefektetésekrő címmel lesújtó véleményem erről, az emberek nap nap után úgy gondolják, hogy ők csak kőben és téglában hisznek. Nagyjából hetente összefutok horrortörténetekkel ezzel kapcsolatban… [...]
Dani — 2006. december 25. 23:57

xxx triplax!
Ha cégként adjuk ki.. akkor adóval tényleg lehet variálni.. HA…
Ön a múltat említi.. 10millát befektett lakásba..és azóta úgy alakult ahogy írta..
Akkor ha tőzsdét említ és megengedi h én is ezt az ídő távot vegyem,akkor h ne menjünk messzire csak a magyar tőzsdére és azt is csak a bux-ot leképező magyar részvényalapra vetítve nézzük,azt kell h írjam h az akkori 10milla ma olyan 24milla lenne.. Tényleg jól hangzik amit Ön ír,csak most bemutattam a másik oldalt is,amit Ön elmondása alapján nem ismer avagy amihez nem ért..
És szögezzük le,h amit ír az nekem elsőre elég jól kifogott lakásnak tűnik..De vhogy a részvények világa még jobbat hozott… újfent
P.Gábor — 2007. január 10. 17:13

Végig olvastam az ingatlanbefektetésről szóló “mumusokat”.
Sokan nincsenek tisztában az ingatlanbefektetés szabályaival.
1.Nagykeráron vásárolunk és kiskeráron adunk el!
2.NMB vagyis nettó működési bevétel ami fontos az albérlethez.Csak olyan ingatlanra veszünk fel jelzálogot amit ki tud termelni és +profitálni az albérletre szánt ingatlan!!!
3.Minimális bérleti díj emelés évente ráadásul még kedvező profitot is hoz.
4.Évente akár csak egy ingatlan megvétele és bérbeadása után 10 év múlva elmehetsz nyugdíjba.
5.Ha már több lakással rendelkezel akkor nem te fogod azokat ellenőrizni hanem a te álltalad kiválasztott ingatlan kezelő.Ezt is bele kell számolni az NMB.-be !!!!

STB ……

Szűk látáskörrel sosem leszel milliomos.
Annakidején….
pl.Jelzálogot vettem fel :6.6 millió forintot.
Kifizettem belőle az összes adósságomat és vettem belőle 4 millióért egy garzonlakást(30nm).(3 heti kutakodás után)
1.2 millióért felújítottam!!!
Eladtam 8.5 millióért és vettem egy másik garzont 4.7 millióért.
STB….
Mi a gond az ingatlanbefektetéssel????
Nefelejtsd el.
Minél több ingatlanod van bérleményben annál hamarabb mehetsz nyugdíjba és élvezed a havonta beáramló pénz amiért nem kell havonta minden nap dolgoznod.!!!
Az idő pénz .
üdvözlet mindenkinek
dr. Tóth András — 2007. január 10. 19:37

Én meg a reggeli lágytojásom nem ettem, meg, hanem kiköltöttem, és lett egy tyúkom, az tojt 500 tojást, azokat is kikeltettem, azok is tojtak 500-at, és most az egész galaxis az én tojásaimmal van tele!

Ezeket a rossz amerikai ingatlanbefektető szövegeket hagyjuk. Állítom, ma lehetetlen olyan konstrukciót találni ami pozitív cash flowt hoz, ha kevés pénzed van a fenti módon. A fenti módszered akár működhet is – a költségekről persze hallgatsz – csak baromi sok vele a munka.
P.Gábor — 2007. január 11. 18:23

Dr.Úr
Vagyis aki most szeretne ingatlanbefektetésbe kezdeni az mind egy szálig belebukik!!! ))
Kiváncsi volnék arra, hogy mik azok a költségek amit egy nagykeráron vásárolt és kiskeráron eladott ingatlan ne tudna fedezni és még profitot is hoz.
Vagyis a részvények,a tőzsde és egyebek biztosabb befektetések….
Nem hiszem.
A részvények és a tőzsde sem biztos.
Mint említettem az elöbb leírtaknál:Az ingatlan befektetésnek is vannak szabályai !!!!!
Nem észnélkül vásárolgatunk ingatlanokat amikbe belebukhatunk mint ahogyan nem észnélkül vásárolunk akármilyen részvényt,befektetési jegyet!!!
A tojás hasonlat pedig nem teljesen találó!
Az ingatlan befektető nem a galaxis ura akar lenni hanem csak egyszerűen GAZDAG !!!!
Van akinek 5 ingatlan is elég ahoz,hogy gazdagnak érezze magát és van akinek 500 kell….
Ja …és nagyon sok ember ment tönkre a részvényei miatt!!
Mind a kétfajta portfólió nyereséges lehet ha ésszel vásárolnak az emberek.
Geszti Dániel — 2007. január 11. 21:04

Tisztelt Dr. Toth András!

Megragadom az alkalmat és pontokba szedve megvilágítom a másik oldalát annak, amivel nem teljesen értek egyet a fent leírtakból.

1: “11 hónapban ki van adva a lakás. Ez már csak 3,45% hozam. Nos, ennyit bármelyik bankban megkaphatunk a pénzünkért…”

Ez igaz, de ha az ingatlan eladásakor évesített hozamot számolunk az eladási ár és a vételi ár közötti különbségből, akkor ez a százalék magasabb, különösen akkor, ha kissebb-nagyobb része ennek a lakásnak hitelből volt fizetve.. A bankban csak kamatot kapunk, de nincs tőkenövekedés.

2: A kettes ponttal alapvetően egyetértek. sok a járulékos költség, de azért itt is vannak kiskapuk pl: újépítésű lakás 15millió forintig nem illetékköteles.

3: “Várhatólag az ingatlanok költsége nőni fog” igaz, ahogy az értékük is megfelelően hoszú távon

4: “Hivatalos statisztikák szerint a legoptimistábban becsülve is éppen egy kicsit az infláció felett van a használt lakások árának emelkedési üteme. Ingatlanközvetítő barátaim szerint még ez sem igaz: az átlag budapesti használt lakások ára az utóbbi időben kb. 10%-al lement!”

Ezt hívják a szakértők, köztük ön is ís tőzsdei befektetés esetén Cost Average effektusnak. Ha lemennek az árak az örvendetes: olcsóbban lehet megvenni..:) De kíváncsi lennék: volt-e olyan ingatlan Magyarországon valaha, ami a maga idejében jó befektetés volt, és ne ért volna 20 év múlva jelentősen többet nominálértéken..

5: “Az ingatlanok nehezen eladhatók.”
6: ” Nem juthatunk részlegesen a beruházásunkhoz.
Egy lakás csak egyben értékesíthető. Ha a 10millió forint befektetett pénzünkből 1 millióra van csak szükségünk, akkor nem adhatjuk el csak az előszobát!”

Ez igaz, de gyorsan fel lehet rá venni szabad felhasználású jelzáloghitelt, ha liqviditási probléma merül fel. akár pontosan annyit, mint az előszoba eszmei értéke..:)

7: “Az ingatlan befektetés pótlólagos tartalékokat igényel”
Ezzel maximálisan egyetértek. Ez még akkor is igaz, ha készpénzért vették a lakást.

8: “Amikor a pénz elhelyezésre tanácsot adok, alapvetően a hosszútávú trendeket kell figyelembe vennem. Mitől mennének ugrásszerűen felfelé az árak?”

A megfelelően kiválasztott lakások értéke hosszútávon (legalább 10 év, de inkább 30-40) mindíg emelkedni fog, erre elég múltbeli statisztikákat nézni bármelyik országban, és bármilyen történelmi korban, amikor szabadpiaci körülmények uralkodtak. Berlinben például sok lakás épült, és alacsonyabbak az albérleti díjak, most mint régebben, de még a bontandó paneleknek is mgasabb a négyzetméterára mint itthon Budapesten sok lakásnak. Az únió fővárosainak egy részében lényegesen magasabbak a jelenlegi négyzetméterárak, mint itt..1-2 millió forint/m2 jobb kerületekben teljesen átlagos kínálati ár. És hogy kik hajtják fel az árakat? A következő generáció. Hol fog élni 30 év múlva az a sok ember aki már most is 25 éves panelban lakik? Jó öreg bérházban, vagy a mai újépítésű lakásokban..

Összegzésképpen:

A tapasztalat, ami feltételezésem szerint életrehívta ezt a cikket valós. Sokan vettek lakást, amikor nagyon mentek fel az árak, ahogyan sokan szálltak be a tőzsdére is akkoriban, sokan nyertek, és sokan buktak is.

Az ingatlanbefektetés egy szakma, mint például a fogászat. Egy ultrahangos fogkőeltávolítás sem említhető egy lapon a
a kilincsre kötött madzag segítségével kihúzott foggal.
Aki nem tanulta meg az ingatlant, az könnyen úgy járt, mint aki nem tanulta meg a tőzsdét a 90-es években. Aki nem ért hozzá, az vegyen ingatlanalapot. Aki nem tud részvényekkel kereskedni, az vegyen befektetési alapot. Tény hogy nem “olyan macerás” egy befektetési alap, mint egy lakáskiadás.

Szerintem mindkettőnek helye van egy ember életében. Az ingatlannak is, meg a tőzsdének is. Ma sem mindegy, hogy hol veszünk lakást. a kormányzati negyed közvetlen szomszédságában, vagy Ózdon..
Ahogy az sem mindegy, hogy milyen befektetési alapot választunk, és mikor.

Az ingatlannal kapcsolatban még megjegyezném, hogy igazán jó profitot hosszú távon akkor hoz, ha hitelre veszem.
Miért? 10% önerővel lakást venni olyan, mintha a befektetésemre 900%-os hitelt kapnék. ha eladáskor nettó 10% hasznom volt, az a befektetett tőkémen 100% ..:)

röviden ennyi.

Tisztelettel:

Geszti Dániel
LL — 2007. január 14. 02:24

Tisztelettel!

Bérleti díj után 2007 jan. 01.-től 25% szja és 14% Eho dukál az APEH zsebébe, így a díj~40%-a füstbe megy.(persze ha legálisan számolunk…)Nem lehet mindenkinek társas vállalkozása.
Bizony nem mindegy hogy Ózdon vagy Budán vesszük meg befektetésünk tárgyát, az egyik 5 milló ft., a másik 50 millió ft.(hogy ne írjak túl sokat.) A budai ingatlanra tehát az “átlag” befektető nem pályázhat túl nagy sikerrel..Még havi 50 ezer ft félretétele után sem.(az ózdira pedig nem akar, mert ő egy okos befektető aki tudja hogy 3XLage)
Az ingatlan, ha komolyan csinálják, rengeteg idővel jár.(nem arra gondolok hogy örököltem 20 millát és veszek egy házat bérbeadás céljából) számolni,keresni-kutatni, ellenőrizni, hivatalos ügyeket intézni, tárgyalni, alkudni. És így sem biztos a végeredmény.
DE! Mivel ez is egy külön szakma, lehet jól és gazdagon csinálni. Csak nem az egyébként munkájával elfoglalt alsó-közép rétegnek a befektetési területe, márpedig ez az oldal elsősorban nekik szól.(kivételek persze vannak, mégis, nekem több az olyan ismerősöm aki drágán vett lakást most pedig olcsón se tudja eladni a befektetését)
P.Gábor — 2007. január 14. 19:09

Ingatlanforgalmazást csak vállalkozással engedi a törvény.
Nem lehet venni és eladni az ingatlanokat évente többször magánszemélynek.
Vagyis az illetékek ebből kifolyólag leírhatók és kevesebb.

Nem állította senki ,hogy időt nem kell ráfordítani.De vajon aki minden nap eljár dolgozni az “alamizsnáért” a gyárba annak nem az ideje megy???

Én a munkámmal foglalkozó alsó középréteg közül való vagyok aki elkezdte az ingatlan befektetést.És igenis lehet csinálni.
A saját lakásomra vettem fel jelzálogot és egy percig sem bántam meg!!!!!Ugyanis nem volt egy fillérem sem…..

Az ismerősök akik drágán vettek lakást azok nem a meggondolt ingatlanbefektetők közé tartoznak és nem ismerik a szabályt…
üdv
LL — 2007. január 21. 23:55

Gábor!
Akárhogy csűrjük, az ingatlanhoz is “szimat” kell (a pénz mellett) mint az értékpapírhoz. Meg szerencse. Azért megnézném hogy ma hogyan vennél lakást amit felújítás után pikk-pakk eladsz mondjuk 20% hozammal, ezt pedig biztosan ismétled néhány havonta. Ha már profi vagy, talán igen, én a most(2 éve) nagy lelkesen indulóknál inkább bukást látok. Való igaz, a lényeg: olcsón veszed-drágán adod, akár ingatlan akár értékpapír. Nincs semmi baj az ingatlanbefektetéssel csak a ciklikusság miatt tudni kell mikor-mit-hogyan. A szabályt pedig mindenki ismeri csak nem mindenki tudja alkalmazni…
Létjogosultsága van mindkét befektetési formának, a különbség hogy értékpapírral gyorsabb és egyszerűbb “dolgozni”.
A főszabály: mindenki azt csinálja amire tálentuma adatott.Ha a raffinált befektetésekhez nincs érzéke, ismerje meg magát, tegye félre azt a tíz százalékot és vegyen állampapírt vagy -hozzáértők útmutatása alapján -befektetési alapot.
Egyébként pedig nem áll messze tőlem az ingatlan: havonta van annyi pénzem belőle 39 évesen mint másnak egész évben. De kell vele foglalkozni. Nyilván öregszem, szeretnék még kevesebb időt tölteni a pénz “manageléssel”, egy másik vonalnak bizony nem rossz az az értékpapír.
P.Gábor — 2007. január 22. 11:05

Látom te érted a lényeget.Okos ember okosan lát…
P.Gábor — 2007. január 23. 20:28

Ellenben én 2006 ban kezdtem az ingatlan befektetéseimet.
Ha eladhatóbbá varázsolod az ingatlant mint az átlag ákom-bákom felújítós kollega akkor nincs nálad sokáig az ingatlan.Vagyis évente minimum ! 3-4 ingatlant ellehet adni.
(nem mindegy, hogy mekkora és hol helyezkedik el,mennyiért kínáljuk)
De ezzel néhányan tisztában vannak már.Ők sikeresek.
Mindenesetre igazad van, hogy nem mindenkit vonz vagy nem mindenkinek van érzéke az ingatlanbefektetéshez és ezért mással próbálkozik.Ez így helyes.
Én egyenlőre nem értek az értékpapírokhoz de mindenképpen szeretnék idővel belemélyedni.És vásárolni is szándékozok.
De nem értek egyet dr Tóth Andrással aki elakarja risztani az ingatlanbefektetésről az embereket.
luneau — 2007. február 16. 21:22

Érdekes a kibontakozott vita, komoly érvek vannak pro és kontra…egy tényezőt nem említet talán senki: még Amerikában is van évi 1-2 nagy könyvelési botrány ,ami után egy egy nagy cég ( pl. pár éve az ENron) látványosan kipukkad és vele a részvényei is…tehát itt z is kockázat, hogy nem látok bele igazán a cég valós teljesítményébe…igaz, a részvényalapok szinte teljesen kiküszöbölik ezt a veszélyt. Ingatlannál én nézem meg, én “fogom meg”, tudom, hogy mit veszek és mit le7 kihozni belőle ( felújítás, galériázás, szigetelés). Ha pedig acsaládba nakad egy -két szakember (kőműves, villanyszerelő, asztalos), akkor már a felújítási költségek is mérsékeltebbek.
Tim — 2007. március 12. 12:12

Kedves Mindenki!
Néhány megjegyzés: 2 éve vettünk egy 7-ik ker-i garzont 6 mióért. fel volt újítva. azóta is 65-70-ért adjuk ki + rezsi. nem adózunk, mivel senki magánbérbeadó nem adózik ebben az országban. a lakás értéke 7 fölött van, de a környéken mindenki 8 körüli összegért kínál, aki kínál.
vettünk bele néhány ikea bútort párszázezer forintért.
a bútorok állaga nem romlott. a vétel illetéke talán 35ezer volt? de ezt a tulajdonszerzéséért fizettem, nem az üzleti célú felhasználásáért.
a hozam:
12*65=780+500ezer/év áremelkedés=1280000
1280000/6000000=21,3%, két év alatt pedig a duplája. mi más hozhatott volna ennyit?
ingatlan bérbeadásnál néhány dologra kell vigyázni: nézzétek meg a bérlőt! kérj kauciót. nézz rá havonta egyszer úgy, hogy nincs ott.
ja, és 20 év múlva jó lesz a gyereknek. én örültem volna egy ilyen kéglinek…
Üdv
Tim
gyuri — 2007. március 12. 17:21

Nekem egy üres építési telkem van azt szeretném megtudni, hogy az ingatlan adó engem ill. a telket, hogy fogja érinteni tudja e már valaki. a választ előre is köszönöm ,. Üdv. GYuri.
alap — 2007. március 14. 09:26

érdekes
alap — 2007. március 14. 10:12

Szóval érdekes dolgokról olvastam. Szinte mindenkinek igazat tudnék adni, persze abszolút igazság nem létezik.
Valóban túlkínálat alakult ki a piacon, ami csökkentette a bérleti díjakat.
Az én hitelező bankom megemelte a törlesztőt 25%-al, 3 havi levelezés után elnézést kértek és jóváírták. Próbálkoztak.
A bérleti díjak alakulását számos egyéb, hosszú távú tényező is alakítja: pl: életszemlélet – más országokban sokkal nagyobb a bérelt lakások aránya. Szerintem mi is erre tartunk. 5-10 évre kibérlik. Minek vegyék meg? Nem annyira fontos, mint nálunk, lakástulajdonosnak lenni. De mondhatnék 1000 egyéb példát: lakásárak változása, ami ugye függ a kormány lakástámogatási politikájától, a devizahitelek, jegybanki alapkamatok, banki marge mértékétől (ez utóbbinak a csökkenését várják az elemzők, ami élénkíti a lakásvásárlást, növeli a bérlemények számát, ami csökkenti a bérleti díjakat)
Csak idő kérdése, hogy az éppen aktuális kormány mikor kezdi szigorúan ellenőrizni a be nem vallott bevételt.
Cégek esetében a költségszámla lehet, hogy ideig-óráig működik, azonban kérdés, hogy elhiszi ezt a bíróság, vagy nem. Megteheted, hogy adózol egy sokkal kisebb összeg után, amiről számlát adsz, de a bíró körberöhög.
Amúgy használtlakás értékének alakulása sokkal összetettebb jelenség. Az ingatlan értékének egy része a telekben van, ami ugye nem amortizálódik. Annak értékét is a kereslet-kínálat szabályozza. A ház 50-150 év alatt tönkremegy, műszakilag meg sokkal gyorsabban amortizálódik. A New-York-i felhőkarcolókat 20-30 évente lebontják, mert az épület műszakilag korszerűtlenné válik. Ott a telek a nagy érték. Persze kérdés, hogy mennyire tartható a mostani műszaki fejlődés üteme, hiszen ha lelassul, akkor már nem amortizálódik műszakilag egy épület olyan gyorsan. Az emberek keresete, a külföldiek befektetőkedve, (ami részben a politikai és a gazdasági stabilitásnak is a függvénye), a népesség alakulása, a környezet népesség-összetétele, nagyban hozzájárul az ingatlanárak alakulásához. Ez egy olyan soktényezős függvény, ami nagyon összetett problémát alkot. Nyilván egy nagyon nagy ütemben fejlődő kínai gazdaságban sokkal gyorsabban megtérül egy ingatlanbefektetés.
Összegezve azt gondolom, hogy egy gazdasági tevékenység hozama statisztikailag a természettörvények mechanizmusát követi, hiszen ha nagy hozammal és kis kockázattal kecsegtetne, gyorsan rengetegen kezdenék el csinálni, ami a verseny miatt csökkentené az árakat. Ezért fog úgy hullámozni, mint a tőzsdei árfolyamok.
dr. Tóth András — 2007. március 14. 10:17

Jelölöm a hét legjobb hozzászólása címre.
Hajaj — 2007. március 20. 16:53

Szerintem rövid időn belül olyan “pukk” lesz itt ingatlan szempontból, hogy “lesni” fogunk.

Dr. Tóth András érvei egyrészt nagyon igazak az ingatlankiadásra, az ellentábor érveinek túlnyomó többségét adó saját élményeket (vettem 4 millióért, felújítottam 1.2 millióért, eladtam 8.5 millióért), egész egyszerűen nem hiszem el, szöveg.
Hajaj — 2007. március 20. 16:55

Pukk alatt az ingatlanpiaci lufi kipukkadását értem. Iszonyatosan túl vannak árazva az országos ingatlanok, legyen budapesti, vagy máshol elhelyezkedő. Nagyrészük eladatlan, nincs rá fizetőképes kereslet, egész addig amíg állambácsi nem ad hozzá támogatást. Most pedig nem ad. Egy jó darabig. (Remélem. Támogatástól ugyanis senki nem jut lakáshoz, attól csak az árak mennek fel.)
margó — 2007. március 29. 10:17

Megosztom veletek a saját tapasztalataimat:
Vettem egy lakást 2002-ben hitelre, önerő nélkül – akkor még lehetett. Volt nagy fedezet, így nem volt gond, kapcsolatok nélkül is sikerült. A lakás a Blahán van, egy mellékutcában, 2 percre a villamostól/metrótól, 149 nm-es, 20.000-ba került. Költöttem rá felújítás címén 2,5 milliót + illetékre 1 milliót. Kialakítottam minden szobához külön bejáratot és még egy + fürdőszobát, így öt szobát tudok kiadni (18-28nm). Kezdettől fogva 150e-ért adom ki. A banki törlesztőm havi 121.000, ami az annuitás miatt nem fog változni, illetve csökkenni fog a kezelési költség csökkenése miatt, feltéve, hogy a bank nem emel, de bármit emel, az nem haladhatja meg a 6%-ot (a törvény szerint, amit visszamenőleg ugye nem lehet módosítani). Évi ráfordítás: értékének 1% ~ havi 20.000. Eltöltött munkaidő (hirdetés/albérlőváltás, pénzbeszedés, kisebb javítások, stb): kb. 1 teljes nap/hó: 10.000. Ha ezeket levonom a 150.000-ből, marad 120.000, amit kifizetek a banknak. Pénzem nem marad. Viszont lesz 20 év múlva egy lakásom!!! Jelenértékben 3,5 millió befektetése szembeállítva a 20 millióval, 20 éves megtérüléssel: 8,75%-os hozam és minimális a kockázat. Ja és valami fontos tudnivaló: ha bejelentkezel a lakásodba, akkor nem kell adózni + 18%-ot, csak a korábbi 20%-ot. Utóbbi miatt nem kell aggódni, hiszen az államigazgatásban tudják, hogy senki nem adózik utána, kvázi szemet hunynak felette. De a kutya nem itt van elásva. A lényeg, hogy miközben a havi törlesztő változatlan, addig a havi bérleti díj növekszik! Jó, mondhatjátok erre, hogy az utóbbi időkben… De nem lehet 2 év tapasztalatából következtetést levonni. Nyilván a piaci hatásoktól függően oszcillál a lakásbérleti piac árfolyama, de ez azzal jár, hogy a reálérték csökkenését előbb-utóbb növekedés követi. Legyünk nagyon cinikusak: legyen az évi bérleti díj emelésének mértéke 3,5%. Szerintem ez reális 20 év távlatában. Ebben az esetben 20 év múlva pontosan 300.000 lesz a havi bérleti díj, a havi törlesztő viszont változatlanul (az annuitás miatt) 121.000. Szóval szerintem mindezt figyelembe véve BOMBA ÜZLET a lakáskiadás. Mellesleg ha valaki szemfüles és év közben diákoknak, nyáron meg külföldieknek adja ki, megduplázhatja a bérleti díjat. Karácsony, F1, stb. is jól jön.
Berczédi György Sándor — 2007. április 1. 17:11

Tisztelt Tóth András úr.Amit Ön állit az csak most és itt
érvényes vagyis magyarországon amely ország gazdaságát,ipa-
rát, kereskedelmét,mezögazdaságát tudatosan tönkretették,és
ezzel együtt törvényszerüen az ingatlan piacra vonatkozó,ed
-dig megszokott és alkalmazott szabályok,is degenerálódtak.
Ez egy beteg politikai és gazdasági rendszer torzszüleménye.
Mondjon mé egy országot a világban ahol nem éri meg ingat-
lanba fektetni.De reméljük eljön majd az idö amikor itt is
normalizálódik a helyzet és újra a kisembernek is érdemes
lesz ingatlanba fektetni a pénzit mert most csak a kölföldi
multinak éri meg de kérdezem annak miért éri meg magyar ing
-gatlant vásárolni ha olyan rosz üzlet az ingatlan befekte-
tés Ön szerint.Üdvözlettel Berczédi György Sándor.
KoMBanY — 2007. április 3. 13:43

Üdv Mindenkinek!

Először is. A Saját lakás/ház az nem befektetés.
Az ingatlan amiben lakunk az bizony forrás, nem pedig eszköz.
Kivéve talán ha a saját lakásunkban/házunkban van egy albérlő, ez esetben talán a rezsit tudjuk csökkentehtjük vele, de azthiszem hosszú távon senki sem szívesen tart albérlőt egy lakásban saját magával.

Másik.
Az ingatlan befeketetéseket szerintem külön kell bontani.
Az egyik a lakás jellegű inatlanok a másik az üzleti jellegű ingatlanok.

Nem érdemes lakásba fektetni, ez tény. Rengeteget építettek, a nagy városokból költöznek kifelé az emberek, egyre leljebb megy a használt ingatlanok ára, kiadni nem éri meg.
Egyedül akkor éri meg lakásba fektetni, ha olcsón jut hozzá az ember, és gyorsan, jóáron el is tudja adni.

Viszont az üzleti jellegű ingatlanokba érdemes fektetni (irodaház, irodaépület, plázák, hotelek, stb.). Viszont aki ezekbe akar fektetni, ahhoz azért kell tőke, így az emberek nagyrésze nem képes rám.

Ami a legfontosabb szerintem. Az ember saját ingatlana nem befektetés! Nem eszköz, hanem forrás! Ezt kellene végre megérteni..
KoMBanY — 2007. április 3. 14:08

Nem és nem és nem értem.
Emberek higyjétek el nem marad ez így sokáig!
be fognak keményíteni, és keményen ellenőrízni fogják a lakást kiadókat. 1-2 év, és nem lehet majd ilyen mértékben adózatlanul bérbe adni..

Másrészt meg egy ingatlannál megcsinálhatod, hogy elszámolod a cégedben a költségeket, meg számlákkal fedezed a bérleti díjból befojó összeget, meg hogy “papíron” ott laksz, és akkor nem kell annyit adózni a bérleti díj után. DE!! Ez csak egy lakásig működik! Azt soha nem fogják elhinni neked a szerver, hogy van 5 lakásod, és mindben te laksz…

Amit sokan leírtak, hogy a bérleti díjból kijön a törlesztő részlet, ez oké. Tény, hogy így 20 év alatt szinte “ingyen” lesz egy lakása, de ez nem befektetés. Ez csak egy jó módszer arra hogy az ember a gyerekének adhasson induláskor egy lakást, de meggazdagodni nem lehet belőle.
Csabicsibe — 2007. április 3. 20:23

Helló KomBanY!

Én is olvastam a “Gazdag Papa…” c. könyvet, amit irt, az valóan okosság, de a a fordításban szereplő ” forrás- eszköz” megnevezéseket igazán megmagyarázhatnád nekem. Miért forrás, ami nyeli a pénzt? Az eszközt értem.

köszi, Cs. csibe
P.Gábor — 2007. április 4. 07:44

Tisztelt Kombany

“Amit sokan leírtak, hogy a bérleti díjból kijön a törlesztő részlet, ez oké. Tény, hogy így 20 év alatt szinte “ingyen” lesz egy lakása, de ez nem befektetés. Ez csak egy jó módszer arra hogy az ember a gyerekének adhasson induláskor egy lakást, de meggazdagodni nem lehet belőle. ”

Margónak miért is nem lehetne ez befektetés???
Ingyen jut lakáshoz ! (mivel a bérlő fizeti)
Azt eladja 20 év múlva több millióért…
De ezt akár megteheti többször is! Töb ingatlannal.

hát ezt nem értem…mi a rossz ebben. Vagy irigykedsz rá ))
KoMBanY — 2007. április 11. 12:24

Csabicsibe!

Végülis ezt a forrás-eszköz dolgot mindegy, hogy minek nevezzük.
A lényeg, hogy vannak olyan dolgok, amik termelik, és vannak olyanok, amik viszik a pénzt.
Egy autó ugyebár egyértelműen viszi a pénzt. biztosítás, javíttatás, benzin, zöldkártya, stb.
A lakás is ilyen, csak nehezebb belátni. Elméletben szép dolog, hogy szüleim, 1990-ben 4Millió forintért vett háza telekkel most majd 25 milliót ér. Azonban ha beleszámítod, hogy mennyit költöttek a rendbentartásra (festés, javítások, biztosítás, adók) és a rezsikre (gáz, villany, csatorna, stb.) akkor bizony ez sem eszköz, hiszen az évek alatt dúrván számolva annyival növekedett az értéke amennyit ráköltöttek. Tehát szép, hogy van egy 25 milliós házuk, de mindíg csak vinni fogja a pénzt, mivel el nem adhatják, mert akkor nincs hol lakniuk. Olcsóbbat meg nem nagyon tudnak pesten találni, maximum ha egy 1,5 szobás panelbe költöznének.

Végülis a forrás valami olyan megfontolásból forrás, hogy ebből ered egy csomó más kiadás.
KoMBanY — 2007. április 11. 12:29

P. Gábor!

Sajnos ha hivatalosan adja ki, és adót fizet, fenntartja a lakást, stb, akkor kb. annyi pénz jön be az albérleti díjból, mint amennyi kiadás van..

Jelenleg ki lehet adni “feketén”, de ezt egyre jobban vissza fogják szorítani, ha más nem úgy, hogy szja -ként veti ki rád, mert gyarapodott a vagyonod. Vigyázni kell, mert nemsokára érvénybe lép az a rendelet, ami szerint ellenőrízhetik az éves vagyongyarapodásodat, és ha ez nem áll arányban a hivatalosan bejelentett jövedelmeddel, akkor bizony kemény ellenőrzést kapsz..

Arról nem is beszélve, hogy hol lakik, ha a saját nevére vett lakást kiadja bérbe? vesz még egy lakást, aminek ő fizeti a bérleti díját, vagy albérletben lakik?

Ha eladja a lakást, amit eddig kiadott albérletbe, és a teljes összeget részvénybe/kötvénybe/stb. fekteti, akkor nem kell albérlőt keresni, kauciót kérni, lakást karbantartani, ellenőrízni, stb. és még a hozam is nagyobb lesz, amiből aztán vehet magának lakást ha akar..
P.Gábor — 2007. április 16. 08:20

Mindkettőnek megvan az előnye és a hátránya.
A papír pórtfóliókat nagyobb kockázatúnak és kisebb hozamúnak tartom mint az ingatlanbefektetéseket.
Természetesen ez attól is függ ki milyen ügyesen kezeli az üzletet.:)
dr. Tóth András — 2007. április 16. 08:29

Az elmúlt 3 évben? Áruld el P. Gábor milyen ingatlanjaid vannak?
P.Gábor — 2007. április 16. 09:02

Jelenleg egy sincs.
Például kedden értékesítettem egy garzon lakást 4 hétig árultam és eladtam 7.350.000 ft ért.
A haszon 1.3 millió ft.
Kettő és fél hónapos felújítás után.
Mindenről számla és felújítási lista……
És már keresem a következő ingatlant.
Mégvalamit bővebben????
P.Gábor — 2007. április 16. 09:12

Elnézést de elírtam.
7 350 000 ft ért árultam.
7 000 000 ft ért vitték el.
A tiszta profit 1.3 millió.
Decs Judit — 2007. április 16. 22:41

Tisztelt Uram!

Pénzügyi tanácsadóként dolgozom és bevallom, kollégáimmal együtt- az Ön cikkének köszönhetően-, már sok ügyfél állt el az ingatlan-befektetéstől és helyezte el pénzét befektetési alapokba! Tudja, az ember vizuális típus, lyukat beszélhetek a hasába, bevehetetlen vár, de amint “írásba adom neki”, megérti a dolgot. Köszönet az összefoglalásért, ami nélkül ma már nem indulok el egy ügyfélhez sem!

Üdvözlettel, Decsi Judit
P.Gábor — 2007. április 17. 16:13
P.Gábor — 2007. április 19. 09:11

Kedves Judit

Látom szorgosan eltanácsolják az embereket az ingatlanbefektetésektől.
De van egy előnye is számomra.Nem lesz annyi konkurencia…:))
Ellenben volna egy kérdésem.
Önök tudják vagy csak telebeszélték a fejüket azzal, hogy az ingatlanbefektetés nem jól működő rendszer alapján felépülő gazdagsághoz vezető út.
Tévedés elkerülése végett : Nem a befektetési jegyek,részvények stb.. vel van gondom, hanem azzal, hogy a “másik oldalt” teljesen eltanácsolják az emberek elöl.
Dr.Tóth András valóban egy nagyon jó pénzügyi tanácsadó.
De lehet, hogy érdemes megkérdezni olyan tanácsadókat is akik nem csak ismerősök hallomása álltal, hanem benne is élnek az ingatlanbefektetés rejtelmeiben is.
Személyem szerint mind a két oldalt jól működő befektetési formának látom.
Talán inkább az olyan ember beszéli le a másik féle befektetési formáról a leendő ügyfelet aki nem igazán tudja mindkettő (ingatlan,papír) befektetési lehetőség teljes ismeretét.
AR — 2007. április 20. 09:39

T.Tóth András!

legyen szíves egy olan írást is közre adni amelyben egymás mellett összehansonlítja az ingatlan és értékpapír befektetásek KOCKÁZATAIT és ELŐNYEIT. Kérem mindezt azért, mert én is döntés előtt vagyok, még lekötörr betétben van a pénzem, ami ugyan termel éves 7,75-9 btto %-ot, de ezzel nem vagyok megelégedve és váltani akarok.

AR
tibor — 2007. április 21. 17:34

Ezek szerint az ÍR,Izraeli ,Spanyol stb. Befektetők,akik már felvásárolták pl.a fél Andrássy uzat,mind tudatlan balekok?
dr. Tóth András — 2007. április 21. 18:30

Van egy régi mondás: (kicsit durva) Egyél lószart! Egymillió veréb nem tévedhet!

Ezeknek a befektetéseknek a csúcspontja az EU-s egyesülés elött volt. Nézz utána mennyi hasznot lehetett realizálni egy ilyen befektetéssel azóta.
Ez a három év alatt mindkét kínai tőzsdeindex megduplázódott, az indiai megháromszorozódott. De még a Down Johns is 40%-ot nőtt.
tibor — 2007. április 21. 19:02

Persze utólag mindig okos az ember.A tőzsde veszélyes szerencsejázék,mondta Kosztolányi a nagy tőzsdeguru.Semmt!!!!!!!!!!!!nem lehet előre tudni,aki mást mond becsapja az emb ereket.2000-ben vettem matáv részvény 915-ért,mondták ez már kábel ár.Ugyanabban az évben egy lakást/vidéken/5millióért.Most adtam el 10-ért,és végig bérelték/egy ft.költségembe sem került a fenntartása.A bécsi “Andrássy” 2-2.5millió/nm.Régebben az eu tagjai lettünk,remélhetőleg néhány év múlva euro övezetben.Ez is szempont,nem?
tibor — 2007. április 21. 19:46

Csak kíváncsiságból megnéztem egyik nagy bankunk nemzetközi részvényalapjának árfolyamát most és 8 évvellezelőtt.most 0.91 ,8 éve 1.37.Tényleg olyan biztos tippek ezek?
dr. Tóth András — 2007. április 21. 19:52

Nem hinném, hogy az ingatlanbefektetőknek mindegy, hogy a Rózsadombon vagy a Havannán vesz befektetni való ingatlant? A befektetési alapoknál ennél sokkal szélesebb az olló.
P.Gábor — 2007. április 22. 21:09

Dr Tóth Andrást nem lehet meggyőzni az ingatlanbefektetés hasznosságáról.
Ez az oldal az ő által felépített információi alapján készült.
Nem hivatásunk ezt megdönteni.(mint ingatlanbefektetők)
Én személyszerint ingatlanbefektetésre specializálódtam ami szerintem egy nagyon szép, jövedelmező és izgalmas szakma.
A banki portfóliókat nem igazán ismerem de terveim alapján külső (Brókerek) hozzáértő emberek által szándékozom majd a befektetéseimet bővíteni.
Vagyis az én jövedelmem terv szerint:
10 % rendszeres havi jövedelem
20 % banki portfóliók /egyenlőre ez még hiányzik /
70 % ingatlanbefektetések

Számomra ez így kerek.

De nem próbálok drasztikusan lebeszélni senkit a banki befektetésekről csak azért mert én az ingatlanbefektetéseket látom gyümölcsözőnek.

ui: az egymillió veréb nem valószínű, hogy jól informált ingatlanbefektetők volnának….

De nem is találkoztam még egy olyan pénzügyi tanácsadóval aki ennyire lebeszélné a pénzét befektetni vágyokat az ingatlanokról.
Ellenben vannak követőik mint a kedves D. Judit.

Előzőleg már írtam és nem győzöm hangsúlyozni:
Csak az tanácsolja el ennyire élesen a másik befektetési formát aki nincs igazán tisztában vele….
P.Gábor — 2007. április 22. 21:16

” 8 szörnyű tény az ingatlanbefektetésekről

dr. Tóth András

Nincs olyan hét, hogy nálam és a csoportom tanácsadóinál ne jelentkezne legalább 3-4 olyan ügyfél, aki az eddigi befektetési célból vásárolt lakását-lakásait ne akarná eladni, hogy helyette értékpapír alapú befektetéseket keres a pénzének.”

így kezdődik ez az oldal.

Ezek az emberek nem körültekintően vásárolták meg a befektetésre szánt ingatlanukat…
Ilyenekből valóban sok van!
De ők nem igazán ingatlanbefektetők.Inkább spekulálni próbáltak.
Megveszik az ingatlant 10 millióért és várnak hátha kettő év múlva felmegy az értékük 11 millióra.
Ezeknek csak tanácsolni tudom: az információ hatalom!
Nagykeráron veszünk – kiskeráron adunk el !!!!
Hajaj — 2007. április 22. 22:28

“Ezek szerint az ÍR,Izraeli ,Spanyol stb. Befektetők,akik már felvásárolták pl.a fél Andrássy uzat,mind tudatlan balekok? ”
Igen. Épp olyan tudatlan balekok, mint annó a “dotkom” lufi vesztesei. A spanyolok tisztára be vannak hülyülve, mert náluk volt egy igen erős ingatlanboom 1990 óta, és ezt az euróövezetbe lépésnek tudják be. Pedig nem arról volt szó, hanem arról, hogy
a) németek (nyugdíjasok kényelmes öregkor reményében, tehetősebbek nyaraló reményében) felvásárolták az üdülőhelyi övezeteket. Teljesen. Mára spanyolt alig látsz a spanyol tengerpartokon. Van helyi német és angol, meg írek mindenütt, más nincs. Ez kereslet.

b) Spanyolországgal elég jól megindult a szekér ’90 óta (a fejlett nyugat húzta őket fel, nem más), és mivel a spanyol nyelvet beszéli soktízmillió gyakorlatilag nincstelen Dél-amerikai, elözönlötték őket a bevándorlók. Tíz bevándorló vesz egy lakást valahol, és abban laknak huszan. Ez is kereslet.

c) Román bevándorló is van tengernyi mennyiségben Spanyolországban, minthogy a román nyelv nagyon hasonlít a spanyolra, így egy hónap alatt megtanulnak spanyolul, ami nem kis előny számukra. Ez is kereslet.

d) Stabilizálódott a spanyol gazdaság, így 50 év hitelt tud felvenni az átlagspanyol, ez is keresletet támaszt, mert ugyanannyi ingatlanért tud többet fizetni.

Na ez vitte fel a spanyol ingatlanárakat az egekbe, most meg ide járnak nekünk az Andrássy útra és hasonló helyekre ingatlant hiénázni. Mert összekötötték az euróbelépést az ingatlanboommal. Mi most léptünk be, szerintük most lesz nálunk boom. Bukarestbe is nagyon járnak befektetni, ők is most léptek be.

Mi vitte fel a magyar ingatlanpiacon az árat?

a) banki hitelezés elterjedése
b) lakáshitel államilag történő támogatása
c) külföldi befektetők
d) emberi hülyeség, utóbbi idők megszokása, hogy az “ingatlan jó befektetés”.

Szerintem szar idők jönnek számukra (és örülök neki szívből), ugyanis a magyar gazdaság nem áll olyan jól, mint amennyit eddig költöttünk, az új és használt lakások eladása már most nehézkes, az állami hiteltámogatást leállították. Sőt, az ezerszer emlegetett ingatlanpiaci példa, Madrid piaca is be van fagyva megfizethetetlen árai miatt. Egyszer kell, hogy meginduljon lefele. Egyszer kell, hogy a média ne a tipikus hülyeségeket csaholja, a “XY projekt lakásainak 95%-a már a tervezőasztalról elkelt”, stb., hanem kicsit gondolkodjanak, és nézzék meg, lakó van-e benne, vagy csak valami nagyon okos befektető megvette, hogy annak az értéke majd felmegy….. kérdés, mikor sül ki, hogy az eladott új lakások nagy része is üresen áll…
P.Gábor — 2007. április 23. 08:19

..utóbbi idők megszokása miatt vásárol az ember ingatlanbefektetés céljából lakást?????? ))))

“vagy csak valami nagyon okos befektető megvette, hogy annak az értéke majd felmegy….. ” ez ismét egy spekuláció ami bejött a 70 es 80 as években. Most valóban nem.

De nem is ezek motiválják a jó ingatlanbefektetőt !!!!

Úgy találom, hogy ismét olvashattam egy olyan hozzászólást, amiből nem sugárzik az ingatlanbefektetés hozzáértése,
csak az egyéb helyekre vonatkozó “történelmi” nem igazán ingatlanbefektetésre alaklamas látásmód.

” Tíz bevándorló vesz egy lakást valahol, és abban laknak huszan. ”

Nem erről szól az ingatlanbefektetés…..
margó — 2007. április 23. 15:52

Azért milyen érdekes, hogy a szállodaiparban a befektetés 6-7 év alatt megtérül, az enyém meg, ha becsületesen adózok és saját befektetés, akkor 25 év, ha nem adózok, akkor 13 év. Ha banki hitelből finanszírozom és nem adózok, akkor 6 év. És ehhez vegyük figyelembe, hogy a szállodák éves kihasználtsága 30%-os. Mondjuk szept 11 után sok nagy szállodát eladtak, pl. Atrium Hyett, lett belőle Sofitel. De talán nem lenne hülyeség a sok kis befektetőnek összeállni és közösen egy szállodát venni. Persze közös ló, túrós hát. A részvényekben én sem hiszek, most olvastam, hogy benfentes kereskedelem miatt büntetett a versenyhivatal 250 millióra egy magyar milliárdost. A maximális büntetés 400%, neki 150%-ot róttak ki. Ez nem túl elrettentő. Vajon mennyi derül ki ezek közül? Nem értek hozzá, de az alapok nem részvénycsomagok?
Hajaj — 2007. április 24. 20:16

P. Gábor légyszíves olvasd el a hozzászólásomat, mielőtt reagálsz.

Nem az az ingatlan befektetés, hogy tíz bevándorló együtt vesz egy lakást, és huszan lakják. DE ez is egy árfelhajtó tényező, ami a spanyoloknál volt, nálunk meg nincs (remélem nem is lesz).

És igen, utóbbi idők megszokása, hogy ingatlanba kell fektetni. Bárkit megkérdezel, mibe fektetné a pénzét? INGATLANBA. Lehet, hogy hülyeség (szerintem is az), de mivel mindnki (80% felett) abba fektetné, így ez is megjelenik árfelhajtó tényezőnek. Majd ha rájönnek, hogy nem (pár év), akkor egy keresleti árfelhajtó kiesik…

Valóban nem tartom magam ingatlanszakértőnek, de szerintem te sem vagy az…. honlapod meg egyenesen kontárról tanúskodik… nem bántásnak szántam, pusztán a véleményem.
P.Gábor — 2007. április 25. 06:38

Annak idején az ismerőseim “mibe fektetssék pénzüket” kérdésre a válaszok: nem tudom, értékjegyekbe amit még a póstán is megkap az ember, autó eladások, arany stb..
Az “ingatlanhoz nem értek” válasz is sok volt még.

Bevallom, hogy az ingatlanbefektetéshez nem értek úgy mint Donald J.Trump aki már mondhatja magáról,hogy ért hozzá.
Én néhány éve kezdtem, hozzá képest gyerekcipőben járok még.
De már az első ingtalanüzletemből rengeteget tanultam és így megy ez továbbra is.
Rengeteg információs anyag van az ingtalanbefektetésről a birtokoman. Azt hiszem bátran mondhatom magamról,hogy kezdem kapizsgálni…..
Azzal szemben aki egyáltalán nem járatos ebben.

Az eredeti honlapomat megszüntettem, vagyis teljesen új weboldalt készíttetek honlapkészítőkkel.(mivel ehez én nem értek)
Amit most láthatsz az néhány hónapja él csak!!! Ez egy ingyenes oldal saját gyors kreálással adig amíg végre elkészítik a honlapomat.
Valószínű, hogy a honlapkészítésre kontár vagyok mivel nem értek hozzá de az ingatlanbefektetésekhez közelebb állok mint te ha jól veszem ki a szavaidból.

Ismét leírom: az a problémám, hogy a pénzügyi tanácsadó nem a lehetőségeket vizsgálja mind a két befektetési fajtánál hanem egyenesen lebeszéli az ügyfelet.
Nem hiszem, hogy az ingatlanbefektetés rossz befektetés lenne.
Csak vannak rosszul befektetők az ingatlanokba és vannak ilyenek a banki portfólióknál is. Nem hiszem, hogy mindenki csak nyerhet a banki papírokkal….
Elveszítheti mindenét….
Ellneben az ingatlanoknál maximum nem nyer rajta semmit és eladja az ingatlanát áron alul.
napraforgo — 2007. április 25. 15:28

Sziasztok!

Amennyire végigolvastam, P. Gábor nem csak abból profitál, hogy jól vesz, jól ad el, hanem közben a felújítókkal is szevez, alkudozik, reklamál, könyörög, fenyegetőzik, rábeszél, kötbérezik, stb, hogy olcsón, precízen, időre meglegyen az a munka, (vagy megfogta az isten lábát, ha olyan brigádot szedett össze, amelyik mindent magától, jól és olcsón csinál, és rá is ér). Ez a szervezés nem mindenkinek megy, tényleg kell hozzá szakértelem, ezért is tudja annyira megdobni a lakás értékét, mert akinek nincs fantáziája, viszont van pénze, az inkáb a már felújított lakásba megy.

Más: úgy tűnik, panelt fogunk venni hitelre. Szerintetek mennyire irreális ez a döntés? Úgy számoltam, hogy saját részre 3 szoba, kb 68nm kell, jó beosztással. Kb 5 év múlva belevágnánk egy kertesházba, tehát annyi idő múlva fontos, hogy mennyit lehet majd kivenni a lakásból.
Téglaépítésűből XIII, IV. kerületben ilyen elvétve van, azoknak is szörnyű a beosztásuk. Szóval (a megfizethető)tégla lakásoknak alapvető problémái vannak, pl 3. emelet lift nélkül, utcai, sötét, nem különbejáratú, stb.
Újépítésű vonzó, főleg a szocpol miatt. De ha a tuti hirdetéseknek utánajár az ember, rájön, hogy a lakások nagy része rettenetes helyen van, és pl soha nem süt be a nap. Ha meg minden tuti, akkor a hirdetett 280 helyett már 350 a nm ár. És 5 év múlva még lesz bőven új, egy már megvett lakást hsználtként hirdetve, már csak olcsóbban lehet eladni (jelenértéken), mivel más már nem tud rá felvenni szocpolt, illeték, ügyvéd, hirdetés, közvetítő…
A panel, amit kinéztünk, szuper jó helyen van, felújítandó, a többi ugyanott ogyanolyan meghirdetett árnál kb 2,5-4,5M-val olcsóbb lenne, ebből akár 2* is kijönne a felújítás (bár sztem a többi túl van árazva), de csak félszocpolt kapunk rá (1,2M 2,4 helyett), és félek a fűtési számláktól. A legolcsóbb újépítésű részlete is magasabb, mit a panelé, még ha egy tizest rászámolok a fűtési különbségre is, egyedül az érdekel, hogy vajon a tuti fekvés és környezet, vagy a panelsága irányába a tégla és panel között nőni vagy csökkenni fog a különbség. Plusz, ha tényleg inláció alatt nőnek az ingatlanárak, akkor az olcsó panel kisebb rossz, mint ugyanakkora újépítésű. dr. Tóth András azt írja, hogy brutálisak lesznek a távfűtés árak, máshol azt hallottam, hogy a gázárak nőni fognak, míg a távfűtést annyira nem emelik majd. Különben házközponti mérés van, a környéken több helyen egyedi mérés is van már, viszonylag tehetős lakókkal, talán panel+ is összejönne.
Ezek után tuti, hogy olyan rossz a panel?
P.Gábor — 2007. április 25. 18:48

Panelt csak akkor ajánlanék ha a ” Panelprogram”- ban részt vett vagy részt fog venni.
Nyílászárócsere, hőszigetelés felújítása, fűtés szakaszos mérése lakásonként stb…
napraforgo — 2007. április 27. 08:01

Van rá esély, hogy részt vesz, mert tehetősebb lakókból áll. A felújítást kb 2M-ra taksáltuk, festés/csempe, járólap/szalagparketta, nyílászárók. Igazából a fekvése, a jó beosztása és az infrastruktúra az, ami miatt elkezdtünk ebben gondolkodni. Havi szinten egy 10-essel kb magasabb lenne a költség, viszont mindenhol zöld, játszótér, metróközeli. A (pedig nem is olyan alacsony)keretünkből sokkal szürkébb helyen tudnánk újépítésűt venni, az igazán jó tájolású, fekvésűeket meg már átadás előtt kb 2 évvel elkapkodják… Téglaépítésűből meg cak 90nm-be “fér bele” a 2 különbejáratú szoba+nappali, annyira borzasztó az elosztásuk, Újlipótváros horribilisen drága (+gyakran távfűtéses), a többi környék meg kicsit lepukkant vagy/és túl nagy forgalommal, kevés zölddel. Szeretnénk nyár végéig költözni. Az újépítésű értelemszerűen jóval drágább, de korszerűbbb is, úgyhogy későbbiekben is drágább lesz. (bár 20M fölött már nem lehet gyorsan túladni rajta)A kérdés csak az, hogy a panelek ára relatív föl vagy lefelé fog menni?
P.Gábor — 2007. április 27. 11:13

” Ugyan a díjemelés által érintett első számlák még nem érkeztek meg a háztartásokba, ám több olyan piaci vélemény is napvilágot látott, hogy a távfűtés díjának radikális emelkedése miatt eladási hullám indulhat el a panellakások piacán. A távhő díja ugyanis a fővárosban – két ütemben – közel 50%-kal nő, ami csillagászati magasságokba emeli a – gázfűtéshez viszonyítva – már amúgy is igen magas rezsiköltséget a panelházakban.

A tömeges menekülés azonban várhatóan elmarad, hiszen a panellakásoknak hasonló árszínvonalon nem igazán akad alternatívája, azonban a kínálat érezhető bővülésére és a keresleti oldal gyengülésére számíthatunk, ami összességében árcsökkenést eredményezhet. ”
2007 első negyedév

talán ez egy kicsit segít a döntésben.
napraforgo — 2007. április 27. 14:02

Köszi, ez tényleg elég meggyőző.
Krisztián — 2007. május 1. 18:28

Tisztelt Tóth András Úr!

Ez a 8 pont igen egy oldalú. Pénzügyi tanácsadóként biztos ismeri Robert T. Kiyosaki-t (www.gazdagpapa.hu), aki arról híres, hogy ingatlanokból lett anyagilag független, éppen úgy mint amit a Monopoli társasjáték tanít, ráadásul mindent a bankok finanszíroztak neki …

Nem kell ennyire feketén látni az ingatlanpiac jelenjét és jövőjét, bár kétségem nem merül fel afelöl, hogy ez az Ön érdeke, mivel valószínűleg nincs ingatlanbefektetése a portfóliójában.

Sőt, tovább megyek. Épp az értékpapíralapú befektetéseket tartom az Én szememből kockázatosnak, amelyik nem likvid, azaz 10-20 évig nem használható egészben csak részben.

Mi lesz akkor, amikor a népesség növekedés megáll, esetleg csökken, mint az oroszoknál, vagy hazánkban. Tudom ez ázsiában még messze tűnő jelenség, de Kínában is a kevés gyerekesek kapnak adótámogatást, és náluk is a civilizált életforma a kevés gyermekkel közel van. Nem merek 10 évben gondolkodni, hogy a részvényalapok értéke nem fog nőni, mivel nem lesz aki beleteszi a pénzét, sőt csökkenni fog, mivel az akkori nyugdíjasok kiveszik a pénzüket.

Ekkor csak a valós vagyon fogja azt a hiperinflációt felfogni, mint az ingatlan, vagy az arany (valósan, nem értékpapírban) …

Természetesen ez is végletes, mint az Önök álláspontja, de aki akarja az megtalálja itthon az ingatlanbefektetések működőképes formáját is, mint pl itt:http://www.onlineingatlanakademia.hu/index.php?menu=motivation&ts=
Krisztián — 2007. május 1. 18:32

… vagy ha mégtovább megyek. Az a kérdés, hogy mi lesz akkor, amikor széleskörben fog elterjedni, hogy az USA $-t ugyan a FED gyártja, de a FED a Rotschildok tulajdona már csaknem 100 éve, és nem az USA tulajdona. Különben miből lenne az USA-nak államadóssága? Kifelé? Irodalom: http://tdyweb.wbteam.com/DrabikGodollo0406.htm
napraforgo — 2007. május 2. 12:25

Naná, hogy egyoldalú ez a lap. Nézd csak a bp-i telekárakat, azok bizony bőven infláció felett drágulnak. Ingatlanpiacon tökéletes verseny nincs; ez a többségnek megnehezíti a tranzakciókat, a többieknek viszont hagy bőven profitlehetőséget. De inkább vonjátok csak ki az összes spekulatív tőkét, lakást akarok venni, akkor -talán- jobban alakulnak majd az árak.
P.Gábor — 2007. május 3. 12:51

Olyan sok embernek működik az ingatlanbefektetősdi.
Kellene nyitni egy olyan topicot is ami ez mellett szól.
Mondjuk “8 tény ami az ingatlanbefektetés mellett szól.”
Ez után leírhatnák az emberkék, hogy szerintük mik is azok a tények amik e mellett szólnak.
Így nem csak egy szemszögből lesz kialakítva a nézőpont(mint ezen az oldalon) hanem többen is közölhetik a meglátásukat az ingatlanebefektetés jó oldaláról.

Természetesen ez az oldal soha nem jöhet létre mivel akkor Dr.Tóth András topikja jobban mérlegelésre szorul.
P.Gábor — 2007. május 3. 13:20

Elnézést.
Visszaolvasva ehez hasonló felvetés már volt.
zahort — 2007. május 3. 13:33

Az onlineingatlanakademia pont hu eleg jol eloszlatja a Toth ur aggodalmait.

En reszben igazat adok Toth urnak, de a hazai problemak nem forditottak el az ingatlanbefektetesektol. Az igazat megvallva azert mar nem otthon tevekenykedem, hanem Csehorszagban, egy Praga -es gyorsvasut- melletti kisvarosban.

Ami nekem segit: nem kesz lakasokba, hazakba fektetek, hanem °projektekbe°. Idot es energiat kell befektetnem a penz mellett, de egyreszt ettol erdekes ez a befektetesi forma, masreszt csak igy lehet igazan alkalmazni az aranyszabalyt: szerezz olcson, add el aran.
P.Gábor — 2007. május 3. 20:28

Ha jól értem akkor még az építkezés elött megvásárolod az ingatlant , mivel így kedvezőbb áron vehető meg?
Amikor elkészült /mondjuk 1 év/ akkor értékesíted?
Addigra az ingatlan felértékelődik annyira, hogy neked ez megéri?

Vagy félre értelmezem a befektetésedet??
zahort — 2007. május 7. 10:35

Ez is része a stratégiának.
DE.
Nagyobb hangsúlyt kap a lelakott, rossz beosztású, de jó helyen lévő lakások, házak felújítás/átalakítása. Ezeket sokszor szinte lehetetlen eladni, mert egy magának lakást kereső, átlagos dolgozónak nincs ideje/pénze az átalakításra. Az ingatlancápáknak pedig kicsi a projekt. Itt jövök én a képbe a tulaj szinte megmentőjeként.

Nem mondom, nem a legegyszerűbb feladat a műszaki felújítás és/vagy a jogi szétválasztás. De ha van egy jó csapat, akkor nem vészes.

Jelenleg egy 30as években épült, kétgenerációs, háromszintes, 300nmes házat veszünk éppen meg, ahol 4 lakást és két irodát fogunk kiépíteni. A finanszírozás sem titok: 6 millió forint az önrész, 34 a jelzálog (ezt nagyon könnyen meg lehet kapni). 10 millió a felújítás (ebben a konyhák és a csaptelepek nincsenek benne). A ház max 8 hónap múlva újul meg, és az értéke kb 95 millió forint lesz. Azt, hogy ki- vagy eladjuk majd, még nem döntöttük el.

Pénzt csinálni ingatlanokból munka mellett valóban nem könnyű dolog. Könnyebb bedobálni a pénzt egy alapba, aztán szorítani, hogy jól menjenek a dolgok. Ez azonban nem az én stílusom. Ezért projekteket keresek, értéket teremtek, és azt realizálom.

Így jelenleg 1millió dollárunk áll ingatlanban. 2 éven belül ugyanezt szeretném elérni euróban. Aztán negyvenéves koromra jöhet ugyanez fontban.
P.Gábor — 2007. május 7. 18:20

Értem.

De tudnál -e felsorolni 8 szörnyű tényt az ingatlanbefektetésről? ( mert állítólag nem érdemes ingatlanba fektetni a pénzünket )
zahort — 2007. május 8. 09:24

ha fel tudnék sorolni akár egyet is, nem tartanék ott az ingatlanlétrán, ahol most vagyok.

Komolyan:
Lényeges, hogy a befektető mennyire tud/akar foglalkozni a befektetéseivel.

A JÓ ingatlanbefektetéshez (amire a 8 szörnyű tény többsége nem vonatkozik) szükség van egy kis időre, munkára és tudásra/tapasztalatra. Ezek azonban nem követelnek lehetetlent senkitől. Emellett vannak bizonyos aranyszabályok, amiket be KELL tartani, és szörnyű hír nem érhet.

Örömmel látom, hogy az aranyszabályok többsége fel van sorolva ezen az oldalon is.
zahort — 2007. május 8. 09:30

Gábor, ugyanakkor ahogy kiveszem az írásaidból, te még nem vagy befektető. Jó dolog, hogy lakásokat újítasz fel és adsz el, de önmagában ez még nem befektetés, hanem pénzkereseti forma. A kérdés az, hogy mit teszel az így megkeresett pénzzel. Felteszem, hogy másik lakást újítasz fel. Itt igazából te dolgozol, nem a pénzedet (és a bank pénzét) dolgoztatod.

A befektetés (a szakirodalom szerint) akkor kezdődik, amikor hosszútávon (bérbeadással) megtartasz egy ingatlant. Ez pedig csak akkor jó üzlet, ha minél nagyobb részt a bank finanszíroz.
P.Gábor — 2007. május 8. 09:58

A passzív pénzkereset a terveim között szerepelt sokáig amit csak mostanra ét meg.
Gyors eladásokból tőkét kellett kovácsolnom.
Idén már működni fog ez a befektetési lehetőségem is.
A hosszútávú terveim 90 %- a bérleménybe kiadott ingatlanok szerepelnek.
Minél több ingatlant szeretnék megtartani.
Én még hozzád képest sehol nem tartok de mindig szívesen tanulok a nálam magasabb szinten lévő befektetőktől.
Úgyhogy személy szerint én szívesen olvasnám a tanácsaidat írásaidat…
P.Gábor — 2007. május 8. 10:54

“amit csak mostanra ét meg.”
ami csak mostanra ért meg
elnézést, helyesbítek…. )
P.Gábor — 2007. május 8. 10:59

Írtad
“A befektetés (a szakirodalom szerint) akkor kezdődik, amikor hosszútávon (bérbeadással) megtartasz egy ingatlant. Ez pedig csak akkor jó üzlet, ha minél nagyobb részt a bank finanszíroz.”

a problémám az, hogy nagyon magas havidíjakat kér a bank.
5 milliónál havi 60-70 ezer forint.(Cégnek)
8 milliós ingatlannál nehéz kitermelni ezeket a költségeket.( Bp.)
ezért járom a bankokat. Hátha valaki jobb kedvezőbb ajánlatot ad.
Vagy tudsz esetleg ajánlani bankot akivel érdemes belevágni a jelzálogban igen kedvező konstrukciókkal????
zahort — 2007. május 8. 14:13

ahogy elnézem a magyar piacot, szinte csak magánszemélyként érdemes a buy-to-let (bérbeadásra vétel) megoldást választani.

egy ismerősöm Budapesten a brokernet (.hu) segítségével talált magának – elmondása szerint – nagyon jó jelzáloghitelt. ők aztán ismerik a piacot, minden bankkal kapcsolatban állnak. esetleg érdemes lenne egy ügynökükkel beszélned. Még az is lehet, hogy az oldal működtetője is az.
P.Gábor — 2007. május 8. 18:52

akkor ő náluk is megpróbálkozok.
Vagy irány külföldia??? )
f — 2007. május 10. 08:42

http://www.penzcentrum.hu/cikk-1005956-1.html
P.Gábor — 2007. május 10. 15:01

Ezt a weboldalt még nem olvastam de sok hasznos infó van rajta.
Köszi f
Dr. Tóth Csaba — 2007. május 14. 19:55

Tényleg nem értem meg, hogy a mai használt lakás piac milyen további lehetőségeket tartogat, pláne a 2008-as ingatlanadó bevezetése után fognak sokan a fejükhöz kapkodni, meg akkor, amikor az APEH megadóztatja a kiadásból származó jövedelmeket. (pl. egy jóindulatú szomszéd feljelentése miatt – előfordult már ilyesmi.) Az APEH elévülési időn belül (5 teljes év) visszamenőleg kérheti az elmaradt adóbefizetést+késedelmi pótlékot+adóbírságot.

Bár Dr. Tóth András mai értékpapírpiacot illető optimizmusával nem tudok egyetérteni, ingatlannal kapcsolatos meglátásait teljes mértékben osztom.

Bár eredetileg a vásárlás (önerőből vagy banki hitellel)+kiadás koncepció került szóba, később felmerült a vásárlás (önerőből) nagykeráron? ez mit jelent? És felújítás utáni eladás (kiskeráron?)révén realizálható haszon, mint befektetési politika is. Ugyan KIVÉTELES esetben és szerencsével hasznot hajthat mindkettő, de messze nem jó üzlet.

1) Vásárlás+kiadás.
Újépítésű:
a) nem lehet kiadni, mert mivel erre lehet a legnagyobb mértékű banki jelzáloghitelt felvenni (a vásárláskor akár 90% régebben, de még most is simán 80%), aki fizetőképes, inkább megveszi magának. Aki nem fizetőképes még 10-20% önerő erejéig sem, annak kiadni sem érdemes egy értékesebb új építésű ingatlant, mert gond lesz a fizetéssel vagy esetleg 3 havi kauciót sem fog tudni letenni. Ezért áll egy csomó presztízs lakóparki lakás üresen, (bár tulaja van) mert a sok külföldi és a magyar piacot nem ismerő befektető azt hitte, hogy majd ki fogja tudni adni a magyar piacon is annyiért, mint Londonban vagy Dublinban egy hasonló paraméterű lakást. Azt, hogy itt a fizetések és ennél fogva az elkérhető bérleti díjak is jóval csekélyebbek, „szerencsétlenek” elfelejtették belekalkulálni a bizniszbe.
b) ha mégis valaki kiadja, itt lehet csak igazán nagyot bukni az amortizáción. Egy vadiúj lakást egy bérlő 1 év alatt le tud lakni (ő nem tulaj, nyilván nem vigyáz annyira a lakás állagára, és akkora károkat tud okozni, amit még 3-4 havi kaució sem fedez.
Használt: Ez a leggyakoribb. Mivel jól körül lett járva a téma, én a változatosság kedvéért úgy próbálom meg bebizonyítani azt, hogy a tulajnak ez nem biznisz, hogy azt bizonyítom egy példán keresztül, hogy a bérlőnek viszont nagyon is jó biznisz. Olyan meg, aki egy kicsit is ért a közgazdaságtanhoz, nem vitathatja, hogy a 2 lényegében ellenérdekű fél nem járhat jól egyszerre. (folyt köv.)
Dr. Tóth Csaba — 2007. május 14. 21:36

Egy közgazdász végzettségű ismerősöm a következő helyzetben volt 3 évvel ezelőtt. Házassága miatt XIII. kerületi garzonlakásának (1/1 saját, terhelés nélkül) eladásával egy 2 szobás lakásba szeretett volna költözni (immár párjával együtt), lehetőleg jobb helyre, Budára. Jó állapotú garzonját sikerült 7,1 millió forintért eladnia. Kinézett egy részben felújítandó 2 szobás lakást a XII. kerületben Budán, amit relatíve olcsón (16,5 millió forint) megkaphatott volna akkor. Tehát a hitelt valószínűleg megkapta volna (a 7,1 millió forintos vételár felett még volt 1,9 milliója, így a 9 millió önerőre probléma nélkül kaphatott volna 7,5 millió bankhitelt, fizetése is rendben volt).
Ekkor kérdezett meg engem, mint barátját, mert a tulaj “elszólta magát”, hogy eredetileg nem eladni, hanem kiadni szerette volna a lakást.
És rájöttünk, hogy BÉRBE VENNI SOKKAL JOBBAN MEGÉRNÉ. Számoltunk. És ők (részben az én tanácsomra is) a bérlés mellett döntöttek.
1) A bérleti díj 70.000.- plusz rezsi volt, most, 3 évvel később is csak 73.000.-ra lett emelve. Szabályos bérleti szerződése biztosítja, hogy nem lehet csak úgy kitenni a lakásból (Hosszú felmondási idő.) Gyakorlatilag mintha tulaj lenne. 3 évvel számolva eddig 1.680.000.-+ 876.000.-=2.556.000.- bérleti díjat fizetett, egyéb kiadása nem volt. Ha valami meghibásodott (pl. mosógép, villanybojler), a tulaj jött és saját költségén megjavíttatta. Nem kis könnyebbség ez. A rezsit most nem nézem, mert azt vétel és bérlet esetén is fizetni kellett volna, mégpedig ugyanannyit.
2) Megmaradt a 9 millió forintja. Ezt felosztotta 2 részre, egyik részét évente 1 éves lejáratú állampapírokba fektette (biztonság, átlaghozam 7% tőkésítve), a másik részét a kockázat megosztásával a tözsdén, deviza-határidős ügyletekben, és a nemesfémpiacon forgatta (itt van kockázat, de saját állítása szerint az évi 30%-ot hozta a dolog évente tőkésítve is. Voltak kisebb bukták, nagyobb kaszálások, de mivel nem a teljes portfóliója egy részvényben, ügyletben volt, ha egyszer-egyszer bukott is, a másik tranzakción megkereste. Hiába, közgazdász.) Ez cc. 5.500.000.- Ft az állampapírokból és 9.900.000.- az egyéb kockázati tőkével. Összesen 15.400.000.- Ebből levonva az albérletre költött költséget (amit egyébként fizetéséből fedezett, nem a befektetésre szállt tőkéjéből) marad 12.844.000.-.
És megmaradt a szabadsága. Ha jönnek a gyerekek (hamarosan), nem kell kínlódnia a lakás eladásával, ingatlanost megbízni, vevőt találni, alkudozni, stb. Egyszerűen felmondja a bérletet, felmarkolja a befektetéseit, és továbbáll egy nagyobb lakásba.

Ezzel szemben ha megveszi a lakást, belerakta volna a 9 milliós önerőt (amiből időközben jóval többet csinált), plusz a nyakába vett volna egy 7,5 milliós bankhitelt, aminek akkor 98.000.- Ft körül volt a törlesztőrészlete, 10 éves futamidővel, EUR alapon. Tehát havonta jóval többet fizetett volna törlesztésként, mint a most 73.000.- Ft-os bérleti díj. Ha nem akarná kiváltani időközben a hitelt, aminek persze további előtörlesztési költségei lennének, akkor 7 év múlva lehetne tehermentesen övé a lakás.

A lakás értéke a 3 év alatt a legjobb indulattal 1,5 millió forintot javult. Mostani piaci értéke kb. 18.000.000.-. Hasonlítsuk össze a két helyzetet, feltételezve, hogy most azonnal ki akar szállni a lakásból. (nagyobba akar menni a születendő gyermek miatt vagy kisebbe, mert készpénzre van szüksége sürgősen)

Ha megvette volna, fizet:
1) 1% ügyvédi ktsg.: 165.000.-
2) illetékkülönbözet: 564.000.-
3) Hitelfelv.kapcs.ktsg.(értékb+közjegyző,stb.: 150.000.-
4) Önerő: 9.000.000.-
5) Eddigi törlesztések: 36×98.000=3.528.000.-
6) Javítások, karbantartás, amit így helyette a bérbeadó végzett el: 350.000.- a 3 év alatt
7) Hitel előtörlesztésel összefüggő kezelési ktsg: 375.000.-
Előtörlesztés összege: 3.972.000.-
9) Eladással kapcsolatos ktsg. (min.3% ing.közv.jut. a 18.000.000.- Ft után): 540.000.-

Bevétel az eladásból: 18.000.000.-
Eddig kifizetett (1.-9. tétel): 18.644.000.-

Bukta: 644.000.-

HASONLÍTSUK ÖSSZE TÉTELESEN:
Bérlés:
1) ügyvédi költség nincs
2) illeték nincs
3) hitelfelvétellel kapcsolatos költség nincs
4) A 9 milliós önerőből lett cc. 15.400.000.-
5) Kifizetett bérleti díj a 3 évre (törlesztőrészlet helyett): 1.680.000.- (24×70.000)+ 876.000.- (12×73.000)=2.556.000.-
6)Javítást, karbantartást a bérbeadó végezte saját költségén
7)Hitel előtörlesztéssel kapcs. ktsg. nincs
Nem kell előtörleszteni, mivel nincs hitel
9) Nincs eladási költség, mivel csak a bérleti szerződést kell felmondani.

Bevétel az ingatlan megvétele helyett befektetett pénzből: cc. 15.400.000.-
Kiadás a bérleti díjra: 2.556.000.-
Egyenleg: 12.844.000.- (pluszban, és nem buktában)

TEHÁT:
Ha megvette volna, kb. 13,5 millió forinttal rosszabbul jár. Melyik érte meg jobban???

Vagyis észre kell vennünk, hogy ha valaki (főképpen a fiatalok) túl tudnak lépni azon a régi, egyébként rendszerváltás előtti szoci beidegződésen (sokszor a szülőktől átörökítve él tovább), hogy nekik márpedig saját tulajdonú lakás kell, (pedig sokszor 20 évig sem saját az, ugyanis ha nem tudják fizetni a törlesztőrészletet, ugyanúgy mehetnek az aluljáróba, mint az a bérlő, aki nem tudja fizetni a bérleti díjat) és értelmesen (akár vállalkozásba, akár megosztva a kockázatot kötvénypiacon és más tőkepiacokon) be tudják fektetni a pénzüket, amit lakásra költenének+nem vállalnak 20 évnyi rabszolgaságot a bankok felé, akkor ŐK lesznek a NYERTESEK.
A VESZTESEK meg a bankok és a bérbeadók, akik sokkal nagyobb hozamot is elérhetnének, ha nem a „veszek egy ingatlant és kiadom” sémában gondolkodnának.
A magyar használt lakás piaci árrobbanásnak vége. Tudomásul kell venni.
Dr. Tóth Csaba — 2007. május 14. 23:59

Arra tehát igyekeztem rámutatni, (remélem, hogy sikerrel) hogy a lakáspiac azon szegmense, amely a “fektesd a pénzedet ingatlanba és add ki egy bérlőnek” már nem az a biznisz, ami mondjuk 6-10 évvel ezelőtt volt.
Legalábbis nem a befektetőnek, hanem a szemfüles bérlő lesz a nyertes, ahogy ezt le is vezettem számszerűleg.

Ami a bérbeadót illeti, anélkül, hogy ismételném a cikkben nagyon jól és alaposan összeszedett dolgokat, le kell szögezni, hogy a “hivők”, akik nem ismerték el a cikkben leírtakat is csak azért tartozhatnak a hívők táborába, mert esetleg korábban, amikor még megérte, megcsinálták már a szerencséjüket. Mert ma már ez tényleg nem hozza ki a jegybanki alapkamatot sem a bérbeadónak, és a használt lakások árai tényleg nem emelkednek az infláció ütemében sem.
Ráadásul, bár az illetékekről beszélt a cikk szerzője, egész más megvilágításba helyezi a dolgot az, hogy lényegében 1 egész évig “ingyen” adja ki a bérbeadó a lakást, mert ennyi idő alatt tudja csak “visszatermelni” az adásvétellel járó költségeket (ügyvédi munkadíj, illeték, stb.) Aztán számíthat az évi 7,5% körüli kamatra (ami a jegybanki alapkamat alatt van, és bármelyik bank 3 hónapos lekötéssel többet fizet) FELTÉVE, hogy
a)az amortizációból (pláne bútorozott lakások vagy felújított lakások kiadásakor) nem származik nagyobb kára
b) nem áll soha sem üresen a lakás (egyszerűen nem hiszek azoknak, akik azt állítják, hogy éveken keresztül folyamatosan ki van adva, és mindenki rendesen fizet, ez az esetek 10-20%-ára lehet jellemző)
c) nem nyomja fel valamely rosszakarója az APEH-nál, hogy elfelejtett adózni vagy az APEH nem száll rá magától, kivetéssel megállapítva a befizetni elmulasztott adót pótlékostul, bírsággal fűszerezve 5 évre visszamenőleg. Bizony vannak hiresztelések, hogy még az ingatlanadó (újabb gond) bevezetése előtt rendeznek egy átfogó vizsgálatot és megnézik, hogy akinek 3-4 lakás van a nevén (földhivatali nyilvántartásból azonnal megállapítható), vajon mire használja, ha nem pénzért kiadja. És annyira ők sem hülyék, hogy bevegyék a szívességi lakáshasználatos mesét. Vagy azt, hogy a lakás általában üres, hiszen ki az a marha, aki annyira bízik az ingatlanok áremelkedésében, hogy inkább fizeti az üres lakás után is fizetendő kiadásokat (télen legalább temperáló fűtés kell az állagmegőrzéshez, ez sem olcsóság, közös költség üres lakás után is fizetendő, stb.)
d) nem cseszegeti folyamatosan a bérlője, hogy csőtörés van, beázott a lakás, elromlott a bojler, a gáztűzhely, a mosógép, a hűtő.
Ha az összes kockázati tényezőt megússza, ez azért akkor is elég nagy kockázat ahhoz képest, hogy mindössze 7-8% közötti reálhozammal számolhat a bérbeadó.
Dr. Tóth Csaba — 2007. május 15. 01:06

Végezetül az utolsó téma: a “kispályás” megveszem olcsóér’-felújítja a brigádom oszt eladom drágáér’ fajta befektető.
Ez sem pálya már, csak esetleg a legolcsóbb, leglepukkantabb, legkisebb lakások esetén.
Nagyobb, értékesebb ingatlanok ugyanis ma már messze túlságosan hosszú ideig állnak a piacon (és áll bennük a pénz), ráadásul a 4 millió feletti vételárrész felett 6% a tulajdonszerzési illeték, és ez azért rendesen megcsappantja az elérhető 15-20% profitot.
Itt maximum úgy lehet okoskodni (mert ez azért nem befektetés, inkább megélhetési okoskodás), hogy max. 4 millióért veszek lepukkant kis minigarzonokat lecsúszott környékeken, (így csak 2% lesz az illeték) felújítom 1,5 millióért, és mivel az ilyen kis lakások piaca gyorsan pörög, 2 hónapon belül már el is adtam 7 milláért (ha minden klappol, persze).
Van rajta legjobb esetben mondjuk 15% nyereség 2 hónap alatt. Ez tényleg szép pénz, de mindjárt megnézzük, hogy mi ezzel a baj.
Viszont ha nagyobb és értékesebb lakás lenne, mert nagyobba akarjuk csinálni a bulit, akkor egyrészt a 4 millió forint felett belépő 6%-os illetékkulcs miatt, másrészt a lelassult forgási sebesség miatt könnyen lehet belőle 9% nyereség 6 hónap alatt, ami azért már nem annyira szép.

Tehát mi a baj a “kispályás” megveszem olcsóér’-felújítja a brigádom oszt eladom drágáér’ fajta befektetői technikával:

1) Ha valaki ezt az ipart űzi, annak ebből kell megélnie. Ezt nem lehet főállás mellett csinálni. A szakikra – legyenek bár kipróbált, megbízható emberek – folyamatosan oda kell figyelni, hajtani kell őket, a beszerzéseket (szaniterárú, festékek, paketta, nyílászárók, stb.) pedig nem lehet rájuk bízni, mert sajna a legtöbbjük egy idő után vérszemet kap, és lenyúlja a zsetont. Hoz ő számlát, van annyi esze, mint ahogy te is tudsz szerezni bárhonnan egy kis extráért, de ha nem akarsz annyira lúzer lenni, hogy még észre se vedd, hogy le lettél húzva a felújítással, akkor jobban jársz, ha te magad tartod kezedbed az összes szálat. Szóval szép az a másfél milla 2 hónap alatt (a legjobb esetben), de ennél nehezebb lesz előrébb lépni, mert 1 megbízható szakembercsapatot is éppen elég összeszervezni, nem 3-4-et, akik egyszerre tudnának dolgozni több lakáson. Így pedig a nyereség (mivel ez a jövedelmed – 750.000.-/hó) jó része el is megy, hiszen ebből kell megélned meg eltartanod a családodat is, ha van. Tegyük fel, hogy kijössz 250.000.-/hóból, mert azért magas az ilyen munka rezsije is. Marad 500.000.-/hó.

2) És itt jön a feketeleves, mert ebből adózni kell (SZJA), és ez nem önbevallásos alapon megy, hanem az APEH a Földhivatalhoz leadott szerződésekből másolatot kap, tehát akár bevallod, akár nem, tudomást szerez arról, hogy mekkora volt a hasznod. Eddig 2 taktika létezett, hogy eltüntesd a nyereséget.
a) a jó öreg számlás trükk – hát, erre már jobban odafigyelnek APEH-éknál, úgyhogy csak óvatosan. Ráadásul drágább is lesz miatta a felújítás.
b) kisebb összeget írunk az adás-vételi szerződésbe trükk. Ez 5-10 évvel ezelőtt jó volt mindkét félnek, a vevőd kevesebb illetéket fizetett, te pedig kevesebb SZJA-t. Ma már ez sem megy igazán, mert a lakások túlnyomó részét hitelre veszik, és a vevő ragaszkodni fog a tényleges vételár beírásához, mert másképp kevesebb hitelt fog kapni (ugyanis a hitel a szerződésben megjelölt vételár bizonyos %-áig terjedhet). A trükk készpénzes vevőnél azért még eljátszható, de sajna ma már ők vannak kevesebben.

Erre az SZJA-dologra a legtöbb ebben utazó nepper az “előre menekülés” technikáját alkalmazta. Vagyis – hiszen ez az üzlet lényege – vett gyorsan egy másik lakást, így mentesült az SZJA megfizetése alól. Az ilyenek akkor mentek tönkre, amikor valamiért ki kellett szállniuk a bizniszből. Ugyanis mihelyst kiszállsz és nem veszel új lakást, gyakorlatilag az összes eddigi nyereséged után be kell fizetni pótlólag a 25%-os SZJA-t. Igen, az után is, amit időközben megélhetésre elköltöttél. Így ment tönkre egy csomó ingatlan nepper. Csináltak mondjuk havi 750 rugót, amiből (mivel nagy lábon éltek, hiszen stresszes a munka, meg a vállalkozónak kifelé is mutatni kell) 400-at elköltöttek, a maradék 350-et beleforgatták a következő kéglibe, amit megvettek. Egyre nagyobb kégliket, így persze a nyereség is csökkent. Amikor kiszálltak 5 év után, mert vagy a) sok volt idegileg b) nem maradt idő a családra c) elszemtelenedett a szakembergárda, és már drágán dolgoztak d) jött éppen egy rossz piaci periódus) akkor bizony ott maradtak a nyakukon egy senkinek sem kellő immár 20-25 millás kéglivel és gyakorlatilag 0 zsetonnal. Amikor viszont azt a kéglit is eladták, mert kellett a pénz, újat azonban nem vettek, akkor az összes eddigi haszon után kellett kifizetniük a 25%-os SZJA-t (régebben még csak 20% volt). Ez tette őket végképp padlóra.

Tehát lehet ezt csinálni, de ez nem befektetés, hanem vállalkozás, és nagyon nem szabad elfelejteni, hogy ha a végén be akarod váltani a csekket (kiszedni a lakás(ok)ban álló pénzt), akkor adózni kell keményen.
Pénzügyi tanácsadó — 2007. május 15. 08:11

Egy kérdésem lenne felétek. Annyira az ingatlanpiaci törvényeket nem ismerek. Jelenleg ügye úgy van, ha
eladod az ingatlanod akkor kell venned egy másikat
ellenkező esetben a befolyt összeg 50% -a megy állambácsinak.
De valamit hallottam, hogy állítólag ha olyan ingatlanod
van ami már 15 éve a Te tulajdonodban van, akkor azt cserelakás nélkül is el lehet adni, anélkül hogy a lé 50%-a
bemenne az államkasszába?
zahort — 2007. május 15. 10:18

Adott ismeretei és tapasztalatai alapján maximálisan igaza van Dr. Tóth Csabának.

Sajnos Magyarországon legálisan nem éri meg több lakásba fektetni (lásd: ingatlanadó+39%os közteher a kiadás után). Ezért is koncentrálok már Csehországra.
Jó megoldás lehet viszont azoknak, akik pl 10-15 múlva a gyereküknek szeretnének lakást biztosítani. Egy kisebb lakás az apehnak még nem szúr szemet, és a kiadása olyan sok gonddal sem jár.

Tanácsom: a lehető legkisebb önerővel kell beszállni, olyan futamidővel, ahol a bérleti díj még fedezi a havi részletet (nálam a 30% önrész+15 éves futamidő vált be). a most befektetőknek helyileg a 9. kerületben a Ráday utca melletti utcákat javaslom. itt még jó áron lehet kapni kislakásokat, rengetegen keresnek ott albérletet, és nagyon könnyen túl lehet adni a kisebb lakásokon.
zahort — 2007. május 15. 15:29

Kedves dr. Tóth Csaba, újra elolvastam a 99. hozzászólását, és bevallom, hogy még most sem értem a számítását: “Ha megvette volna, kb. 13,5 millió forinttal rosszabbul jár”. Elképzelhető, hogy hiányos pénzügyi műveltségem áll a dolog hátterében.

Hogy egy ellenpéldát (saját eset) is mondjak: 2005-ben 7.5m forintért lehetett kapni egy teljesen felújított garzonlakást a 9. kerület belvárosi részén, teljesen berendezve.
Volt éppen 4M forintom készpénzben, beleugrottam. Felvettem 3.5M jelzáloghitelt 7 évre, a kezdeti albérleti díj pont fedezte a havi törlesztést (48e), 1 év után már maradt is nálam belőle 2-3 ft.

A lakás értéke 2 év után kb 9.5M, könnyen értékesíthető is lenne, mert szinte nincs a környéken eladó garzon (saját tapasztalat, többet adtam-vettem mostanában). A hitelből kb 1M-t törlesztettem (illetve nem én, hanem a bérlőm).

Ha jól számolom, 2 év alatt a befektetett 4.350 (4M önrész + 350e illeték+ügyvéd) forint 2M árnövekedést, és 1M tőkét “hozott”. A lakást a jelzáloghitel fennmaradó futamideje alatt nem adom el. ha azt követően eladom, nagyobb lakást veszek, így nem kell adót sem fizetnem a nyereség után. Kérdem én: mi ebben a rossz üzlet? Hol rontottam el?
Dr. Tóth Csaba — 2007. május 15. 16:51

Kedves zahort!

Én nem mondtam, hogy rossz üzlet, csak azt, hogy ennél sokkal jobb üzletek is vannak.
Másrészt, arra is céloztam, hogy néhány évvel ezelőtt még jobb üzlet volt, ma már viszont nem az. Elképzelhető, hogy egy 2005-ben vásárolt lakás nem olyan rossz üzlet, bár ennél is van jobb.

Ami viszont az eszmefuttatásában hibádzik, és amiért nem tartom olyan jó üzletnek az ön által felvázolt IX. kerületi garzonvásárlást, az a következő:

1) 2005-2006 végéig (a megszorításokig, ha így tetszik) még lehetett árnövekedést produkálni a használt garzonok piacán. De mi lesz ezután, tekintettel az ingatlanadóra, meg a bérlésből származó jövedelmek várható kifehérítésére (esetleges pótlólagos kivetésére) is? Ezen kívül azért is sántít a szememben az Ön számítása, mert ha készséggel el is hiszem Önnek, hogy a mai piaci viszonyok között értékesíteni tudná a lakást 9,5 millióért, ön nem kívánja értékesíteni. Ehelyett meg akarja várni a hitel futamidejének a végét, miközben abban reménykedik, hogy a lakás értéke továbbra is majd ekkora mértékben emelkedik. Mit jelent ez? Ha 2 év alatt 7,5 millióról 9,5 millióra emelkedett, az ugye 26.66% vagyis évi 13.33%. Ez egyébként nem olyan rettenetes nagy hozam még akkor sem, ha nagyobb lakás vásárlása miatt megússza az SZJA fizetést, de még ahhoz is, hogy ezt a hozamot fenn tudja tartani, a futamidő lejártakor, 5 év múlva, vagyis 2012-ben az Ön számítása szerint mennyiért kellene tudnia eladnia a lakását? Mert szerintem cc. 14.500.000.- Ft-ért+ az időközben befizetett ingatlanadó, ha nem terheli rá a bérlőre teljes egészében, ami szerintem nem fog menni. A mostani trendeket figyelembe véve szerintem ez kizárt, hogy sikerülni fog. A használt lakások iránti kereslet akkor tudna lépést tartani egy évi 13,3%-os áremelkedéssel, ha
a) vagy a bérek is ilyen mértékben emelkednének (erről ugye nem kell vitáznunk, hogy a dolgok nem errefelé mutatnak, és nem is várható ilyen változás)
b) javulnak a hitelfelvételi lehetőségek (ezek meg nem, hogy javulnának, hanem világszerte romlanak a recesszív gazdasági környezet miatt, és a megszűnő/leépülő állami támogatások miatt.)
Szóval lehet, hogy üzlet, de valószínűleg nem. Ha mégis üzlet lehet belőle, akkor meg minimális pluszhozammal.

2) A másik (és ezen alapult az Ön által nem értett 99. hozzászólásomban felvázolt számítás is) a befektetés likviditása. Lehet, hogy ez csak az én számomra fontos, de szerintem igazán azok a jó befektetések, amelyek nagyobb veszteség nélkül 1 éven belül NYERESÉGGEL LIKVIDÁLHATÓAK.

Tehát: ha én befektetek valahova, akkor nem csupán arra akarok lehetőséget kapni, hogy annak hozamait élvezzem, hanem arra is, hogy szükség esetén nyereséggel visszakapjam az alaptőkémet is. Szerintem ez alap. Az ingatlan, ha kölcsön van rajta, nagyon nehezen, illetve pluszköltségekkel likvidálható vagyis váltható készpénzre. Ez igaz az Ön esetére is, mert
a) ha készpénzt akar látni a befektetéséből, (a bérleti díj ugye egyelőre a törlsztésre megy el) mert valamiért megszorul, akkor ezt csak hosszabb idő alatt (bérlőknek járó felmondási idő+eladáshoz szükséges idő), az előtörlesztéssel kapcsolatos pluszköltségek és a 25%-os SZJA megfizetése árán tudja megtenni
b) ha megvárja a bankhitel lejáratát, akkor ugyan már könnyebben likvidálhat, de ha vissza akarja szedni a pénzét, és nem csupán a hozamra (bérleti díj) van szüksége, ami minimális a befektetett tőkéhez képest, akkor azt csak az SZJA megfizetése árán teheti meg.
Azaz valóban vehet 7 év után egy értékesebb lakást, újabb hitellel és azt megint kiadhatja, de ha valamiért szeretné visszakapni az alaptőkéjét bármilyen okból(váratlan helyzetek mindig felmerülhetnek, esetleg jobb ötlete támad, és új vállalkozást szeretne indítani), akkor az SZJA miatt nagyon zsebbe kell nyúlni. Annyira, hogy az évi 13.3%-os hozamból (amivel kapcsolatos kételyeimet ugyan az előző pontban kifejeztem) is csak ÉVI 9.97% marad. Akárcsak egy jobb banki betét esetében. Csak a bankbetétnél 3 hónapos ismétlődő lekötés esetén minden 3. hónap végén dönthet arról, hogy beballag-e a bankba, hogy azonnal az Ön által kívánt címletekben kivegye a pénzét vagy annak egy részét és máshoz kezdjen vele, addig az ingatlannál ez kissé bonyolultabb.
P.Gábor — 2007. május 15. 17:42

Hát bizony az ingatlanbefektetés sem annyira egyszerű dolog.
Ám nézzük a másikoldalt.
Banki portfóliók……
Ha a ezekkel zűr van akkor elúszhat az egész, papírocskával együtt.
A lakást maximum beszerzési áron eladom vagy bukok valamennyit de sosem az egészet……
Hogyan is tudom, hogy melyik az igazán jó hozammal működő banki portfólió??
Oltári nagy kutató munkára és információ halmazra van szükség, hogy az adott részvényt meg merjük venn, amit folyamatosan kell bővítenünk. Plussz a megérzések az a bizonyos 7. érzék.:))
És még akkor is beüthet hirtelen a “csőd”. A mindenünket elveszítjük csőd.
Én meg az árva kis ingatlabefektető fogom és eladom olcsóbban a lakást és tanulok a rossz tapasztalataimból de vehetek egy másik ingatlant mondjuk jobb helyen….mert még mindig van miből.
A brokerek vagy a pénzügyi tanácsadók, többnyire a banki portfóliók rengetegével foglalkoznak.
Ám nem mindegyik bróker kezeli jól az ügyfelek pénzét.
Sőt mondhatom nyugodtan, hogy a papírocskák értékei úgy ingadoznak fel és le mint a mérleghinta.
Akár néhány óra leforgása alatt is.
Az ingatlanpiacon nincs ennyire kiszámíthatatlan ingadozás.
Szép lassú mozgások jellemzik.
Lehet, hogy nem a legjobb és legmagasabb befektetési hozammal jár az ingatlanbefektetés de sokkal biztonságosabb mint a banki portfólió, ráadásul könnyebben követhető és megtanulható folyamat.
Persze ez után fellázadnak a tanácsadó urak, hölgyek ami természetes.
Nem ellenük írtam, hanem inkább az a zikszer, hogy nem közlik azt a laikusokkal, hogy mi a piszok nagy helyzet és a kockázat a banki portfóliókkal, tőzsde és egyéb papír fecnikkel.
Ha megtanulja az ember hogyan is vásároljon ingatlant és mi a fortélya akkor az egész önök által felállított ellenérv ugyan úgy butaságnak hangzik mint ahogyan én leírtam a banki portfóliókról az én általam tapasztalt dolgokat.
Vagyis mind a kettő megpróbálható. Kinek ez kinek az jön be.
No akkor zúditsák az ingatlanosokra a “már megint hülyeségeket ír” érveket.
üdvözlettel egy ingatlanbefektető
zahort — 2007. május 16. 09:51

Kedves Dr. Tóth Csaba,

hiányolom a hozzászólásából annak mérlegelését, hogy a bérleti díj + az értéknövekedés összege az ÖNRÉSZHEZ (tehát a “befektetett” összeghez) képest mekkora hozamot nyújt.

Mint egyébként azt a 103. hozzászólásomban is kifejtettem, én sem tartom lehetségesnek ma Magyarországon az ingatlanból való meggazdagodást (legális keretek között).
Ugyanakkor mégis úgy gondolom, hogy azoknak, akik nem rendelkeznek az önéhez hasonló pénzügyi műveltséggel, és az motiválja őket, hogy 10-15 év után lakást tudjanak biztosítani a gyermekük/gyermekeik számára, az egyik legjobb megoldás a lehető legkisebb önrésszel és leghosszabb futamidővel lakást vásárolni olyan helyen(lehetőleg “projekt” formájában, vagyis felújítandót), ahol az könnyen kiadható.
A készpénzáramlás és az értéknövekedés kombinációja -tapasztalataim szerint- biztos befektetést eredményez.
zakar — 2007. május 16. 10:01

Kedves Csaba!

10-20 évente összeomlik a tőzsde. Olyankor az összes hozamot pszichológusra költik a befektetők, már ha nem kapnak infarktust. A “garantált állampapír” sem garantált, ha az állam csődbe megy. Ha megnézzük az államadósság/GDP arányt, 2002 óta folyamatosan és drasztikusan romlik. Államadósságainkat újabb hitelek felvételével kvázi átütemezzük. A hitelezőink – mint Ön is tudja – nem engedték el a tartozást, hanem a kiadások csökkentésére kényszerítettek bennünket.
Nemrég olvastam, hogy 250 millióra bírságoltak MO-on egy befektetőt bennfentes kereskedelemre vonatkozó jogszabályok megsértéséért. Forrás: http://index.hu/gazdasag/magyar/rahim070419/?main&rnd=188 Ilyen légkörben tőzsdézzen, akinek három anyja van! Nekem speciel “befektették” a tudtom nélkül a számlámon lévő pénzemet (NewYork Bróker – károm ugyan nem lett).
Vajon egy háborúval, netán világháborúval számolt Ön, mint kockázattal? Hány évente voltak háborúk az elmúlt 1000 évben? A pénz, a papír, az értékpapír nem érték, önmagában semmit nem ér, csak közvetít. Az érték a fölt, a telek, a ház, a tárgyi eszköz, ami kézzel fogható.
Egy albérletből bárki kirakható, hacsak nem foglalják közokiratba a bérleti szerződést. Ha az APEH rendez egy razziát, akkor igen hamar meglódulnak a bérleti díjak, tehát így vagy úgy, de a bérlő fizet. Ha bejelentkezem az ingatlanba, akkor nem kell fizetnem a 14% eho-t. Azt gondolom, a piac önszabályozó mechanizmusa itt is működik: előbb-utóbb inden túlkínálat (és túlkereslet) megszűnik.
Folyt. köv.
zahort — 2007. május 16. 10:30

Ingatlanadó?
http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?k=14&i=83023
P.Gábor — 2007. május 16. 11:42

…tőkepiaci szakemberek által kidolgozott koncepció elemei a tőzsdei árfolyamnyereség-adó 2007-től történő bevezetése….

2007 ben 5 %
2008 ban 10 % a tervezett árfolyam nyereségadó bevezetése

megtekinthető http://www.bse.hu/file/BET_elemzes_2005jul.pdf

ez nem semmi , igaz?
Ez sem fenékig tejfel.
Vagy nem foglyák erről tájékoztatni a leendő ügyfeleket, csak arról, hogy milyen rossz az ingatlanba fektetni????
Dr. Tóth Csaba — 2007. május 16. 16:28

Még egyszer leszögezném: én NEM vagyok pénzügyi tanácsadó, ebből fakadóan ügyfeleim sincsenek, akiknek ajánlhatnám a tőzsdét vagy lebeszélhetném őket az ingatlanbefektetésekről. Nem ajánlok senkinek konzultációt sem ingyenesen, sem pénzért.
Csupán saját véleményemet, meglátásaimat írtam le az ingatlanpiac (lakóingatlanok, mert az iroda más tészta) mai helyzetéről és az ebben rejlő (vagy inkább nem rejlő) befektetési lehetőségekről.

Azt is kiemeltem még első hozzászólásomban, hogy dr. Tóth András (aki viszont velem ellentétben pénzügyi tanácsadó) meglátásaival csupán ezen cikk vagyis a “8 szörnyű tény az ingatlanbefektetésekről” című szerzemény tekintetében értek egyet, hosszú távú és értékpapírpiacokra valamint befektetési alapokra koncentráló stratégiájával nem.
Azt sem ítélem el, aki az ingatlant jó befektetésnek tartja, lelke rajta, én másképpen gondolom. A lakóingatlan kölcsönnel még elmegy szódával, azonban aki földbe (termőföld) fektet, azt már egy kicsit maradinak és pláne nagyon rossz stratégának tartom.
Néhány tévedést azonban el kell oszlatnom:

1) Hacsak nem többszörös áttétellel befektető és határidős piacokon mozgó spekulánsként tőzsdézik valaki (ami szerintem inkább szerencsejáték, mintsem befektetés), nem tudja elbukni az összes pénzét. Ugyanis a részvények értéke sem csökkenhet le egyik napról a másikra 0-ra. Ennek kb. akkora esélye van, (hogy ingatlanos körökből hozzak példát) minthogy nem jegyzik be a megvásárolt lakásodra a tulajdonjogot, mert kiderül, hogy hamis személyivel adta el neked egy szélhámos. Ha ilyen történik, az ingatlanbefektetést is el lehet bukni 0-ra, ráadásul lehet rendőrségre, bíróságra is járni évekig, hiába voltál jóhiszemű.

2) Nem csak a részvények emelkedésén lehet nyerni a tőzsdén, hanem lehet ún. “short” üzleteket kötni is. Ha arról vagy meggyőződve, hogy egy piac túl van árazva, (én speciel jelenleg ezt gondolom majdnem az összes, de főleg a távol-keleti piacokról) és nem emelkedni, hanem csökkenni fog, ezen is nyerhetsz “short” ügylettel. Ennek a lényege röviden és leegyszerűsítve annyiban ragadható meg, hogy tegyük fel, te azt gondolod, hogy a MOL részvény mai árán messze túl van árazva 22.000.- Ft.-os árával, és év végére már csak 16.000.-et fog érni. Ekkor kis jutalékért cserébe kölcsönzöl 500 db MOL részvényt egy brókerirodától. Ezeket azonnal eladod a mostani 22.000.- Ft-os áron. Elrakod, esetleg bankszámlára az eladásból befolyó 11 milliót. Tegyük fel, hogy decemberben már tényleg csak 16.000.- Ft-ot ér a MOL. Egyszerűen akkor, decemberben, a kölcsön lejártakor vásárolsz tőzsdén 500 db MOL részvényt 8.000.000.- Ft-ért, és visszaadod a kölcsönrészvényeket. Hasznod 3 millió forint plusz amit időközben még kihoztál belőle.

3) Ketten is írtátok, hogy rengeteg információra kell odafigyelni és sokat kell tájékozódni, hogy kiismerd magad a tőzsde világában. Ez igaz, de visszakérdeznék: mennyi idő megy el azzal, hogy 10 lakás megnézése után találj egy 11.-et, ami tényleg jó vásár, hogy lealkudd az árát, hogy hitel után szaladgálj, beszerezd a szükséges 20db papírt, hogy a felújítást olcsón megoldd, hogy vevőt találj? Szerintem sokkal több.

4) Egyébként az is tévedés (és erre is utaltam), hogy a hagyományos bankbetéten és az ingatlanbefektetésen kívül csak értékpapírpiac (befektetési alapok és tőzsde) létezik. Én speciel mostanában már nagyon ritkán csinálok tőzsdei ügyletet (régen gyakrabban) pont azért, mert eddig túl sokat lehetett rajta nyerni, és szerintem visszaesés következik. Viszont hogy ez a visszaesés 1 hónap vagy 1 év múlva kezdődik, azt nem merem megjósolni, ezért nem is “shortolom” a piacot.

5) Végül csak néhány példa, és ebből csak egy tőzsdés, hogy milyen egyszerű, kis időráfordítással járó lehetőségeket hagyott ki példának okáért 2006 január 3-tól máig az, aki nem figyelt oda:

a) 2006 január elején 535 USD körüli unciánkénti spot áron lehetett aranyat vásárolni, amit május 12-én, 5 hónappal később 720 USD-ért lehetett eladni unciántként. Ez USD-ban 5 hónap alatt 34,5%. Abban remélem egyetértünk, hogy aranyon sem lehet nagyot bukni, hiszen hosszabb távon még az ingatlannál is jobban tartja az értékét. Ha nem szálltál ki időben, még akkor is nyerőben vagy, a mai napon 665 USD körül lehet eladni.
b) Ha az előző példát folytatva semmi mást nem csináltál, mint 2006 május közepén kiszálltál és a befolyt összeget devizaszámlán tartottad EUR-ban, akkor június végére (1,5 hó elteltével) a május közepén 262 Ft-os Eurot simán el lehetett adni 290 Ft-ért. Ez forintban 10.69% nyereség 1.5 hónap alatt.
c) Ekkor a forintból megérte még OTP-részvényt vásárolni, amit simán lehetett is tudni, hogy nem lehet bukta. Azért, mert az OTP Igazgatótanácsának számos tagja (ja, a Csányi is) közleményben jelentette be, hogy vásárol a cége részvényéből. Ezek a közlemények rendszeresen olvashatóak a tőzsde honlapján, mert jogszabály kötelezi a cégek vezetőségét arra, hogy ha a saját cégük részvényeiből vásárolnak magáncélra, arról közleményt adjanak ki. Gondolom az igazgatóság tagjai saját pénzükből nem vesznek részvényt, ha nem nyerhetnek rajta, és ők aztán tisztában vannak a saját cégük helyzetével. Szóval ilyen egyszerű. 5800.-/db-on lehetett venni 2006 július közepén a részvényt, jelenleg 9600.-Ft/db-on lehet kiszállni belőle.

Nézzük, mit jelent ez: elindultunk 2006. január 3-án 10.000.000.- Ft-tal.
Az aranyügylet után 13.450.000.- Ft-unk van, de mivel az aranyat EUR-ért vettük, a váltás miatt legyen csak 13.000.000.- Eddig semmi kockázat, az arany azonnal készpénzre váltható (bármire, HUF, USD, EUR, CHF) és a legjobb értékmegőrző.

13.000.000.- Ft-unkat (ami most EUR-ban van, hiszen ebben vettük és adtuk el az aranyat) egyszerűen EUR-ban lekötve parkoltatjuk egy devizaszámlán. Teljesen biztonságos, jobb, mintha forintban lenne, és bankban van, bármikor kivehető, forintra váltható. Amikor az Exclusive Change-nél már 290-ért veszik az EUR-t (június vége, július eleje) kivesszük a pénzt és forintra váltjuk. A 13.000.000.- Ft-nyi EUR helyett 14.390.000.- Ft-unk van ekkor.
Ebből 5800.-Ft/db-on (megbízási díjat is belekalkulálva) 2480 db OTP részvényt veszünk valós kockázat nélkül, hiszen olvastuk, hogy az OTP teljes vezetősége bevásárolt. A mai napon meg (2007. május 16.) meg eladjuk a részvényeket 9.600.-/db-on.

Van alsó hangon 23.800.000.- Ft-unk.
2006. január elején 10.000.000.- Ft-tal kezdtük.

Ha ennyire nem is teljesítünk jól, valljuk be, biztonságban volt végig a pénzünk, nem kellett sokat szaladgálni, csak odafigyelni a hazai és világpiacra.
Na, valahogy így gondolom én a befektetést. És ha 23.800.000.- Ft. helyett csak 20.000.000.- Ft-ot csináltam, akkor is jobban jártam, mintha “ingatlanoztam” volna.
P.Gábor — 2007. május 16. 16:49

Először is bocsánatot kérek mivel tényleg azt feltételeztem, hogy ismét egy tanácsadóval töltjük eszmecserénket.
Másodszor, valószínű, hogy a részvényekhez joban ért mivel ön ezt tartja jobb befektetési formának és ezt is tanulta meg.
Harmadszor, említettem, hogy valószínő nem az ingatlanbefektetés a legjobb de ez könnyen kézzelfoghatóbb befektetési forma.
Negyedszer, valóban sokat kell utána járni mire sikerül megvenni egy ingatlant és újra értékesíteni.

Mégis azt gondolom, hogy nagyon jó befektetési forma ez is de ugyan úgy nem annyira egyszerű mint a részvények világa.
Mivel kézzelfoghatóbb ezért kis odafigyeléssel bárki belevághat.

Ellenben zahort nak igazat kell adnom mert magyarországon nem olyan egyszerű banki hitellel egyéb lehetőségeket megragadni.

Végezetül a részvényen is nagyot lehet kaszálni és bukni is. Ez így van majdnem az ingatlannál is.
zakar — 2007. május 17. 16:43

„Még egyszer leszögezném: én NEM vagyok pénzügyi tanácsadó…”

Ezt nem is írta senki

„Azt is kiemeltem még első hozzászólásomban, hogy dr. Tóth András (aki viszont velem ellentétben pénzügyi tanácsadó) meglátásaival csupán ezen cikk vagyis a “8 szörnyű tény az ingatlanbefektetésekről” című szerzemény tekintetében értek egyet…”

Ezzel mi is egyetértünk, csupán azt sérelmezzük, hogy az általa kínált egyéb lehetőség nem alternatíva.

„1) Hacsak nem többszörös áttétellel…”

Részletkérdés. Lényegtelen dolgokon lovagolunk. Okoskodhatnék: nincs olyan jelenség, ami a fénysebességnél gyorsabban lezajlik, de ez közhely és nem is írta senki. És hogy minek mekkora az esélye, azt se firtassuk, mivel bizonyítható, hogy aminek 0 az esélye (statisztikailag), az is megtörténhet. A kockázatot csökkenteni lehet csak, megszüntetni nem. Pl: lakásvásárlásnál az eladóval elmegyek a közös képviselőhöz, szomszédokhoz: rögvest kiderül, hogy ő a tulajdonos vagy nem. Ezen kívül a pénzt ügyvédi letétbe helyezzük és csak akkor kapja meg, ha a tulajdonjogomat bejegyezték. Innentől enyém a lakás. Továbbá egy lakást teljesen le tudok ellenőrizni; ha akarom, egy fúróval mintát veszek a falakból… (Nyilván a helyreállítás költségeire leteszem a kauciót)

„2) Nem csak a részvények emelkedésén lehet nyerni a tőzsdén, hanem lehet ún. “short” üzleteket kötni is.”

Megint a részleteken lovagolunk. Nyilván tökéletesen mindegy, hogy melyik módszert alkalmazzuk. A hangsúly azon van, hogy kis tűréssel kell prognosztizálni a jövőt, amit egy ilyen sokváltozós függvénynél igen nehéz feladat.

„3) Ketten is írtátok, hogy rengeteg információra kell odafigyelni….”

A különbség, hogy az egyikből le lehet vonni valós következtetést, a másikból nem. Vegyünk egy példát. Csányi vesz sok OTP részvényt, amit közzé is tesz, hiszen így törvényes. A) Egy hónappal korábban Csányi a havert megbízza, hogy vegyen tízszer annyit. Mire én észbe kapok, már leshetem az árfolyamot, Csányi meg rajtam gazdagodik. Lehetetlen bebizonyítani, ezért működik. B) Magasabb szempontok vezérlik: azért csinálta az egészet, hogy kicsit túlértékelődjön a részvény. Ez utóbbi esetben sántít a logika, mely szerint nyerek rajta, hiszen egy ilyen részvény annál kockázatosabb, minél inkább túlértékelt.

„ 4) Viszont hogy ez a visszaesés 1 hónap vagy 1 év múlva kezdődik, azt nem merem megjósolni, ezért nem is “shortolom” a piacot.”

Kb. annyira lehetetlen megjósolni, mint az emelkedést, vagy az arany árfolyamának változását. Utólag könnyű okosnak lenni.

„5) Végül csak néhány példa, és ebből csak egy tőzsdés, hogy milyen egyszerű, kis időráfordítással járó lehetőségeket hagyott ki példának okáért 2006 január 3-tól máig az, aki nem figyelt oda:”

Na erről beszéltem: arany, meg OTP. Imádom, amikor valaki utólag osztja az észt. Amikor valaminek az árfolyama többszörös visszacsatolással visszahat magára a jelenséget kiváltó okra, akkor naivitás ilyeneket leírni. Hogy jobban megvilágítsam: ha elég sokan tudják, hogy Csányi részvényvásárlása meg fogja emelni az árfolyamot, akkor elég sok vételi pozíció jelenik meg a piacon ahhoz, hogy az árfolyam semmit ne emelkedjen.
zahort — 2007. május 18. 09:16

111-hez.
Ha ezt Önnek sikerült végigcsinálni, csak gratulálni tudok.

Úgy gondolom azonban, hogy az általam már korábban bemutatott tranzakció (87. hozzászólás) sem annyira rossz:

Befektetett összeg: 16M (önrész+felújítási kg) (+34M jelzálog)
Vagyongyarapodás (ingatlan értéke mínusz önrész mínusz jelzálog): 44 M
Időtartam 1 év.

Lehetetlen tehát összehasonlítani, mi a jobb üzlet. Ha valakinek van hozzá kellő tudása, tapasztalata és pénze, csinálja azt, amit a legjobban szeret/ért.
Szerintem.

Ettől eltekintve szívesen megtanulnám én is, hogyan működik a tőzsde és a pénzpiacok világa. Meg is fogom. csak elhatározás kérdése.

Peace+respect.
zoyd — 2007. május 19. 00:57

Minden annyit ér, amennyiért el lehet adni.Hiába kézzelfogható, v. immateriális a termék.Az árveréseken a piaci ár 50-60 %-ért veszik az ingatlanokat ma Magyarországon.
Az 1997-es ázsiai válság idején a bedőlt jelzáloghitelesek magukkal rántották a hitelező bankokat, ezzel együtt az egész gazdaságot.A bankok a menekülési érték alatt sem tudtak a fedezetül szolgáló ingatlanoktól megszabadulni igazi likviditási válság alakult ki.Az egész világ tőzsdéje belerengett, még a magyar bankpapírok is keményen megérezték.
Az arany meg meglódult mint állat, pedig abban nem lehet lakni.
Ma Magyarországon még a szinte meg sem született gyerekek nevén is ingatlan van. Ki fogja tovább húzni a magyar lakásárakat mit gondoltok? Ha már fogyóban a vevő?
Figyelni kell a trendet és az analógiákat és időben okosan kiszállni amíg nem késő.
zakar — 2007. május 19. 09:45

Valóban 50-60%-ért, de ennek egyéb oka is van:

a) árverési maffia; forrás: http://index.hu/gazdasag/magyar/arvrs070305/

b) el sem jutnak az árverésig; cégem 8 bankkal áll szerződésben, így tudom, hogy számos ezek közül még egyszer sem árverezett, hanem bankon belül megveszik ezeket az ingatlanokat, hiszen nagyon jó biznisz a likvid érték feléjért megvenni
zakar — 2007. május 19. 10:08

Amúgy az ingatlanok ára nagyon sok tényezőtől függ. Ebben pl. a fizetőképesség, a GDP is közre játszik, ami ugye nő, ha lassan is.

Nyilván egy árverés norális esetben nem 50-60%, de nem is hasonlítható össze azzal, hogy fél évig hirdetem a lakást.

Az ázsiai válságot nem a túlértékelt részvények okozták? Nem tudom, csak kérdezem. Esetleg nem a részvénypiac rántotta magával az jelzálogpiac összeomlását?

Azt sem értem, hogy ha csökken a lakosság száma MO-on, akkor kik és kinek veszik meg a lakásokat? Vagy közben nő a lakásállomány? Nem csak a régiek helyére építenek újat? A vidék egyre jobban elnéptelenedik, folyamatosan urbanizálódunk. Kellene valami statisztika a lakások számára vonatkozóan!
zoyd — 2007. május 20. 06:39

Egyik ügyfelünk egy külvárosi panelre akart hitelt felvenni O ft. önrésszel. A bank a PIACI érték 100-ára meg is hitelezte neki.Ha a fickó nem fog fizetni, a bank is bukni fog, ugyanis 1 évig a kutya sem érdeklődött a szóban forgó lakás után.
Amerikában a hitelre a bankok még a jövőbeni áremelkedést is belekalkulálják.Úgy gondolkodnak, ha ma ér 100-at, jövőre fog 120-at ezért ma bátran adhatok 110-et.Előre isznak a medve bőrére a mohóságuk és a verseny miatt.
Magyarországon az önkormányzati lakások bagóért való megvásárlásának köszönhetően a lakosság 75-80%-a lakástulajdonos. A megmaradt 20% és a külföldi és belföldi spekik nem igen fogják karban tartani az árakat.A világon sehol sincs ilyen arány tudomásom szerint.
Egyébként meg rengeteg külföldi ragadt bele jónak hitt befektetésébe.
Tudom ez egy hosszú távú befektetés. De hosszú távon mindannyian meghalunk.
zakar — 2007. május 20. 11:52

Vettem fel én is 0 önrésszel, de ahhoz be kellett vonni más ingatlant is a fedezetbe. Fedezeti alapon 0 önrésszel csak a megvásárlandó ingatlant megterhelve megfinanszírozni a hitelt ismerős nélkül lehetetlen ma MO-on. Más kérdés, hogy nagyon sok a korrupt ingatlanértékbecslő. Leginkább ezen csúsznak el a bankok.
Szvsz a kockázatelemzés minimum ELTE TTK matematikus végzettség, azon belül is igen kurrens szak, tehát felesleges ilyesmin meditálni, mivel nem értünk hozzá, max intuitív szinten.
Tőlünk nyugatra már szinte mindenhol inflációkövető annuitást használnak, ami azért sokkal barátibb. Arról nem is beszélve, hogy idősebb korában a többség sokkal jobban keres, mint kezdő fizetéssel. Ezt is bele lehetne kalkulálni.
zakar — 2007. május 20. 12:35

Na, megtaláltam. Ebben igazat kell adjak! Forrás: KSH

1.2.2.1. Lakásállomány, január 1.
ÉV:
1980 1990 2001 2004 2005 2006 2007
Lakások száma (ezer)
3 542 3 853 4 065 4 134 4 173 4 209 4 238
Száz szobára jutó népesség összesen
152 114 98 95 94 93 92

Azért meg kellene vizsgálni más EU-s országok adatait is! Lehet, hogy ez normális tendencia…

1990 előtti adatok indifferensek, akkor ui. a kormány szabályozta, egy családra hány szoba juthat, így a szobaszámmal mindenki kavart, pl. ott nem lakó nagymama bejelentése (saját tapasztalat).
zakar — 2007. május 20. 12:37

Így talán olvashatóbb…
1980 1990 2001 2004 2005 2006 2007
3542 3853 4065 4134 4173 4209 4238
zahort — 2007. június 7. 10:35

Ha esetleg valaki meg ideteved:
http://www.penzcentrum.hu/cikk-1006225-1.html

“az ingatlanbefektetés által nyújtott potenciális hozam még az igencsak lassan növekvő ingatlanárak mellett is meghaladja a jelenleg a kereskedelmi bankok által ajánlott átlagos éves kamatot”
Dani — 2007. június 12. 18:16

http://www.penzcentrum.hu/cikk-1006292-1.html
érdekes cikk..
zahort — 2007. június 13. 09:24

megoldás:

20%os jelzáloghitellel lakást venni, a havi törlesztő lesz a “bérleti díj”, és a fennmaradó 80% mehet pénzpiaci befektetésre.
dr. Tóth András — 2007. június 13. 09:25

Ugye értékpapírpiacira gondolt?
DurLaDur — 2007. június 16. 18:19

Értem én az ingatlanosok felszisszenését András kissé provokatív cikkére, de egy biztos, a tőzsdei befektetések minden más befektetést hosszútávon megvernek. Ettől még lehet jó üzlet az ingatlan. Sőt, lehet példálózni rendkívűl jó ingatlanbefektetéssel is, ami akár 500%-os hasznot hozott.
DE! Ez az oldal alapvetően az átlagembereknek szól és nem a tőzsdecápáknak vagy ingatlan guruknak. Lehet pontról pontra cáfolni a “8 szörnyű tényt az ingatlanbefektetésekről” de a nagy átlagnak ezekkel kell szembesülni. Befektetési alapot vásárolni nem egyenlő a tőzsdézéssel, mint ahogy ingatlant venni lakáscélra sem egyenlő befektetéssel. Veszek egy ingatlant olcsón majd drágábban eladom, amiből megint veszek, majd megint eladom típusú szemlélet még akár működhet is. Azonban az emberek nagy többsége nem befektetési céllal keres ingatlant, hanem lakás kell nekik. Magyarországon a lakástulajdonosok aránya 95-96%, hogy ez miért alakult így, azt tudjuk. Ha megnézzük András összes cikkét akkor azért azt is ki lehet olvasni belőle, hogy nincs ellene ennek a befektetési formának, de nagyon meg kell annak gondolnia magát aki ezt választja. Természetesen ez az átlagemberekre vonatkozik, és nem azokra akik ebből élnek és szakértelmük, felkészűltségük, bátorságuk is megvan hozzá.
Az azonban tény, (kiváncsian várom, hogy ki cáfolja meg) hogy mindenki nem tud ingatlanba fektetni, de értékpapírba még az analfabéta is.
Az nem befektetés ha benne lakik!
Ha számokban gondolkodunk akkor jobban látjuk a különbséget.
Van 10.000.000 Ft.-om és befektetési alapba rakom 10 évre, az elért hozam legyen 15% (bekötött szemmel ki lehet ennyit hozni) akkor 10 év múlva lesz 40.000.000 Ft.-om.
Ha ezért a pénzért lakást veszek, akkor kötve hiszem, hogy 10 év múlva ennyiért el tudom adni. Ha közben kiadtam havi 100.000 Ft.-ért, és nem adóztam utána, akkor a bevételem ezen időben 12.000.000 Ft, de még így sem lesz rajta annyi nyereségem. Ha azért vettem az ingatlant, hogy a gyerekemnek legyen hol lakni, akkor csak 12.000.000 Ft. a”nyereségem”, pedig a 40.000.000 Ft.-ból bármilyen lakást lehet venni 10 év múlva és több pénzem is marad.
A 20%-ot má meg sem merem említeni, mert még sarlatánsággal vádolhatnának, de akkor bizony 60.000.000 Ft. lenne a végeredmény.
dr. Tóth András — 2007. június 16. 18:34

Kedves DurLaDur!
Azért ne ess át a ló másik oldalára: “15% (bekötött szemmel ki lehet ennyit hozni)” – azért ez egy kicsit erős volt. Lehet, hogy ez neked megy, de ez nem magától értetődik.
Tavaly az összes bankban kapható befektetési alap hozamának átlaga 6,86% volt. Forrás: eco.hu. Nyilván te nem ezeket használod – én sem – és nem veszed észre mennyire jó alapokat használsz, és a tájékozatlanoknak mit nyomnak le a bankok a torkukon…
zahort — 2007. június 17. 11:36

Kedves DurLaDur!

Szerintem, ha a 10millióbol befizetek 2 2szobás lakasra (5-5) feljovo helyen(pl 8ker Nagykörúttal szomszédos része), és a jelzaloghitelt 10 év alatt a berleti dijbol törlesztem, akkor konnyen összejon a 40 miller.
legalabb annyi eselyem van ra,mint 15%ot kihozni bekötött szemmel.

De igaz: értékpapírba fektetni tényleg tud még az analfabéta is. Ebböl élnek kevesen jók.

peace,respect
DurLaDur — 2007. június 18. 12:32

Kedves dr. Tóth András!

Valóban lehet, hogy átestem a ló másik oldalára, de azt se felejtsük el, hogy a bankok álltal forgalmazott alapok között is van jócskán ami 15% feletti hozamot produkált.Van köztük 40-60%-os is.
Az átlaggal meg az a baj, hogy benne vannak a most indultak is, amik lehet hogy jók lesznek, lehet hogy nem, de mivel a költségek az elején jelentkeznek, ezért – előjellel indulnak.
Természetesen olyan alapokról szoktam beszélni,(használni) amelyek nem az alsó végen tanyáznak a hozamok tekintetében.
Amikor meg igen jól teljesítenek ezek az alapok, akkor nagyban meghatározzák az egész befektetés jövőjét pozitív irányban.
DurLaDur — 2007. június 18. 12:36

Valószínüleg a bankok mikor alapokba fektetnek, akkor a kevésbé kockázatosakat preferálják, mert ha nem tudják tovább adni a lakosságnak, akkor a nyakukon marad. Elsősorban a zárt végü alapokra gondolok. Ez is lehet az egyik oka, hogy a banki alapok alacsony hozamot érnek el.
DurLaDur — 2007. június 18. 13:35

Kedves zahort!

Érdekes a számolásod!
Nézzük csak! Hogy is van ez?

2 lakást veszel darabját 5 milla + 5 milla jelzálog = 10 milla + 10 milla jelzálog.
10 év alatt a banknak alsó hangon befizetsz 60.000+60.000 Ft. törlesztőrészletet havonta, az = 14.000.000 Ft.
Ezt ugyan a bérlők fizetik, de ezen idő alatt egy fillér hasznod sem volt belőle viszont a lakásra lett költve + 4.000.000 Ft., ez azt jelenti, hogy minimum darabját 12 milláért kell adnod,hogy 0 szaldós legyél. Mivel nem valószínü, hogy 10 év múlva a dupláját éri a lakás, de mondjuk 15 milláért el tudod adni mind a kettőt, akkor lesz neked 30 millád amiből vond ki a tényleges bekerülési értéket 24 milla és azt látod hogy a haszon csupán 6 milla.
Most egyéb költségeket direkt nem is számoltam.
Ez összesen 4,81%-os hozamnak felel meg. Jó üzlet?
Persze ha leegyszerűsítve számolod, hogy 10-ből 30 milla lett akkor az átlaghozamod 11,61%. Ebben az esetben is piszkálja a csőrömet a + 4 milla, ami a banknak ment.
Azt levonva 10,03% a hozam.

Ez az albérlő majd kifizeti megoldás, számomra csak abban az esetben éri meg, ha a lakásra a továbbiakban is szükségem van. Befektetés szempontjából van jobb megoldás is.Egy jó értékpapír alapú befektetéssel, (és itt a jó-n van a hangsúly)el lehet érni 35-60 milla eredményt is,13,35%-20% közötti hozammal. Persze azé jobb, ha nem analfabéta az ember.
zahort — 2007. június 18. 14:49

2 kérdés/megjegyzés
1. Hogyan jött ki a tényleges bekerülési érték (24 milla), ha a bérlők fizetik a törlesztőt?
2. A bérleti díj egy idő után (2 év) meghaladja a törlesztőrészletet, és az így megmaradt (persze nem brutális mértékben növekvő) összeget be lehet rakni 15%os hozamú értékpapírba.

valós sztori: a 9. kerületben(bakáts tér környéke) veszek egy lepukkant, de kétbejáratú lakást 14.5-ért, amiből az önrész 4 millió, a felújítás/átalakítás 5 millió. 9 milliót fektetek tehát be (erre a közeljövőben nem lesz szükségem), ami havonta hoz 125ezer forintot. Ez jelenleg kicsit meghaladja a tízéves havi törlesztőrészletet.
A jogilag még nem kettéválasztott 2 kisebb (tehát könnyen értékesíthető) lakás összértéke most kb 25M.

Ez sokkal rosszabb üzlet lenne, mint a 13%os értékpapír?
DurLaDur — 2007. június 19. 09:15

10 éves futamidőnél 5 millának a havi törlesztőrészlete
60.000 Ft. átlagban. 60.000 Ft.X 120 hónappal= 7.200.000 Ft.
így a lakás végső ára 12.200.000 Ft. Ez 2 lakásnál 24.400.000 Ft. 4.400.000 Ft.-al több, mint a 20.000.000 Ft.-os eredeti vételár és a különbözet a banknak lett fizetve a kölcsön fejében.
Ez a befektetés 10 évre leköti a pénzedet, és ha eladod akkor jelentős adó is terheli. Ettől még lehet jó üzlet, de szerintem ez a megoldás akkor jó, ha a lakás később a gyerekemé lesz.
Összegezve: 5.000.000 Ft.-ért vettél lakást, amit 10 év múlva eladsz 15.000.000 Ft.-ért, akkor a különbözet 10.000.000 Ft. Ez a hasznod, és most nem beszélek az adó + egyéb kiadásról. Ez 10 év alatt 11,61%-os hozamnak felel meg. Ha a példában említett 13%-os hozammal számolunk akkor 16.972.837 Ft.+ 1.000.000 államitámogatás(befektetve 1.841.975 Ft.)=18.814.812 Ft. a különbség 3.814.812 Ft az értékpapír javára, és nincs adó sem.

Ha szerencsés vagy, és sikerül venni egy lepukkant lakást jóval ár alatt, és azt felújítva jó pénzért tovább adod, az jó üzlet. Ez azonban nem az átlagemberek üzlete, mert ehhez több türelem, hozzáértés, energia, induló tőke, munka, stb.,stb. kell. Ez rövid távon akár 300%-os hasznot is hozhat, de ilyent részvénnyel is lehet produkálni.

Érdekes, hogy mindenki 10-13% hozamu értékpapírral példálózik. Két hónapja indítottunk el egy barátomnak értékpapír alapu befektetést, ami eddig 25%-ot hozott.
DurLaDur — 2007. június 19. 09:25

Az is érdekes, hogy az ingatlanos példák mindíg a belváros, vagy valami frekventált hely környékén vannak.
Alsómocsoládon vagy Símagöröngyösön úgy látszik nem akar senki ingatlanba fektetni.
Bezzeg az értékpapír alapu befektetéseknél mindenki 8-12%-os hozammal példálózik, és ha valaki 35-40-50-75% hozamról is beszél, az szélhámos.
zahort — 2007. június 19. 10:13

nem biztatok én se senkit ingatlanbefektetésre. Viszont talán a legjobb megoldás arra, ha kis pénzzel már most be akarjuk biztosítani a gyerek későbbi lakhatását. Persze, kell hozzá egy kis idő és türelem, de a gyerekért mindent.
Aztán, ha mellette összejött egy kis pénzmag, felőlem mehet értékpapírba.
vagy disznóólba. Komolyan. Egy ismerősöm eddig értékpapírban tartotta a pénzét, de megelégelte, és most egy biosertésfarmba száll be befektetőként.
druida — 2007. június 21. 12:49

Hali!

Azt mondja meg végre valaki, hogy ha 1.500.000 kp.-je van vakinak azt mibe fektesse? Vállalkozás szóba sem jöhet? és az értékpapírok közül melyik????? Tudom kockázat nélkül nincs győzelem, de azért a biztonság is fontos annak, aki úgy kuporgatta össze!
DurLaDur — 2007. június 21. 13:52

druida!

Hány évre kötnéd le a pénzed?
Mekkora hozammal lennél elégedett?
Igénybe tudod e venni az állami támogatást?
További megtakarítási lehetőséged van-e?
Kik lennének a kedvezményezettek?
Mekkora a kockázattűrő képességed?

Ez csak pár kérdés ami ilyen esetben szóba jöhet.
Ezért nehéz levelezve tanácsot adni. Hívd fel Andrást egy időpontért, mert a személyes megbeszélés eredményesebb.

Biztonságos megoldást is lehet találni, csak akkor a hozam lesz kevesebb. Vannak garantált alapok, állami értékpapírok stb. stb. Vállalkozás is szóba jöhet, csak szerintem az kockázatossabb mint egy értékpapíralapu befektetés. Évente több ezren fejezik be a vállalkozásukat.
Mámi — 2007. június 29. 20:32

Tóth Úr azért nem preferálja az ingatlanokat, mert abból neki nem származik pénze, de én tudok olyanról aki vadul megél belőle, és nem dől be az “adómentes bef.alap. dumának. és nem 20 év múlva élvezi a nyugdíjjat hanem 22évesen!
NANA — 2007. június 30. 19:10

druida milyen választ kaptál?
nagyjából én is ott tartok a havi 10% eltételével amit az András is ajánlott már sokszor
P.Gábor — 2007. július 2. 15:30

“…Az ingatlan hosszú távra még mindig jó befektetés, ha sikerül kiadni – vélekedett Vámosi-Nagy Szabolcs, úgy is, mint gyakorló bérbeadó. Mint mondta, a fent vázolt terhek nem rosszabbak a 40 százalékos szja-kulcsnál. Felvetésünkre, hogy a tőkebefektetésekhez képest elég alacsony a hozam, megjegyezte: a kockázat is jóval kisebb, hiszen a tőzsdén vagy egy ingatlanalapban a tőkét mindenestül el lehet bukni. Egy ingatlan ennél jóval biztonságosabb befektetés.”….
sassolina — 2007. július 3. 23:23

Vegigolvasva a hozzaszolasokat teljesen elbizonytalanodtam! Ha lenne 8MFt keszpenze Dr.Toth Csaba On mit kezdene vele? Kerem szepen a velemenyet , ugy mintha a sajatja volna. On javasoljon nekem lekotesi periodust stb….
Robi — 2007. július 5. 09:03

Üdv Mindenkinek!

Ez az egész ingatlanos dolog, helytől is függ! Pl. Balatonparton, vagy Hajdúszoboszlón egy ingatlanból üdültetés céljából történő kiadásával az ingatlan értékének 10-12 %-át ki lehet hozni, sőt ettől többet is, ez csak az átlag. A tanulság az, hogy nem albérletbe kell kiadni, és nem Budapesten! Kisebb üdülővárosokban ugyanis kisebbek az ingatlanárak, és üdültetéssel több pénzt lehet nyerni vele, mintha albérletbe andánk ki! Ha így teküntünk az ingatlan befektetésre, máris sokkal jobb lehetőségek rejlenek benne! Nem igaz?
P.Gábor — 2007. július 5. 13:54

De.
Ez is igaz.
Ugyanis az ingatlanbefektetés rengeteg lehetőséget takar ami változatos, szép és érdekes lehet annak számára aki ezt válassza.
DurLaDur — 2007. július 7. 12:29

Mámi!

Kicsit elveted a sulykot.
Nem hiszem, hogy 22 éves nyugdíjasok tömegét termeli ki az ingatlanos szakma. Az U-L. adómentes, akár hiszed akár nem.
DurLaDur — 2007. július 7. 13:16

Robi,P.Gábor!

Mint már sokszor elhangzott, nem a profi befektetők számára íródott a cikk, hanem azok számára, akik amatőrök és különösebb ismeret híján megtakarított pénzüket az ingatlanok világában szeretnék kamatoztatni. Azoknak akik rendelkeznek egy + ingatlannal, vagy azoknak akik megtakarított 8-10 millió forintjukat ingatlanba szeretnék fektetni, mert nem ismernek más befektetési formát. A cikk a buktatókra hívta fel a figyelmet és arra, hogy vannak jóval egyszerűbb befektetések is, amit akár különösebb szakértelem nélkül is meg lehet tenni nagyobb hozammal.

A Balaton parton építhetünk panziót, motelt, szállodát, vendégházat, stb., stb. a kérdés csak az, hogy a befektetésünk mikor térül meg. Ezekre azt mondják, hogy 6-8 év miután már hoz valamit a konyhára. Az általad említett 10-12%-os hozammal 8-10 év. Most a különböző kiadásoktól eltekintek. (bérek,adók,egyéb költségek) Az értékpapír alapú befektetésekkel (15%-os átlag hozam) 5 évente megduplázhatjuk a pénzünket,azaz 10 év múlva 4X annyi lesz mint a tőkénk.

Példa: 100 millióért építek panziót stb., akkor az 10 év múlva térűl meg, ha értékpapírban van, akkor 400 millióm lesz 10 év múlva. (15%-os hozammal)
Ezen is el lehet gondolkodni.
Természetesen kellenek panziók stb.,stb., de akinek nincs csak 3-5-8 millája, az inkább értékpapírba fektessen ne ingatlanba.

Vámosi-Nagy Szabolcs kockázatmentes befektető, de nincs is benn a 100 leggazdagabb között.
Csányi vagyona túlnyomó többségét részvényekben tartja, ezért van a lista élén.
Robi — 2007. július 8. 09:03

DurLaDur!

Mint leírtam a 10-12 az csak az átlag. Én abban a helyzetben vagyok, hogy több éve foglalkozok már ingatlanok üdültetés céljából történő kiadásával, és mondhatom, hogy 11-12 millió Ft-os ingatlanból (társasházi lakás) 2 millió Ft-ot ki tudok hozni tiszta haszonként. Én ebben nőttem fel, szüleim is ezzel foglalkoztak részben, bátyám is, így mondhatom ismerem ennek az üzletnek a lehetőségeit! Az tuti, hogy én az a típusú ember vagyok, ha most rám szakadna 60 millió Ft, nem lenne kérdés, hogy mibe fektetném! Felhúznék egy apartmanházat! És pontosan azért mert, 5-6 éven belül visszahoznám a befektetett tőkét! És ez számomra 100%-os biztonságú befektetés. Márpedig ha az ember befektet, fontos a biztonság!
DurLaDur — 2007. július 9. 11:49

Robi!

Félre ne érts, én nem azt mondom, hogy ez nem jó befektetés, csak ez nem mindenkinek perspektíva. Ehhez felkészűltnek kell lenni, és mint ahogy írtad Te már családi hagyományt folytatsz, tehát van rálátásod. Ezt mindenkinek nem lehet ajánlani. Az értékpapír alapu befektetést viszont igen.
Sőt! A vállalkozóknak is érdemes erre valamennyi összeget szánni, hiszen a több lábon állás fontosságát nem kell külön kiemelnem. (Leszarási pénz cikk pont evvel foglalkozik)
Neked helyi sajátosság, hogy üdülő ővezetben laksz és tudsz ezzel foglalkozni, én viszont ezért nem költözöm el Pestről.

Az a baj, hogy mindenki azt olvassa ki András cikkeiből, hogy CSAK az értékpapír alapu befektetés a jó. Ő nem ezt mondja, hanem azt, hogy lehetőleg mindenkinek legyen ilyen IS az egyéb megtakarítása/befektetése mellett, ha módja van rá.

Befektetésnél fontos a biztonság IS, fontos a hozam nagysága IS és még egy csomó más dolog IS fontos, csak az a kérdés, hogy melyikre helyezzük a hangsúlyt. Kis kockázat kis pénzt, nagy kockázat, nagy pénzt eredményez. A bukás lehetősége mind a kettőben megvan. Itt jön a képbe az egyén kockázattűrő képessége. Az ideális az, ha van alacsony kockázatu befektetésem, közepes, meg magas. A magasabb kockázatu befektetésbe viszont csak annyit tegyünk, ami ha elvész nem fenyegeti az anyagi biztonságot.
Robi — 2007. július 9. 16:52

DurLaDur!

Én nem az értékpapír alapú befektétesekkel szemben hoztam fel az ingatlan befektetést! Hanem az itteni cikkben leirt albérlet szerű értékesítés ellen hoztam fel az üdültetést, hogy mennyivel jobban kihasználható egy ingatlan. Én sem vitatom az értkékpapír alapú befektetések biztonságát és minőségét, bár sose próbálkoztam vele, szeritnem most ősszel belevágok valamibe. Szóval az én mondanivalóm lényege, hogy ha már valaki mindenképp ingatlanba akar fektetni, ne albérletbe adja ki, hanem vendégeknek üdülés céljából!
DurLaDur — 2007. július 10. 09:20

Robi!

Értem én, de a nagy többségnek csak az albérlet marad.
Üdülés szempontból is azok a helyek jók elsősorban, ahol egész évben van szezon. Pl: Hévíz, Hajdúszoboszló, stb.
A Balatonnál vagy a Velencei-tónál már kevésbé, bár az sem rossz.
zahort — 2007. július 10. 12:19

azon kívül ideje/energiája sincs mindenkinek arra, hogy a vendégekkel foglalkozzon.
Robi — 2007. július 10. 17:27

Pedig nem nagy dolog…
zahort — 2007. július 11. 10:46

Elhiszem. De pl én Németországban élek, így nem nagyon tudnám tutujgatni a balatoni vendégeket.
A pesti albérlőket pedig havonta egyszer ellenőrzi egy családtag és ennyi.
Akárki Sanyi — 2007. július 15. 07:53

Az alábbi kejelentés egy hazug, üres hanta -
“mostanra végre lehetőség van olyan befektetési formákra átváltani, amelyek vállalkozói képességek nélkül, mindenfajta tanulás és munka nélkül is valódi hozamokat hoznak – ezek a hosszútávú értékpapír alapú befektetések”

A valóság az, hogy alig van ezeken haszon, és óriási a kockázat.
Értelmes ember kerüli a befektetési alapokat akár a leprát.
Miért?

Mert kockázat a befektetőé, a hasznot meg ellopja az a alapkezelő és az ilyen ügynökök, mint akik a fenti cikket irták.

Vajon miért van az, hogy ha véletlenül jobban teljesit egy alap akkor is alig fizet valamit?

Raádásul ott a kockázat, hogy bármikor becsődöl az egész!
Ha olyan jó üzlet ez akkor miért nem a saját nevükben üzletelnek a bankok vele?
Vajon miért tartanak külön alapkezelőt (a külön alapkezőkkel járó magas és külön jelentkező adminisztrációs költségeik ellenére is) ha nem azért hogy az alapkező rossz hirét és csődjének kockázatá nem akarják felvállani?

Vajon egy kisbefektető vállalhat nagyobb kockázatot, mint egy bank?
A legokosabb dolog a befektetési alapoktól távol maradni.
Kosztolányi André tözsdeguruis ezt mondta:
Mindig a mások pénze a legjobb üzlet!
Mert azzal a legkönnyebb hazárdirozni.

Csak olyan üzletbe szabad belefogni amit magunk irányitunk és nem bizzuk másra, nehogy ellopja a pénzt.

A szakértőkről, tanácsadókról pedig az alábbi törvényt nem árt megjegyezni:

Sosem csalódunk a tanácsadókban, mert tudjuk róluk garantáltan tévednek.
LL — 2007. július 16. 05:08

Tisztelt Mindenki!
Egy valamiben megegyezhetünk: ez a topik szenzációs és ez Dr Tóth András érdeme.(meg akik erre a falra festenek)
Néhány alapvető megjegyzést tennék:
-sokszor keveredik a befektetés mint fogalom. Lássuk be – függetlenül akadémikus definícióktól -hétköznapi értelemben ha van valakinek 1M ft-ja, és ezzel csinálni akar valamit, az már befektetés. AKKOR IS HA A LAKÁSBAN FOG ÉLNI,(hitelt vesz fel hozzá), AKKOR IS HA BEF. ALAPOT, AKKOR IS HA BÉLYEGGYŰJTEMÉNYT VÁSÁROL BELŐLE, AKKOR IS HA DIPLOMÁT SZEREZ A PÉNZ SEGÍTSÉGÉVEL, VAGY HA KOCSIT VÁSÁROL.
-Ám mi itt arról beszélgetünk hogy szigorúan “ámerikai” értelemben hogyan GYÁRTSUNK PÉNZT. Mégpedig úgy, hogy ez nem a fő foglalkozásunk, (sokaknak az, de mindenki nem lehet tőzsdeguru a rendszer logikájából adódóan) tehát függetlenül munkától, hobbitól, érdeklődési körtől. Szigorúan kevés munkával sok pénzt. Ezért a tanuláson, bélyeggyűjtemény és saját lakás vásárláson túl még azokat a tevékenységeket is ki kell zárnunk ebből a “tiszta” definícióból amik jelentős saját munkavégzéssel járnak, legyenek ezek mondjuk “vállalkozással kombinált” befektetések. Így pl: lakás vásárlás-felújítás-eladás, üdülő vásárlás-üzemeltetés. És vannak a “tiszta” befektetések, ahol a képviselt értékhez képest kicsi-nagyon kicsi a befektetett saját munka: ingatlan vásárlás bérbeadás célra és áru+tőkepiac(tőzsde,bank). Mindkét esetben igaz hogy MÁS dolgozik helyettünk. (a pénzünk, a tőkénk, rajta keresztül más emberek) Csúnya dolog, mondhatnák egyesek, ám ez a kapitalizmus.
-ami szerintem egy befektetésnél a legfontosabb(mindegy milyenfajta, ingatlan vagy tőzsde) az az előrelátás, intuíció, a megérzés, a józan gondolkodás képessége, a döntési képesség. Ha ez megvan, a szerencse előbb-utóbb rátalál az emberre.
Így szerintem a topic-gazda elemzései, gondolatai a legtöbb esetben fedik a valóságot. Az, hogy kissé elfogult, természetes, hozzá kell számítani. De aki ezeket elolvassa, (és a hozzászólásokat) ki tud alakítani egy gondolkodásmódot, egy gazdasági stratégiát, ami nyereséges lesz, ebben biztos vagyok. Aki viszont erre nem képes, az hiába várja a tuti tippet – akár itt, akár máshol.
Elnézést az általánosságokért.
Még valami: a BIZTOSÍTÁS NEM BEFEKTETÉS! Az biztosítás. Módosíthat befektetést, hozamot, jelenthet előnyös adózást, de arra találták ki hogy fizetek és ha nagy baj ér akkor egy részét megtérítik a kárnak.
P.Gábor — 2007. július 16. 12:13

Tisztelt LL.

Dr.Tőth András nem tért ki arra, hogy magán vagy céges alapon nem éri meg az ingatlanbefektetés.
Úgy ahogy van simán lehúzza az egészet.
Úgy vélem ez nem helyén való. Ezért is “lázadoznak” az ingatlanbefektetők.
Azok akik nem értenek hozzá és belebuktak ebbe a befektetési fajtába azok helyeselnek az oldal létrehozója mellett.
Vagy azok akik nem egészen felvilágosultak és olyanok mint a nyáj. Terelgetni kell őket . Mindegy, hogy jó vagy rossz irányba de ők mennek…..
Tehát én még minig fenn tartom azt az állításomat, hogy ez az oldal nem fedi a valóságot.
Csak a negatív ingatlanbefektetési tapasztalatokból merített kijelentésekre alapozva íródott.

Nem szándékozom megsérteni senkit de nézzetek körül.
Vajon tényleg nem működik az ingatlanbefektetés???
Vagy csak negatívan állnak hozzá írigykedve nézve azokra, akik megcsinálták azt amit a sok nyekergő nem. Pedig a lehetőség sokak számára is adva van…
Még magukban sem bíznak nem ismerik saját képességeiket, nem is hajlandóak tanulni, információt szerezni bármely befektetési formáról.
Ellenben felkerül egy oldal az internetre és aki ezt készítette annak teljesen igaza van.
Gondolják azok akiknek nincs elég ismeret anyaguk!
Az információ hatalom.
LL — 2007. július 16. 18:21

Rendben. Zárjuk rövidre és nézzük mit kezdhen valaki a 10 M. ft-jával (befektetési szempontból, tehát hogy neki kevés munkája legyen vele) most, 2007 júl.16.-án, délután fél 6 órakor.(Szolnokon vagy Székesfehérváron, direkt nem írok Bp.-et mert mindenki abban gondolkodik, pedig az ország lakosságának csak ötöde él ott)
1. Amiről eddig nem beszéltünk -de lehetőség – hogy csendestársként beszálljon más vállalkozásába. Saját tapasztalataim alapján nem ajánlott.
2. Kézenfekvő lehetőség ingatlan vásárlása és hasznosítása(telek, lakás, üdülő, üzlet, iroda, telephely, termőföld)Négy-öt éve ajánlottam volna, ma már csak a jelentős tapasztalattal-”előélettel” rendelkezőknek ajánlott. Szerencsés esetben (ezen a befektető rátermettségét és a szerencsét együtt értem) sok pénzt hoz. Enlékül a mai helyzetben egy helyben topogás és csodavárás.
3. Értékpapír vásárlás(Áll.kötvény, bankbetét, bef. jegy, deviza, részvény, arany, stb.)A sor elején minimális a kockázat és kevés a hozam is. Ahogy haladunk nő a kockázat és a hozam lehetősége is. És egyre nagyobb szerepe van fortunának, valamint az ingatlannál is említett tapasztalatnak ill. “kurázsinak”. Eddig ugyanaz a kettő. DE!
Ha nekem választanom kellene a 2-es és 3-as között, most, tudván hogy havonta csak néhány órám lesz foglalkozni a befektetéssel, továbbá ismerve a magyar gazdasági-pénzügyi-politikai-társadalmi-demográfiai helyzetet, ismerve ugyanezt (már amennyire lehet…) a nagyvilágban is, MA, a fenti dátummal, fenti helyen, befektetési céllal, fognám magam és fele arányban vennék Á.K.-t, bef. jegyet. Vagy ha jobban bízok magamban akkor harmadában aranyat, a megfelelő időpontban. Nálunk a “helyzet” most ennek kedvez.
Írom ezt úgy, hogy mindhárom lehetőségbe belekóstoltam, és ami bejött, az az ingatlan és értékpapír befektetések “salátája”.
Ha valaki az esetek több mint 50 %-ában helyesen dönt, nyugodtan kezdjen el a pénzével játszani. Ruletten, tőzsdén, ingatlanpiacon. Ha nem, tegye bankba vagy vegyen plazma tv.-t…
Még valami: a topic gazda természetesen ugyanúgy a saját optikáján át nézi a (pénzügyi) világot mint bármelyikünk. Ezt “kiszűrve” egyet értek az alapvető – és a nagy átlagnak szóló – mai helyzetértékelésével. (még ha nem is feltétlenül U.L. bef. jegyet vennék) Viszont ha valaki eljutott az intelligencia arra a fokára hogy (majdnem) biztosan meg tudja nevezni a saját képességeit, ezeket használni is képes, akkor már bármilyen irányban szabad a pálya…
P.Gábor — 2007. július 16. 23:33

” tehát hogy neki kevés munkája legyen vele ”
Igen, az ingatlanbefektetés nem kis időráfordítással jár.
Én szeretem az időmet erre fordítani, mivel szeretek ezzel foglalkozni. Munkám és hobbim is.

A papírportfóliók némely esetben jóval többet hozhatnak mint az ingatlan. Ezt alá is írom. De ez csupán a pénzről szól.
( no persze attól függ hogy milyen szinten)

“ami bejött, az az ingatlan és értékpapír befektetések “salátája”
Ez így is van. Ha van miből.
Akkor vágjon bele az ember kockázatos befektetésbe ha, nem probléma ha veszít.

Jelenleg részemről az ingatlanbefektetés biztosabb alapokon áll.
És hogy mi a titka? Érteni kell ehez is…..sokat tanultam és tanulok a mai napig is és fogok is mert a világ is változik és vele együtt minden.
Igaz,a tudásnak meg is fizetem az árát…mert mindennek ára van!
zahort — 2007. július 17. 10:02

LL!

teszik a felvetés: mibe fektetnék ma 10M-t?

Az én stratégiám a következő lenne:

1. 3M forint önrésszel vennék egy jól kiadható, fejlődő helyen lévő lakást (lehetőleg olyat, amihez kis ráfordítással nagy értéket tudok adni) kb 10-11 M értékben. (Bpesten a Corvin sétány mellett vennék most). Ezt annyiért ki lehetne adni, hogy a 15éves jelzálogot jelenleg törleszteni lehessen. 2-3 év múlva már pozitív is lenne az ebből származó készpénzáramlásom (azaz maradna a bérleti díjból a jelzálog fizetése után). Ha ügyesen csináljuk, elég kicsi a rizikója annak, hogy az APEH rájön, hogy kiadjuk a lakást, de azért jobb vigyázni.

2. A fennmaradó 7M (és később a bérleti díj megmaradó része) mehetne egy jól kiegyensúlyozott papírportfólióba. Ha ennek nyereségéből összejönne kb 3M (remélhetőleg 3-4 éven belül), akkor vennék kiadásra egy újabb (a fenti kritériumoknak megfelelő) lakást a lehető legkisebb önrésszel.
LL — 2007. július 17. 15:04

Kérlek! Az mit jelent hogy kicsi az esélye hogy az APEH rájön, de azért jobb vigyázni?
P.Gábor — 2007. július 17. 15:43

Egy kedves jóbarátom és igencsak hozzáértő ember válaszolt Dr.Tóth Andrásnak a bérbeadásról. Király Norbert

dr. Tóth András: 1. Nem éri meg bérbe adni a lakásokat.
Példaként, vegyünk egy lakást és adjuk ki. Budapesten egy átlagos 10 milló forintos lakás jelenleg 60.000,-Ft-ért adható ki. Ez évi szinten 720.000,-Ft – ez 7,2%-os hozamot jelent. Azaz csak jelentene. Van ugyanis néhány apró költség. Például, ha legálisan végezzük ezt a tevékenységünket, akkor azt 25% adó terheli. E mellett a lakáskiadást két dolog nehezíti még: egyrészt mindenképpen évi 1-2%-át a lakás értékének karbantartásra és – gyönyörű kifejezéssel – állagfenntartásra kell fordítanunk (festés, parketta csere, WC tartály csere, stb.) Ezen kívül rendszeres a bérlő váltás – ilyenkor akár több havi bérleti díj is kieshet és még a közvetítőnek is fizethetünk. Legyünk optimisták: 11 hónapban ki van adva a lakás. Ez már csak 3,45% hozam. Nos, ennyit bármelyik bankban megkaphatunk a pénzünkért…

Az én véleményem: Kedves András! Először is az összehasonlításnál figyelmen kívül hagysz egy fontos tényt, mégpedig azt, hogy a bérleti díj hozamon kívül az ingatlan értékemelkedésével is számolni kell, ami egy jól kiválasztott ingatlan esetén könnyedén meghaladhatja az inflációt vagy a tőzsdeindexek átlagos növekedését. A befektetés megtérülése tovább fokozható, ha pl. az ingatlan vételárának 50%-át hitelből vásároltuk. Ebben az estben a bérleti díjból (tehát a bérlőnk pénzéből) minden költség levonása után is fizetni tudjuk a törlesztő részletünket, így a befektetésünk valójából csak 5 millió Ft lesz, viszont a teljes 10 millió Ft értékű ingatlan értéke növekszik, tehát dupla sebességgel nő a befektetett tőkénk értéke. És azt se felejtsük el, hogy normális piaci körülmények között a bérleti díj összege és azzal együtt a befektetés megtérülése is emelkedik.
Még egy észrevétel, a példában említett ingatlan számai valóban nem a legjobbak, a Határtalan Profit Ingatlanból szemináriumomon bemutattam egy példát, mely szerint egy 7,2 millió Ft-ért vásárolt üzlethelyiséget 105.000 Ft havi bérleti díjért adtam ki, akkor számoljunk …
zahort — 2007. július 17. 16:53

LL!

Pontosan AZT jelenti.
Azt, hogy ma Magyarországon minden polgári befektetési formát olyan adók nyomnak agyon (ingatlannál 39% a bérbeadás után), hogy a középosztály két dolog között választhat: 1. vagy adócsalóvá válik (mint ahogy adócsaló a lakáskiadók kb 90%a) 2. vagy nem, de akkor nem is jut semmire.

jaj, nem is kellett volna erre válaszolnom, annyira felment az agyvizem… nem a kérdésed miatt, hanem a jelenlegi hazai középosztály-elnyomó hozzáállás miatt.

nem politizálásként írtam.
Befektetés — 2007. július 21. 07:28

Az ingatlanokkal kapcsolatos kérdés lokálisan csak Magyarországra, vagy globálisan az egész világra van feltéve? Ha lokálisan akkor tök logikus, hogy mindenki ki akar szállni az ingatlan business -ből, már akinek van egy kis esze. Nagyon kevés az az ember Magyarországon akinek elég pénze van ahhoz, hogy ingatlant vegyen. Eddig a bankok hiteleztek, ezzel nem volt probléma, de aztán látták a tenedenciát, hogy bizony itt a pénzük sosem fog megtérülni, hiszen egyik napról a másikra kell lakásokat lefoglalniuk, lévén ügyfelük nem tudja fizetni a havi kamattörlesztés megterhelő összegét. Bár épp ésszel végig gondolván, ki az aki Magyarországon bele merne menni egy hitelfelvételbe? Max. akkor ha az embernek egy saját jól menő Kft. -je, van, vagy legalábbis kitehetetlen résztulajdonos benne. Átlagesetben, ha valami sima munkavállaló, akkor egyik napról a másikra kitehetik a szűrét a cégtől, s hát őszintén mindenki beláthatja Magyarországon az álláskeresés nem működik. Ismerettségek és protekciók kellenek, csak így megy. Elmúltak már azok az idők, amikor a fiatal “Józsfef” bekerült X xéghez, és Józsi bácsiként távozott tisztes nyugdíjjal. Már pedig ha nincs meg az állásgarancia, akkor a hiteltörlesztések fizetésére sem lesz meg a garancia. Amúgy meg az a poén, hogy a legtöbb újonnan épített ingatlan is banki hitelekből épül. SZVSZ a legtöbb ilyen vállalkozás azért megy csődbe, mert szegény embereknek nem tudják eladni a lakásokat. Globális szinten 2005 -től, pl. USA-ban meg tényleg csökkennek az ingatlanárak, s talán ennek hatása egyszer majd az újépítésü ingatlanok piacát dobhatja fel.
P.Gábor — 2007. július 22. 07:30

Befektetés nevű kedves hozzászólónak…

“mindenki ki akar szállni az ingatlan business -ből, már akinek van egy kis esze.” írtad…

Szerintem nem az ingatlanbefektetéssel van a probléma hanem azzal az egyénnel aki nem hozzáértően próbál ingtalanba fektetni.

Túl nagy szélsőségekben írsz.
A bankok, mai napig is adnak hitelt ingatlanvásárláshoz akár 80 ezer forint keresetre is. Saját személyes tapasztalat!!

Az USA ingatlanpiaca igaz, hogy kissé alább hagyott de ez egyáltalán nem készteti a befektetőket arra, hogy kivonuljanak.
Mutass csak egy befektetési formát ami nem ingadozik.
Pl. a tőzsde. (ha jól látom akkor te a tőzsdében utazol.Az sem rossz…bár kissé kockázatos)

üdv P.Gábor
Jósvai Zoltán — 2007. július 23. 10:03

Dr Tóth András irta:

1-es pontban: Nem éri meg bérbe adni a lakásokat……. Ez már csak 3,45% hozam.

2. Az ingatlanok megszerzése illetékköteles, eladásuk után pedig adózni kell. ……lakás után ez 4,4%, és további 1% általában az ügyvéd díja…

3-ban: ….ingatlanadó – ez általában évente az ingatlan értékének 1%-a.

4-ban: …….Hivatalos statisztikák szerint a legoptimistábban becsülve is éppen egy kicsit az infláció felett van a használt lakások árának emelkedési üteme.

A 1-4 pont hozamai ill. kiadásait összegezve:

Hozam:
4-es pont: infláció: 6-8 %
1-es pont: 3,45 %

Költségek:
2-es pont: 5,4 %/5 év mondjuk= 1,1 %
3-as pont: ingatlanado 1%

Összesen a hozam: 7.35-9,35 (“kockázatmentesen”)

Rosszul számoltam? Ezek után nem értem miért olyan rossz befektetés az ingatlan.
zahort — 2007. július 23. 11:24

és, ha hozzászámoljuk azt, hogy pl 20%-os önrésszel már miénk lehet a teljes vételárra vetítendő hozam, a 15-20 éves jelzálogot pedig a bérleti díjak fedezhetik, akkor az önrészként befektetett pénzünkre meglehetősen egészséges kamatot kapunk.
P.Gábor — 2007. július 24. 10:53

Természetesen Magyarországon sem fenékig tejfel az ingatlanbefektetés egyes részei.
Gondolok arra pl. sajnos a magán lakások bérbeadási díja kissé alacsony a bankok által kért havi díjakkal szemben.
Ez tényleg elrettentheti azt az embert aki ingatlant szeretne vásárolni banki finanszírozásal, bérbeadási céllal.
Ellenben ha átgondolja a helyzetet akkor ez hosszútávú befektetés és nem egyből lottó nyeremény. Passzív cash flow!
Aki a gyors meggazdagodást várja az valóban lehúzza az ingatlanbefektetés ezen formályát.
De aki lassan, jár tovább ér….
De kellenek olyan gondolkodású emberek is.Mi lenne ha mindenki ingatlanbefektető akarna lenni??…
Ezért csak így tovább.
Had beszéljék csak le egymást az emberek az ingatlanbefektetésről, és nekünk több terünk lesz…:)
Robi — 2007. július 24. 18:25

Én biztos, hogy jövő nyáron 1-2 millió ft-ot befektetek ingatlanokba, és várhatóan 3-4 milliót kihozok belőle 3 hónap alatt…
Robi — 2007. július 24. 18:28

Persze dolgozok is érte, az tény
P.Gábor — 2007. július 26. 06:59

Szervusz Robi

Az 1-2 millió forinttal milyen befektetési lehetőségre gondoltál az ingatlanbefektetés berkein belül?
Még sokat kell tanulnom.
Nekem a számok mellett a ” 0 ” is szerepel.
Mondjuk 10-20 millió…
De a 3-4 millió nem rossz a 3 hónap alatt ….
Robi — 2007. július 26. 15:12

Szia Gábor!

Ezt a kis tőkét (1-2 millió ft) házak bérleti díjába fogom fizetni (2-4 ház) és nyáron magánszálláshelyként üzemeltetem. Meglehet, hogy akár 10 ház töltésére is megvan az érdkelődés. De 4-5re biztos. Ráadásul nincs is több tőkém, ezért bérlek ki csak 4-5 házat lehetőség szerint. Igaz dolgozni is kell vele, viszont nem nehéz munka ez. De jó sok pénz van benne, és ez az ami inkább számít nekem.
P.Gábor — 2007. július 27. 09:16

Tehát kibérelsz ingatlanokat, és azt tovább bérlésre kiadod. Persze többért…
Van aki ebben lát fantáziát.
Ez is az ingatlanbefektetés egyik lehetősége.
Robi szerint és ott ahol ő tervezi , ez műkodik.
Mert valószínű, hogy körültekintően járt el.

Hát erről papolunk egyfolytába.
Nem az ingatlanbefektetéssel van a probléma hanem a nem hozzáértő emberrel.
Aki az ingatlanbefektetésre szakosodik az megtalálja a módját annak, hogy ez működjön is a számárá.
Így tovább Robi.
AT — 2007. július 30. 16:27

Először is, szvsz nagyon jó maga a kérdés feltevése is, de engem is nagyon zavar egyfajta “egyoldalúság”.

Nevezetesen az, hogy minden résztvevő “egy oldalon” áll.

Hiszen, például elhangzik a “bűvös” ingatlanadó. Node, mi is következik ebből? Semmi.

Hiszen, lakni KELL.

Azaz, pont és kizárólag egyetlen esetben érdektelen valakinek a számára az ingatlanadó: Annak, aki kiadja az ingatlant. Ugyanis ebben az esetben (értelemszerűen) az tovább lesz hárítva a bérlőre. Miért? MERT KÖTELEZŐ lesz és nem opció – azaz minden tulajdon ÉS bérlemény esetében létre fog jönni. Azaz, nem mondhatja a bérlő, hogyha rá akarják terhelni, akkor máshová megy, mert máshol is rá fogják terhelni! Azaz, fura módon és szerintem az ingatlanadó valójában az értékpapírosoknak rosszabb, hiszen nekik fog csökkenni a realizálható profituk, de a kiadókat ugyan miért zavarná?

Persze, ha egyáltalán lesz ingatlanadó. Meg hát, tulajdonképpen már van is… Node ezen az alapon beszélhetnénk az árfolyamnyereségek akár 40%-os adóztatásának, vagy TB-ztetésének a lehetőségéről is, hiszen az jóval könnyebben “elfogadtatható” lenne a “néppel”, mint az, hogy azért fizessen, MERT TŐKÉJE(!) van, hiszen az ingatlanadó a saját célú ingatlan érték alapú adóztatásának esete valójában a tőke adóztatását jelentené, ami nem utolsósorban Alkotmányellenes is lenne.

De röviden szólva, nem is értem, hogy egy általános ingatlanadóból hogyan jönne az ki, hogy azt a bérbeadók szívják meg?

És itt jön be az, hogy értelmetlen a magyar viszonyok és más viszonyok összevetése, nálunk ugyanis a valódi ingatlanbérbeadás, az igazi, garantált hosszú távú bérlés egyszerűen nem létezik, valójában bárkit rövid idő alatt ki lehet bárhonnan tenni. Ez nyugaton, ebben a formában nem így működik, hiszen az ottani ingatlanadó mást jelent és máshogy is néz ki – de ebbe most talán ne menjünk bele…

Egyszóval, ha lesz ingatlanadó, annak egészen más jellegű hozadéka lesz – de nem az itt leírtak. Miért? Mert például a 50 milla+ ingatlanok ára csökkenni fog, de a kisebbeké drágulni – hiszen azokba akarnak menni majd a nagyobb házakból azok, akik azt nem tudják fenntartani.

Hiszen, most is az már a tendencia, hogy a kiköltözéssel párhuzamosan megindult a visszaköltözés is, azaz valójában teljesen hibás az a számítás, hogy Budapest LAKOTT ingatlanainak a száma ment le a 200.000-es darabszámmal, valójában átrendeződésről van szó.

Így például 20 éve még budapesti lakosok voltak a munkásszállón lakók is(!), és jópár tízezer ember, akik egy lakásban szorongtak, mint szobabérlők. EZ ma már nincs így, ennél már nagyobbak az igények – ennek a következménye az is, hogy ma már költöznek külön a gyerekek, és nem háromgenerációs házakban gondolkodnak már az emberek.

EZ azonban éppen azt jelenti, hogy a csökkenő lakosságszám MELLETT növekvő lakásszámra van szükség(!), hiszen nem mindegy, hogy a 2 millió ember 800 ezer lakásban lakik, avagy az 1.6 millió ember lakik 1.000.000 lakásban. Azaz, szerintem, nem a lakosság SZÁMA, hanem a lakosság PÉNZE (igénye!) határozza meg a lakásszám szükségletet.

Ha tehát azt mondjuk, hogy javulni fog a gazdaság (érdemes pénzpiacot nézni), akkor az azt jelenti, hogy nőni fog a gazdaság, ami bizony az ingatlanok iránti igényt, ezzel párhuzamosan annak értékét fogja növelni.

Azaz, ha ingatlanba tesszük a pénzünket, akkor egy dologban biztos lehet valaki: Ha biztosítást fizet, ha tartalékot képez, akkor a maradék pént ELKÖLTHETI, mert hosszú távon nem lehet vesztesége. Ezen túlmenően átmeneti hiteligénynél bármikor kap jelzáloghitelt (ellentétben azokkal, akiknek nincs semmije – csak pénze!!), tehát ez sem gond.

Ezen túlmenően azonban van még egy érdekesség, ami nem is olyan régen történt: 2001.09.11. Egy pillanat alatt dőltek romba életek, vállalatok és egzisztenciák, amelyek a pénzt nézték, de nem dőltek a kardjukba azok, akik ingatlanban tartották a pénzüket.

Avagy, ugye előfordulhat az is, ahogy már szó volt róla, hogy akár éveken keresztül recesszió is kísérheti egy portfólió sorsát -> ekkor azonban értelemszerűen nem igaz az az összehasonlítás sem, hogy bármikor kivehető belőle a pénz, hiszen akár csak sokkal kevesebb vehető ki (koreai válság!): Továbbá, ha nem hoz (elég) profitot, akkor az azt jelenti, hogy amellett bizony dolgozni kell, mert különben nincs még csak jövedelem sem.

Én úgy látom, hogy a cikk szerzője elkövet egy kisebb hibát: Az ingatlan RÖVIDTÁVÚ hátrányait emeli ki, és hasonlítja össze az értékpapírok HOSSZÚTÁVÚ hasznával, és szerintem ez okozza a gondokat.

Hiszen, ha 15 évre számolunk, akkor az ingatlan megszerzési és eladási költségei teljesen más arányt képviselnek, mintha egy évre számolunk… és hát, érdekes módon, ugyanez mondható el még a szerző szerint is a befektetésekről: “Soha ne nézegessük, hogy éppen mennyit ér, és lehet, hogy éveken át fog kevesebbet érni”… azaz, tök ugyanaz a helyzet, mint az ingatlannál.

Az ingatlanpiacon igazi csodák nincsenek (főleg negatívak) – a pénzpiacon vannak.

És csak még egy érdekesség a végére: Akik a II. VH-ban a pénzpiacon vesztették el a vagyonukat, azokat tudtommal nem kárpótolta senki és sehol sem. Ezzel szemben az ingaltan és érték tulajdonosokat igen. Még ha nevetségesen is, de valamit visszakaptak.

A magam részéről tehát úgy vélem, először a saját biztonságot kell megteremteni, amiből senki sem tud kivetni – nem mindenki igénytelen költözőmadár, hogy máma itt, holnap ott lakok – azaz, ennek a rétegnek sajnos(!), Magyarországon(!) jelenleg akár szereti, akár nem, muszáj ingatlanban gondolkodnia… olyanban pedig, amit valóban a sajátjának érezhet, úgy rendezheti be(!) alakíttathatja át, ahogy szeretné – abban meg nem is gondolkodhat, mert nincs.

Egyszóval, majd utána, amikor a biztonság megvan, AKKOR ideje befektetni, és akkor bizony már ki-ki ízlése alapján válassza meg azt, hogy mibe és mennyit fektet. Nem szabad felélni, és a felélésbe EKKOR már a “nagyobb ingatlan” is beletartozik, azt ugyanis már csak HOZAMBÓL szabad venni, és lehetőleg nem hitelből: A nagyobb ugyanis többet is emészt fel… ha tehát nem tudja valaki megvenni sem – akkor nyilván a megtartással is gondjai lesznek.

Egyébként, akkor is, ha nagyobb lakást bérel, csak onnan “könnyebb” visszalépni… Én tehát abszolult mértékben megértem az első lakás vásárlókat (különösen ebben a hülye és abnormális banki hitelezési rendszerben, ami az ingatlant, és csak az ingatlant istenként fetisizálja), mert ez a biztonság alapja.

De szvsz, itt is érdemes meghúzni a mértékletességet: A pénzpiacra azt a pénzt érdemes bevinni az átlagembernek, amire NYUGODT szívvel tudja azt mondani, hogyha elbukom a nagy részét, az sem számít. MERT EKKOR nem kell belőle kiszállnia egy tőzsdei zuhanásnál pl., és ekkor várhatja ki, amig a részvények újra visszakerülnek a helyükre.

Amúgyis keveredik két dolog, az, hogy betolok “X” összeget, ami kamatos kamattal dolgozik, és az, hogy felélem a hozamot. Hiszen a kamatos kamat esetében pl NEM LEHET kivenni a pénzt, azaz nemhogy 3.45%-ot nem lehet kivenni, hanem semmit sem lehet kivenni! Ha ugyanis kiveszem a hozamot, akkor marad a tőke – ami viszont inflálódik az ingatlannal szemben.

Szerintem viszont ma azt megmondani, hogy ÁLTALÁBAN mi lesz a nyerő stratégia 15 évre számolva, az nem egy egyszerű dolog. Értékpapírok esetében azzal dolgozni is KELL. Ha viszont valaki dolgozik rajta (folyamatosan), azt meg is kell fizetni.

Mindezek alapján tisztelettel kérdem, hogy például ÖN amikor értékpapírról beszél, akkor a szakértői tanácsadás díjait, esetleges részesedését miért nem számolja bele a költségek közé, hiszen az az Ön saját megítélése szerint is fontos és szükséges? Szvsz 15 év alatt ez például mindenképpen meghaladja az EGYSZERI ügyvédi és illeték tételeket…

Node, tételezzük fel egy példát, amit már írtam korábban – most 2001.09.10.-ét írunk. Nyilván ugyanez (vagy méginkább ez!) a cikk jelent volna meg. Tegyük fel, hogy valaki ingatlant vesz, valaki pedig kockázati pénzpiaci terméket.

A szereplőnek két nap múlva kell a pénzének a 70%-a.

Aki ingatlanba fektetett, az vagy jelzálog formájában, vagy “gyorsban” kiszállva ehhe szinte napok alatt hozzájuthat a szükséges pénzhet. (Az egy tévedés, hogy az ingatlant nem lehet eladni – “olcsón”, bármikor, akár napok alatt is. Ez nem összetévesztendő az árverezéssel… az más.)

Ha valaki viszont a cikk szerzőjére hallgatva minden pénzét papírokba fektette volna, és két nap múlva szüksége lett volna a pénze 70%-ra, annak mit írt volna a szerző?

Azt, hogy c’est la vie?

Várjon pár évet a műtétjére? Mire kapott volna hitelt az ügyfele? Az értéktelen papírok jövőbeli hozamára? Mit tudna hirtelen pénzzé tenni, hiszen nincs semmije sem…
AT — 2007. július 30. 16:32

BTW, egy mondat kimaradt.

Természetesen ha az ADÓHATÓSÁG VÉGRE(!) elkezdené ellenőrizni a fiktív ingatlan kiadásokat, akkor abból az következne, hogy VÉGRE LEGÁLISAN is ki lehetne azokat adni, mert nem lehetne csalni.

Azaz, szépen AZ ÖSSZES bérbeadás, és ár felmenne a “rendes” és normális értékre. EZ azonban – természetesen – sem a tulajdonost, sem a bérbeadót nem fogja zavarni, hiszen ezt vagy nem kell kifizetniük (mert nem adja bérbe), vagy át fog hárítódni a bérlőre, hiszen nem lehet majd megkerülni a szerződést.

Ezt egyébként piszok egyszerű lenne megoldani, nem a kiadót, hanem a bérbevevőt kellene bűntetni a bérbeadó helyett is. Azaz, röviden, elég lenne, ha az adót a bérlő nem a bérbeadónak, hanem az államnak fizetné – és kész. Ebben az esetben ugyanis a bérbeadó nem tud csalni, csak a bérlő… kiskapu persze mindig lenne, de a lényeg az, hogy furcsa ám a másik oldal megtekintése, hogy a legalitás vajon kiknek is lenne rossz…

…főleg, ha figyelembevesszük azt, hogy ebben az esetben megnőnének az ingatlanárak is, hiszen ekkor már akár jobban megérné (hitelre!) tulajdonolni, mint bérelni. És az ingatlanba fektetők megint jól járnának. Az ingatlanadó mellett is
dr. Tóth András — 2007. július 30. 16:53

Húúú, ez jó hosszú, viszont önellentmondásoktól sem mentes volt.

Egy dologra reagálok – ha egységes adóteher megállapítás és adófehérítés lép fel, nem lehet arányosan emelni a bérleti díjakat, ugyanis erre a kereslet rugalmas – a helyett, hogy bérbevennék, inkább megveszik hitelre. Már most is ez van, amikor a vidéki csemete Pestre megy egyetemre, és a szülők szembesülnek egy pesti albérlet/lakásbérlet árával inkább vesznek egy kislakást. Ez késöbb, ahogy a bankok egyszerübben és olcsóbban (pl. jen alapon) adnak majd hitelt egyre erősebb versenyt jelent majd.

A bérleti díjak akkor emelkedhetnek, ha a bankok egyre drágábban, nagyobb önerővel és kevesebbeknek adnak hitelt és az ingatlanokat és az ingatlan kiadást terhelő adók csökkennek. Tényleg erre számít?
AT — 2007. július 30. 19:45

mentes volt.

Egy dologra reagálok – ha egységes adóteher megállapítás és adófehérítés lép fel, nem lehet arányosan emelni a bérleti díjakat, ugyanis erre a kereslet rugalmas – a helyett, hogy bérbevennék, inkább megveszik hitelre. Már most is ez van, amikor a vidéki csemete Pestre megy egyetemre, és a szülők szembesülnek egy pesti albérlet/lakásbérlet árával inkább vesznek egy kislakást. Ez késöbb, ahogy a bankok egyszerübben és olcsóbban (pl. jen alapon) adnak majd hitelt egyre erősebb versenyt jelent majd.

A bérleti díjak akkor emelkedhetnek, ha a bankok egyre drágábban, nagyobb önerővel és kevesebbeknek adnak hitelt és az ingatlanokat és az ingatlan kiadást terhelő adók csökkennek. Tényleg erre számít?
AT — 2007. július 30. 21:00

Köszönöm a választ

Sajnos valami gond lehet a postolással, mert az elõzõ üzenet ment el ehelyett Elnézést

“Egy dologra reagálok – ha egységes adóteher megállapítás és adófehérítés lép fel, nem lehet arányosan emelni a bérleti díjakat, ugyanis erre a kereslet rugalmas – a helyett, hogy bérbevennék, inkább megveszik hitelre.”

Node, hiszen pont ez történik most is

Éppen azért veszik meg most is sok esetben az ingatlant, mert az a furcsa helyzet van a buta támogatási rendszereknek “köszönhetően”, hogy sokszor olcsóbb valamit megvenni, mint bérelni. Mert mondjuk a vásárlást támogatja az állam (pl. szocpol), de a bérlést nem.

És ez az egész kulcsa.

Sokszor több pénze van (marad, lesz) az embernek ha vesz valamit, mintha bérel. Sőt, még többször fordul elő, hogy akár állami garanciával könnyebben vesz lakást, mint bérel…

Szerintem ha valamiről biztosan állítható, hogy olcsóbb hosszú távon is bérelni, ahelyett, hogy a pénzt forgatva a jövedelemből bérelnénk, akkor meg kell venni – ha pedig jobban lehet a pénzt forgatni, akkor azt kell tenni és bérelni az ingatlant.

Ráadásul van még egy érdeksség: Nálunk (magánvélemény) az esetek többségében az vesz ingatlant, akinek nincs (annyi, vagy elég) pénze, azaz, a vásárlás valójában maga az “előtakarékoskodás”. Ha valaki egy átlagos fizetésből bérli a lakását, akkor az bizony feléli a jövedelmének a jelentős részét – takarékoskodásra nem marad -> azaz nem sok más esélye van, mint hogy akkor inkább megveszi a lakást, mint hogy “felélje a pénzét” egy albérlettel.

Azaz, szvsz jelenleg egy 10 milliós lakás esetében és egy 40 milliós lakás esetében két teljesen különböző esetről beszélhetünk, hiszen egy tízmilliós lakás esetében a bérleti díj megközelítőleg megegyezik a törlesztőrészlettel (+/- pár tízezer forint – egyik évben ez a jobb, a másik évben a másik…), de a 40 milliós lakás esetében egyértelműen NEM beszélhetünk rentábilitásról, hiszen ezt az ingatlant a legjobb esetben sem lehet havi 350 eFt/hónap TISZTA hozammal kiadni… ha kb. 200 kFt-ről beszélünk, még az sem racionális az esetek többségében, de ez még adóköteles – itt aztán nincs miről beszélni – hiszen ha a 40 millát megfelezzük (nagyon egyetértek a “rémtörténetében” írt úszómedencés történetére írt véleményével), akkor csak a biztos banki kamatból kényelmesen megvan a bérleti díj, azaz a másik felet lazán befektethetjük.

Azaz, ez a második különbség: Az, hogy MEGVAN a pénz, vagy csak “takarékoskodnak” az emberek a vásárlással. Hiszen ha megvan, akkor az ingatlant el lehet jelzálogosítani és ezt a pénzt is meg lehet forgatni akár értékpapírban is – és elég ebből csak a törlesztést fizetni, oszt még birtokon belül is maradhat valaki (akár a rémtörténetes ügyfelei is – ha azt nem felélik, hanem befektetik).

Én úgy vélem, nem szabadna megkeverni például a műszaki cikkek hitelezését, az autok hitelezését (jajj…) az ingatlannal – hiszen mig az előbbiek viszik a pénzt és garantáltan gyorsan veszítik el az értéküket a hosszas eladósodásért – az ingatlanra ez nem igaz.

Én nem venném egy kalap alá azokat, akik mondjuk 10 milliójukért lakást vesznek azokkal, akik a 10 millióból házimozit, meg plazmát vesznek új autoval… nagyon egyetértek Önnel abban, hogy a jövedelem 10%-át nem ártana félretenni. Viszont, kíváncsi lennék arra, hogy Ön mit javasolna annak az ifjúnak, aki mondjuk Önálló életet akar egyedül kezdeni egy normális helyen, és van 150 eFt nettó fizetése Budapesten.

Ön mit javasolna neki, mit tegyen? Béreljen lakást, vagy inkább vegyen? Mennyit tegyen félre a jövedelméből?

Azután, vissza a topicra

Én úgy olvastam a hozzászólásokat, hogy számomra nyilvánvalóan látható: Az “ingatlanpártiak” többsége bizony az olcsó, kis lakásokat látja profitálásra alkalmasnak, és nem a nagy pénzek EGYETLEN ingatlanba fektetését. (Kiv: Ha azt kicsikre szétdarabolják, vagy jó üzlet van kilátásban)

Egyébként, van Budapest (és még pár város, település), és a maradék ország – ez valójában “két országot” jelent. Hiszen, példának okáért, ha Ön egy kis faluba szeretne költözni, mert mondjuk ott van munkája, oda szeretne menni – akkor hogyan tudna ott ingatlant bérelni? Az esetek többségében nem lehet, vagy nem érdemes, mert a pár milliós ingatlanokat is dobálják az emberek után – de bérbe nem igazán adnak, azaz ha nem akar valaki régi komplett felújítandó házat venni, akkor építenie kell. Ez viszont szinte biztosan drágább, mint amennyit a kész épület ér – de sokszor nincs más választás, mert nincs más lehetőség.

Példának okáért a Művészetek Völgyében is sokan panaszkodtak anno, hogy szép-szép, hogy van egy kis pénz, meg zsibongás, node olyan drágák lettek az ingatlanok(!), hogy a helyi fiatalok kénytelenek elköltözni, mert nem tudnak ingatlant vásárolni a faluban.

Én tehát azt nézném meg szívesen (komolyan), hogy ha mondjuk 15 éve valaki egy átlagos lakóingatlanba rakta volna a pénzét Londonban, vagy Budapesten, vagy Prágában, akkor vajon ma miből lenne több pénze: Ha ezért részvényt vásárolt volna, vagy ha ezalatt legálisan kiadta volna, és most értékesíti az ingatlant. Mert szvsz ez sokkal érdekesebb és biztosabb (alátámasztottabb) igazolása lehetne az Ön véleményének is, mint a jövőről való egyoldalú spekuláció – hiszen az például bizonyos, hogy most is alacsonyabbak az árak mint nyugaton, és az is biztos, hogy ott IS emelkedni fognak az árak. Itt miért ne ez történne?

Ráadásul, mint írtam még a jogszabályi környezet sem kiszámítható – bármikor sokkal inkább mondhatják azt is, hogy az értékpapír hozam ugyanolyan jövedelem, mint a bérbeadás, vagy a munkajövedelem – oszt máris ugrik ugyanannyi a profitból, mint az ingatlannál. És hát – ha már a kiegyenlítésről és az egyformaságról van szó – akkor ebben bőven van ráció. Hiszen, miért is pont az értékpapírt preferáljuk a jövedelmek közül, amihez munkavégzés sem tartozik?

“Már most is ez van, amikor a vidéki csemete Pestre megy egyetemre, és a szülők szembesülnek egy pesti albérlet/lakásbérlet árával inkább vesznek egy kislakást. Ez késöbb, ahogy a bankok egyszerübben és olcsóbban (pl. jen alapon) adnak majd hitelt egyre erősebb versenyt jelent majd.”

Ami paradox módon azt vetíti előre, hogy megnő az igény a lakásokra, azaz bár a bérbeadás profitja csökkenhet, de akkor meg a növekvő ingatlanáron lehet megszerezni a profitot. Hiszen, ha egyre többen vesznek lakást, akkor az árfelhajtó tényező, gondolom, ebben is egyetérthetünk.

“A bérleti díjak akkor emelkedhetnek, ha a bankok egyre drágábban, nagyobb önerővel és kevesebbeknek adnak hitelt és az ingatlanokat és az ingatlan kiadást terhelő adók csökkennek.”

Nem csak akkor. Például akkor is emelkednek, ha nő az igény a bérleményre (bérlemény típusra), mert többen akarnak az adott környékre bérleménybe költözni és nincs elég bérbeadó ingatlan, illetve akkor is, ha az ingatlanok értéke nőni fog. Ezenkívül nőni fog akkor is, ha nőni fog a fizetőképes kereslet – az azért elég nyilvánvaló, hogy bár az ingatlanok ára már nem mindig tér el annyira a nyugati szinttől – de a bérleti díjak nagyon is, azok tőlünk nyugatra sokkal magasabbak.

Hogy ott ez miért nem probléma? Mert a sokkal több fizetésből a sokkal több bérletet is BIZTONSÁGGAL ki lehet fizetni úgy, hogy amellett még mindenre marad pénze valakinek, ráadásul egy valódi “örök”bérlemény és egy tulajdon között igazából nincs is különbség.

Ön mit gondol, nálunk mikor lesz olyan tömegben bérlakás, mint tőlünk nyugatra?
P.Gábor — 2007. július 31. 12:43

….no ezért vagyok ingatlanbefektető…:)
lakáskiadó — 2007. augusztus 1. 12:27

Szóval:a vétel/kaidási számítás helyes. DE. Soha nem fog az ember minden évben évi 100.000-200.000 forintot költeni “állagmegóvásra”. Ha jó a lakás 12 hónapot van kiadva de min 11,5-t. Adózni bankbetét után is kell. Értékpapírnyereség után is. Arról nem is beszélve, h a bank automatice levonja az adót, míg a bérbeadó…khhmm…ugye érted? Mutass egy embert aki olcsóbban adta el a lakását mint megvette?
Pályázat — 2007. augusztus 1. 14:06

Tóth Úr!

Bár a kérdés nagyon indiszkrét, de Önnek mekkora ingatlanbefektetése van a vagyona arányához képest?
dr. Tóth András — 2007. augusztus 1. 16:27

Mit nevezünk inatlanbefektetésnek? A saját lakás/ház az nem az? Egy plusz telkem van, de igazából azt is használom. Így 0.
Pályázat — 2007. augusztus 1. 16:46

Véleményem szerint a saját ház vagy ingatlan egy befeketési döntés része, így én azt is ingatlanbefeketésnek tekintem. Sőt a telket is lehet bérelni, így szerintem az is inkább ingatlanbefeketés (egyébként mi más is tudna lenni?). A cikk tartalmával teljes mértékben egyetértek. Készült egy kimutatás, hogy az USA-ban az ingatlan hozama hosszú távon (50 év), reál értékben 0 % körül alakult, míg a tőzsdei hozam 8 %. Természetesen a stratégiát mindenki maga alakítja ki vagy tanácsadót vehet igénybe. Az ingatlan addig lesz vonzó, amíg az első sokk meg nem mutatja az instrumentum sebezhetőségét.
P.Gábor — 2007. augusztus 1. 19:10

” Az ingatlan addig lesz vonzó, amíg az első sokk meg nem mutatja az instrumentum sebezhetőségét.

És akkor az összes ingatlanbefektető meghal.

Engem pl: sok sokk ért mert a tanulópénzt megfizettem és akkor mi van?
Mindig talpra álltam és tanultam a kudarcokból és most mégtöbb vagyonom van.
És örülök hogy ” sokk” érte a befektetésem próbálkozásait mert ha ez nem történt volna meg akkor nem tartanám magam tapasztalt ingatlanbefektetőnek.
Sokat tanultam és ezért sokat is tudtam mára kamatoztatni.
Tehát nem kell tartani az ” instrumentum sebezhetőségétől”
mert akkor is talpra állok ha fene fenét eszik…..
A hozzáállással van a probléma.
Van aki a sokktól megáll és van aki újra kezdi és nyer.
Addig próbálkozik kitartóan mig az álltala elképzelt gazdagságot el nem nyeri.
Van akiben a ” szegénységtudatosság” fejlődik ki és van akiben a ” pénztudatosság”.
Van aki akar és van aki beletörődik a sorsába..
Bocsi de erről nagyon sokat lehetne írni és nem biztos, hogy ide tartozik…
Elnézést, hogy belefolytam a személyiség problémákba de kissé indulatos lettem…
AT — 2007. augusztus 2. 10:54

Tisztelt dr. Tóth András,

“Mit nevezünk inatlanbefektetésnek? A saját lakás/ház az nem az? Egy plusz telkem van, de igazából azt is használom. Így 0″

Ezzel kapcsolatban lenne pár kérdésem:

- Ön miért nem bérel ingatlant, ahelyett, hogy vett volna? Miért nem értékpapírban tartja ezt a pént és azt forgatva bérel belőle ingatlant – hiszen korábban éppen ezt preferálta?

- Ha a “saját ház és lakás” is az (mert az!), akkor az miért lenne “0″? A kérdés amúgysem erre vonatkozott (ha jól értettem), hanem arra, hogyha megnézzük az értékpapírok ÉS az ingatlanok piaci értékét, akkor az az Ön esetében milyen ARÁNYT képvisel.

- Azonkívül ismét elköveti a triviális hibát: Nem számol azzal a saját ingatlan esetében, hogy az, hogy a sajátjában van, az mekkora pénzt is hoz Önnek – hiszen nem kell bérleti díjat fizetnie (ez valójában évi több millió forint HOZAM!) – és emellett még azt is teheti az ingatlannal amit csak szeretne, úgy rendezi be, oda temeti az elusztult kedvenceiket ahová csak szeretné. Ez pedig például egy olyan pénzben (százalékosan, kamatlábbal) ki nem fejezhető hozam, ami a bérleménynél nincs.

Igazából tehát – és valójában – egy használt (lakott, kiadott) ingatlan már akkor is hoz pént – ha mást nem, évi 5-6% átlagos értéknövekedést -, ha nem csinálunk vele semmit sem.

Ha tehát valaki 15+ évre számol, akkor az ingatlanon mindenképpen nyer: A legrosszabb esetben az infláció miatti értéknövekedést (extra értéknövekedés néljül), és a bérleti díj megtakarítását – a legjobb esetben pedig jóval az infláció feletti értéknövekedést, és talán még egy-vagy többszöri extra értéknövekedést is el lehet könyvelni akár 12 havi kiadás mellett is.

Merthát, a kiadás időtartama egyszerűen felvihető 12 hónapra – olcsóbban kell kiadni, mint az átlag. És akkor az biztos pénz – akár még adózva is.

Nekem – őszintén szólva – leginkább a 10.000 Ft/20 éves példája tetszett, amit rendkívül érdekesnek és tanulságosnak tartok, mert abban annyira igaza van, hogy félelmetes. Merthát, egy ekkora összeget tényleg bárki gond és fejfájás nélkül félretehet, de tényleg még ennyit sem tesznek meg az emberek…
AT — 2007. augusztus 2. 11:43

No comment:

“Hogyan veszítsünk el másfél milliárd dollárt néhány nap alatt?

Napi Gazdaság – ugyelet@mail.index..hu
| 2007. augusztus 02., csütörtök 07:47

Az amerikai részvénypiacok három éve nem látott rossz hónapot produkáltak júliusban. Egy 3 milliárd dollárt kezelő befektetési alap néhány nap alatt vagyona felé elbukta. A másodlagos jelzálogpiac rogyadozása akár globális válságot is okozhat, bár a Financial Times szerint erre kevés az esély.

Alig két hét alatt több mint 5 százalékot veszítettek értékükből a vezető amerikai tőzsdeindexek, így július lett az amerikai részvénypiac három év óta legrosszabb hónapja, ami sokak szerint egy újabb összeomlás előszele. A krachot szinte kizárólag a másodlagos jelzálogpiac sorsával kapcsolatos aggodalmak okozzák.

A másodlagos jelzálogpiac szorult helyzete ugyanis komoly gondot okoz a befektetési alapoknak és hitelbankoknak, a 3 milliárd dollárt kezelő bostoni Sowood Capital hedge fund például pár nap leforgása alatt tőkéjének mintegy felét elveszítette, és a probléma Európába is begyűrűzött.

Az elsősorban kis- és középvállalkozások finanszírozására szakosodott német IKB Bank a hét elején jelentette be, hogy nem tudja tartani profitvárakozásait, le is mondott a vezérigazgatója. A Financial Times kitekintése szerint azonban mindez akár azt is bizonyíthatja, hogy a kockázatok megfelelő diverzifikálása mellett nem fog globális összeomlás bekövetkezni.”

Szvsz egy félénk, a kis megspórolt pénzét (élete munkáját!) féltő ember ha ilyet olvas, egy életre megy el a kedve az értékpapíroktól…

És itt is az az érdekesség, hogy a havi 10-20 kFt esetén ez érdektelen, mert MOST JÓ vásárolni.

Node tételezzük fel, ha valaki nem ilyen “tétekkel” játszik, hanem mondjuk havi 50-100k körüli összeggel (jövedelem 10% – avagy lakásrészlet értéke), az vajon nem kap a szívéhez ilyenkor és menekíti ki a pénzét, ahelyett, hogy tovább nyomná be “gondolkodás nélkül” a havi sok tízezret?
dr. Tóth András — 2007. augusztus 2. 21:25

Kedves AT. Én írtam egy cikket, arról, hogy vegyünk-e fel hitelt a sajátingatlanunkra, az volt a címe, hogy Hitelből befektetés. Szerintem érdemes elolvasni. A lónak két oldala van, leesni mindkét oldalon rendkívül egyszerű. De középen megmaradni, no ez a kunszt!

Jól jellemző a világ értékpapírpiacainak elképesztő növekedésére, hogy ez volt a legnegatívabb, dolog az utóbbi időben amit az ujságírók találtak. (Köztudott, minden gazdasági ujságíró imád a befektetések értékvesztéséről írni, mert egyiknek sincs semmi befektetése – ezzel a saját lelkiismeretüket nyugtatják. Most már oda jutottunk, hogy az 5%-os esésre is minimum a teljes összeomlás szót használják… Röhej.
Jack — 2007. augusztus 3. 10:58

Mindig a részletekben bújik el a kisördög. A marketingesek a fontos részleteket mindig is imádták(ják) elmaszatolni, annak érdekében, hogy az üzenetük átmenjen.

Persze, persze az ingatlan rossz befektetés. És itt van az apró részlet, amiről (szándékosan) megfeledkeznek: hol van az ingatlan? milyen céllal üzemeltetjük?

Valóban, egy olyan élhetetlen városban, olyan alacsony fizetőképes kereslettel amilyen (2/3 world – nem írom hogy 3. világ, de majdnem) mint Budapest én sem vennék ingatlant most semmi pénzért.

Jártak már Prágában? Ha igen látták már azt az irdatlan mennyiségű túristát aki az év 365!!! napján megfordul ebben a városban? Mit gondolnak egy Vencel téri/ vagy Öreg téri városközponti lakás egy jó weboldallal, ami első a Google keresésben mennyi pénzt hoz a konyhára? Megmondom: minimum 80 eurot. Szorozzák ezt be, na jó csak 250 nappal.
20.000 euro cca. 5 milla. Évente. És ha 3 lakásuk van?
(amit jó időben vettek jó pénzért? – előrelátás+helyismeret!!!)

No, szóval azért nem minden ingatlan rossz befektetés még ma sem.

Ahoj

Jack
Jack — 2007. augusztus 3. 11:14

Csak még egy adalék: weblap költség havi 2000 forint
lakás festés+ kisebb hibák kijavítása évi 300.000 forint

Az adók levonása után is marad évi 3 800 000 firnt x 3

Ugye a világért sem cserélnének velem?

Ahoj

Jack
p.s.: nothing is b/w
P.Gábor — 2007. augusztus 4. 11:18

Hát pedig az a helyzet, hogy nekem legalább is Budapesten kell egyenlőre ingatlanoznom.
Ezt a piacot ismerem. Azt hiszem ….:)
Jack — 2007. augusztus 4. 16:10

nem, én nem élek Prágában csak a szobaasszonyok -:)

cheers

Jack
AT — 2007. augusztus 5. 22:06

Tisztelt Tóth úr,

Én erre utaltam:

“Egy 3 milliárd dollárt kezelő befektetési alap néhány nap alatt vagyona felé elbukta. A másodlagos jelzálogpiac rogyadozása akár globális válságot is okozhat[...]”

Azaz, egy jól menő, jól működő, különösebben még csak nem is rosszul működő befektetési alap több mint a vagyona felét bukta el. Azaz, azoknak a pénzét, akik odarakták. Nem hosszú távon, nem előjelekkel, hanem csak napok alatt.

Az 5%-ot pedig nem éves szintem veszítette az index, hanem:

“Alig két hét alatt több mint 5 százalékot veszítettek értékükből [...] ami sokak szerint egy újabb összeomlás előszele.”

Azaz nem azt írták, hogy összedőlt a tőzsde, hanem azt, hogy ez jele lehet egy komoly válságnak, annak lehet az előszele.

Namármost, Ön ilyenkor mit javasolna egy beijedt ügyfelének, aki megkeresi Önt, hogy vajon tartsa meg a részesedését ezekben az alapokban, adja el, vagy éppen, hogy most vegyen, mert most olcsó?
dr. Tóth András — 2007. augusztus 6. 11:33

Jelenleg a világon több tízezer befektetési alap van. Ezek közt vannak kifejezetten nagyon kockázatos befektetésekkel foglalkozó un. hedge found – ok. Ezekből időnként csődbe megy néhány, ez vele jár. MI SOHA NEM foglalkozunk ilyen kockázatos alapokkal.
Az, hogy az árfolyamok hullámzanak – ez nekem természetes. Ez vele jár.
zahort — 2007. augusztus 8. 10:10

“Kisbefektetőknek ezért leginkább kislakások vásárlását ajánlanám”

http://hvg.hu/gazdasag.ingatlan/20070802_ingatlanguru_befektetes.aspx
zahort — 2007. augusztus 8. 10:16

végre valaki megmondta az őszintét az ingatlanosok közül.

szinte naponta olvasom a nagy ingatlanközvetítő cégek “szakértőinek” elemzését, hogy újépítésű nagylakást kell venni, mert az a szuper befektetés. Aki nem gondolkozik, az el is hiszi, és egyből egy tekintélyes summát (5%-ot) rakott ezek zsebébe. aztán pedig sír-rí, hogy milyen rosszul teljesít az ingatlanbefektetése.
takbal — 2007. augusztus 8. 22:21

Rendkívül manipulatív kis szösszenet a fenti, és nyilván érdekből született. Kezdve azzal, hogy külön tárgyalja az ingatlan árának emelkedését a bérleti díjtól – külön-külön nyilván mindkettő a befektetési alapok hozama alatt van, de vajon minek szétbontani – folytatódik azzal a nagyszerűen meggyőző érvvel, hogy “dehát miért is emelkedne az ingatlan ára”, hiszen például az ország lélekszáma csökken. A válasz egyszerű: azért, mert az ingatlanárakat nem az adott ország lélekszáma, hanem a magánszemélyek tőkeereje határozza meg. Lakásra mindenkinek szüksége van. Minden kétség nélkül feltételezhetjük, hogy Magyarország gazdasági ereje, az emberek felhalmozott vagyona hosszútávon nőni fog, így aztán az a pénz is nő, amit egy-egy magánszemély hajlandó kifizetni egy lakásra. Erről bárki meggyőződhet, aki összehasonlítja a lakásárakat egy-egy ország egy főre jutó GDP-jével. Ebből a szempontból Magyarország még messze el van maradva az EU-s átlagtól is: Londonban a lakásárak 8-10x magasabbak, mint otthon, de az egy főre jutó átlagos jövedelmek csak 2-4x akkorák. Természetesen Budapest nem annyira vonzó, mint London. Ott is volt több kilengés, majd tartós emelkedés.

Na és végül: miért is van szüksége magánszemélynek milliós befektetésre? Vajon nem-e azért tartogat a többség ennyi pénzt, hogy majd lakást vegyen belőle az unokájának? Az autó, a plazmatévé nem befektetés, öregkorunkra meg ott a nyugdíjalap. Minden befektetésnek van kockázata, de a lakásárak egymáshoz képest keveset változnak: ha valaki lakásban tartja a pénzét, abban biztos lehet, hogy egy arányosan megfelelő lakást mindig meg tud majd belőle venni.
AT — 2007. augusztus 14. 09:50

Ingatlanadó adalék

“Kedvezményt kaphatna például az, aki bérbe adja lakását, így valószínűleg több bérlakás épülne, amely kedvezően hatna a társadalmi mobilitásra. Szerinte az emberek is szívesebben költöznének bérlakásba, ha annak fenntartása jelentősen kevesebb terhet jelentene számukra, mint a tulajdonlás.”

http://www.inforadio.hu/hir/gazdasag/hir-141882
zahort — 2007. augusztus 16. 14:38

vérvörös csütörtök a tőzsdéken. persze tudom, hogy egyesek ezzel is nyernek, de a többség nem…
ekkorra zuhanások láttán (is) jó érzés, hogy ingatlanban van a pénzem.
LL — 2007. augusztus 16. 21:49

zahort!

Ez elég nagy csúsztatás! A részvénycsúszdát a felfújt és kilukadt amerikai ingatlanszektor alapozta meg.
AT — 2007. augusztus 17. 11:02

Nem az ingatlanszektor, hanem a másodlagos jelzálog hitelezés. Túl voltak értékelve az ingatlanok (ezt amúgy mindenki tudta ott is), és csak korrigált a piac.

Ettől természetesen az ingatlan pontosan ott maradt, ahol volt, és természetesen NEM az ingatlan tulajdonosa vált földönfutóvá – az persze nem érinti jól, hogy ÁTMENETILEG akár csak a harmadát éri az ingatlana ára, ha éppen el akarná adni -, de még mindig jobban járt, mint az, aki neki hitelezett a hitelalapokon keresztül, hiszen annak nulla, azaz nulla dollárja maradt a csőd miatt.

A gond ott volt, hogy ez olyan méreteket öltött, amely a sorozatban (már EU is) teszi tönkre a túlértékelt alapokat – ugyanis azok nem tudnak fizetni, annak aki a pénzét kéri – mert nincs miből. Viszont mivel ezek Európában a nagy bankokhoz kapcsolódnak, ezért az USA-val ellentétben (ahol ez egyedi csődök formájában csapódik le “érdektelenül” ez az itt az egész rendszert is megingathatja, mert egycsapásra értéktelenedhetnel el a nagy bankok pénzügyi alapjai (például anno a Postabank spanyol ingatlanainak érték anomáliái voltak hasonlóak).

A magyar GDP kétszeresét már belenyomták a részvénypiacba, hogy “csak” ennyire viselje meg a válság – de egyelőre nem úgy tűnik, hogy ezzel megoldódott a helyzet.

Én ezért kérdeztem pár hete Tóth urat, hogy:

“Namármost, Ön ilyenkor mit javasolna egy beijedt ügyfelének, aki megkeresi Önt, hogy vajon tartsa meg a részesedését ezekben az alapokban, adja el, vagy éppen, hogy most vegyen, mert most olcsó?”

Természetesen arra is értve, hogy van-e értelme MOST alapokba, részvényekbe fektetni, amikor valószínűsíthető, hogy minden ilyen jellegű termék ára zuhanni fog – és miközben az ingatlanárak köszönik szépen, jól vannak.

Sőt, paradox módon ugye Magyarországon ez általában “jót szokott tenni az ingatlanáraknak” a befektetők esetében, mert ilyenkor ugye megindul a befektetések eladása, és az megy szépen ele az ingatlanokba (anno így kezdődött az ingatlanboom is. Túl sok pénz a piacon – nem bíznak a papírokban az emberek). Ez pedig árfelhajtó. És mivel az árak még mindig alacsonyak a nemzetközi összehasonlításban, ezért ezek nem átmeneti, hanem magyar sajátosság miatt megragadó árnövekedések lehetnek.

Éppen ezért én például 10 éven belül egy jó helyen lévő, vagy egy olcsónak számító ingatlan esetében LEGALÁBB egy kétszeres reál érték növekedést tartok valószínűsíthetőnek.

De ettől még lehet most részvényeket is vásárolni, mert ha megnyugszik a piac, akkor nyilván vissza fog menni az értéke a papíroknak – csak hát, az a “mikor”, az ami kiszámíthatatlan.

Ha persze valaki folyamatosan takarékoskodik – akkor ez valóban mindegy a számára, sőt, valószínűleg hosszú távon az éppen most vett részvények lesznek számára a legtöbb hasznot hozóak. De ez csak hosszútávon és “kis” pénzeknél igaz – szvsz.
zahort — 2007. augusztus 17. 14:52

LL!
Igazad van, de amikor írtam a bejegyzést, még nem tudtam, hol fog megállni a zuhanás. Mondjuk, még most sem tudjuk.
LL — 2007. augusztus 22. 18:47

Én folyamatosan arra próbálok utalni hogy a pénz, részvény, ingatlan egymástól el nem választható instrumentumok. Csak a részletekben kívánnak eltérő megközelítést az alapvető törvényszerűségek ugyanazok. Merészség – ha nyúl vagy mindig futni fogsz a róka elől, józanság – ha túl mohó vagy éhen maradsz, széles látókör – ha nem látsz túl a szomszéd városon és nem látsz mögé a TV-nek a világ dolgai váratlanul érnek.
Konkrétan a témához: aki azt hiszi hogy a befektetési alapján díszelgő TŐKEGARANCIÁNAK nincs ára az téved. Megfizeti a nagyobb költségekben, a konzervatívabb, így kisebb hozamokban. Itt két filozófia csap össze: 0 km.-es garanciás új skoda vagy 4 éves, a tapasztalatok alapján megbízható, olcsón fenntartható, gyors és kényelmes használt mazda, garancia nélkül. Nekem még mindig bejött az utóbbi.
LL — 2007. augusztus 22. 19:02

Elnézést, rossz témához írtam. De talán így is érthető.
A lényeg hogy béküljenek ki a papírosok és az ingatlanosok. Akinek sok a nyeresége a tőzsdén, vegyen ingatlant! Az ingatlanosok meg a bérleti díjból vegyenek befektetési jegyet!
zahort! Nézz körül a román tőzsdén. A következő pár évben olyan lesz mint a BUX 96-2000 között. Az első nagy ugrás már megvolt, egy vagy kettő még benne van. És itt van a szomszédban, nem kell Kínába menni. BRD, TLV, SIF2-3, SNP.
zahort — 2007. augusztus 23. 10:56

LL! teljesen egyetértünk, ezt már propagálram én is korábban.
Román tőzsde? Hol lehet róla többet olvasni? (angol-német megy, román nem)
zahort — 2007. augusztus 24. 10:22

veluk kotottel szerzodest, vagy itthoni cegen keresztul kereskedsz?
LL — 2007. augusztus 27. 00:13

Erste. Csak kissé drágák (1.5%), majd keresünk jobbat…
zahort — 2007. augusztus 31. 12:05

egy aktuális cikk a hvg-ről: nem érdemes készpénzért lakást venni?

http://hvg.hu/im/20070831_hitel.aspx
zahort — 2007. szeptember 3. 09:48

Nem lesz jövőre ingatlanadó,
de az önkormányzatok segítséget kapnak, hogy értékalapon vessék ki az eddig is így kivetett telek- és építményadót – mondta Kékesi Tibor, az MSZP-frakció költségvetési munkacsoportjának tagja pénteken, megerősítve a Világgazdaság információját.

http://adozona.hu/hirek/20070831_ingatlanado.aspx
cspmreg — 2007. szeptember 16. 01:09

Ha valaki bármilyen befektetési formával szeretne foglalkozni – dönteni közöttük – nem árt ha mástól is beszerez információkat…
Úgy általában… Nem árt ha megismerkedsz a játékelmélet elemeivel:
1.) Befektetéseid legyenek megosztva. Ha csak egyféle részvényt birtokolsz, előbb utóbb tönkreméssz, mert egyik napról a másikra is tönkre mehet egy cég.
2.) No de egy alapkezelő, meg egy bank is (ld. Japán), meg hát az ingatlanod is összedőlhet.
3.) A rulett játék nyerő stratégiáját sem a múltbeli eredmények alapján lehet megalkotni. Ja tényleg… Egyáltalán nem is lehet. (Hányan vannak, akik azt hiszik, hogy igen…) Viszont mindig lesznek olyanok, akik el akarják hitetni veled, hogy IGEN.
4.) A két alapvető befektetési forma értékpapír/ingatlan közötti hozamkülönbségre egyáltalán nincs semmi garancia, különben ezt már a nagybefektetők kihasználták volna. Tényleg… Ki is használják, és pont emiatt nincs is túl nagy különbség. Az egyoldalú előnyöket legfeljebb az abban egyértelműen érdekelt tanácsadó sugallja.
5.) Ha annyira tuti lehetne az éves 15-20% körüli hozam, akkor a T. TothAndras úr miért nem vesz föl bankhitelt és fekteti be ezekbe a “lehetőségekbe”. Miért kell itt a plebs forintjaiért gürcölni?
6.) Az arany ára is hogyan változott REÁLÉRTÉKBEN az utóbbi 20-30 évben. Tuti befektetés ))
7.) Ha ingatlanvásárlásnál/eladásnál egyértelmű az embernek, hogy több ügynökséget is megbízik az ember, akkor a befektetéseinél miért is kellene máshogy döntenie? Ki tudja, lehet, hogy van olyan befeketetési lehetőség, ami csak a “szomszédban” elérhető.
8.) Én magam még a valamikori KRP program óta rendelkezem néhány részvénnyel. A bankban néha rákérdeztek, hogy nem akarom-e esetleg eladni. Néhány hónapon belül mindig megugrott a BUX… Ennyit egy pénzügyi szolgáltatás korrektségéről. (Ők valószínűleg már látták, hogy gyűlnek a vételi megbízások.)
Kereszti Gábor — 2007. szeptember 24. 11:46

Itt is fő a diverzifikáció.
Tehát akinek van rá lehetősége az igenis tartson magának egy fölös ingatlant, valahogy jó mélyen a sufniban.
Az ingatlanban ma is van profit, csak nem mindenki számára világos, hol- Tóth Úr is kifejtette már, hogy neki nem ez a szakterülete, tehát csak óvatosan a véleményformálással.
Továbbá a péda sem trivi, de miért vették meg a HSBC londoni szkházát ingatlan befektetők 1mrd euróért és a hsbc visszabérelte 4%-os hozam mellett. A hsbc lépése érthető Tóth Úr gondolatmenete miatt, de az ingatlanos cégnek miért érte meg? Hát ez már érdekes.
Az ingatlan sztori amíg anyag lesz valszeg élni fog, ha elkezdik lebombázni a régi lakótelepeket, akkor érdekesebb lesz a képlet.
Másrészt van területek közötti átrendeződés is van..
Bár hozzáteszem, hogy Tóth Úr lakást hozott fel példának…
Namármost etikailag felmerülhet a kérdés, hogy etikus lehet -e a befektetőket arra biztatni, hogy ingatlanjaikra vegyenek fel olcsó hitelt és azt vigyék a tőzsdére????
Hát ez egy roppant érdekes kérdés……
imjuh — 2007. szeptember 24. 22:49

Lakást kiadni szerintem 2okból nem éri meg:
-sérülékeny, a bérlő beleejti a hamutálat a fürdőkádba és leüti a zománcot de nem neki kell kicseréltetni vagy ha szeget ver a falba és lehullik egy tenyérnyi vakolat..rákölhetjük a bérleti díjat.
-kicsi a tőkeáttétel. Pl.: én egy alföldi városkában lakok itt egy 500ezer ft-os garázs kiadható 5000ért egy 8milliós lakás viszont nem kiadható 80ezerért csak 25 legfeljebb 30ért tehát az előbbi havi 1%al törleszt az utóbbi havi 0.36%al.

Garázsbérlet előnye a garázshiány és az épület egyszerűsége főleg ha még villany sincs és az épület panel vagy betonkocka. A költségek alakulása a következő: 1.5M vételár ami majd az eladáskor számszerint több lesz (remélhatőleg) annyival amennyit az infláció ellensúlyozása megkíván. 10% illeték 1.3%ügyvédi ktsg- 150ezer+20ezer. A bérleti díj havi 8ezer ami 12,,ledolgozott,, hónapra 96ezer -25%adóelőleg (évi 24ezer)- ingatlanadó ami majd 1.5% lesz (20ezer) így marad év végére 52ezer. A baj ott kezdődik,h csak a télen könnyű kiadni és lehet,h félévet üresen áll. Az 52ezer 15évre 780ezer ebből kivonjuk az illetéket és az ügyvédi ktsg-et amik kezdeti visszterhek ,így 610ezer marad ami leosztva 15évre évi 40666ft(havi 3388). Összegezve mindezt még egy egyszerű garázsbérlet is kockázatos mert ha egy tetőszigetelést vagy kaput kell csináltatni akkor ez a kicsi haszon csökken ,nem folyamatos a bérlet sokesetben szezonális és 15év után jól kell eladni.
imjuh — 2007. szeptember 24. 22:55

kifelejtettem: kell a bérbeadáshoz adószám (ingyenes) , -számlatömb -nyugtatömb -szigorú számadású nyilvántartó. Kis költség de ami nem ingyenes az csökkenti a hozamot és ezek a legsunyibb kiadások.
zahort — 2007. szeptember 25. 10:11

kedves imjuh (Juhász Imre?),

ellenpélda:
13M forint önrészből (+12M jelzáloghitelből) van pesten jó környéken, 3 teljesen felújított, albérletbe adott lakásom, amik együtt 175e forintot hoznak (a jelzálog fizetése után kb 10e forint marad nálam), valamint az eddigi adatok alapján az értékük (jelenleg kb 32M) kb 8%-ot emelkedett évente.

És itt mondanék ellent annak, amit írtál:
A tőkeáttétel szerintem tűrhető (persze, adót nem fizetek – de a rizikót vállalom).
A sérülékenységet pedig megoldja a bérlő gondos kiválasztása (jó helyen lévő, szép lakásra még mindig nagy a túljelentkezés!!!), illetve a 2 havi kaució (ilyen lakások esetében szívesen odadják).

Szóval, minden ingatlanbiznic esetfüggő.
imjuh — 2007. szeptember 25. 15:22

Kedves Zahort!

Örülök az ellenpéldának mert ha nem értünk egyet akkor van miről beszélni. Minden ingatlanügylet estfüggő ebben egyetértünk! De pesten egy lakást egy vagy több ottani garázzsal kell összehasonlítani. a tőkeáttétel az adózás miatt alacsony. Én 2garázzsal gazdálkodok 500e és 1.5M az értékük.A kicsi jobb tőkeáttétellel dolgozik,mint a nagy. Lakást csak saját részre vettem. Lehetne egy lakás áráért venni egy garázssort és ha nem lesz ingatlanadó akkor dupla pénzt hozna és ha az egyik üres akkor a másik nem ,míg a lakás ha üres holttőke 8-10M. Előny:
-külön is értékesíthetők,
-a kisebb tőkeméret miatt többen érdeklődnek-könnyebb vevőt találni.
Imre(de nem juhász!)
zahort — 2007. szeptember 25. 16:03

Aha, most már értem…
Bevallom, garázsban még nem gondolkodtam. Mindenesetre jól hangzik.

Én azért könnyen kiadható, hitelre vett lakásokban utazom, mert gyorsítani akartam a pénzem gyarapodását a banki jelzálogggal, és -hál’istennek- nincs szükségem a lakásban “álló” pénzre.

Mindenkinek más a helyzete, és ahhoz mérten tud jó ingatlanbiznicet találni. A lényeg, hogy legalább látjuk: tényleg működhet az ingatlan befektetésként.
imjuh — 2007. szeptember 26. 10:42

Egyenlőre nem akarok nagyobb darabszámmal operálni mert ez csak ,,próba,, igazán nagy pénzáramlást egy egész garázssor hozna(v városon belül sokfelé sok db,különböző árszinten).
Szerintem nagyobb városban kapósabbak lennének.

Egy betonkocka v panelgarázs nem csak 15évre hanem életreszóló befektetés is lehet és havi jelképes nyugdíjkiegészítés. Akkor lesz igazán érdekes a játék ha úgy alakul mint japánban(csak az vehet autót aki garázzsal rendelkezik) így lesznek hosszútávú bérletek és nincs üres hónap!!!
bálint — 2007. szeptember 27. 12:41

Egy rövid kérdést tennék fel. Aki tud, világosítson fel.
Jó-e a következő logika:
“Az ingatlan rossz befektetés egészen addig, amíg a hosszú kötvényhozamok alacsonyabbak mint a rövidek.”
Bééta — 2007. szeptember 30. 14:31

Azért össze lehet foglalni az itt elhangzottakat:
Akinek van pénze, az ne vegyen lakást, még saját használatra se. Inkább béreljen.
Akinek nincs pénze, de lakni akar valahol, az inkább vegyen föl hitelt, mint albérletre költsön.
Aki “hozzájut” egy lakáshoz (örökli) el ne adja, mert adózhat belőle doszt, de már mégegyet ne vegyen hozzá, mert az nem üzlet és ne is kezdjen “kispályás” ingatlanfejleszgetésekbe.
imjuh — 2007. szeptember 30. 16:05

Bééta! Saját használatra vett lakás nem befektetés.
magamnak vettem mert:
-saját ízlésemre alakítom és addig lakom míg akarom
-Első lakásvásárlás illetékkedvezményes 4M-ig 2°% helyett 1%, 10M-ig 6% helyett 4%,
-elcserélhető másikra és csak a külömbözetet kell illetékelni
-eladható adómentesen 15év után,
-sem bérleti díjat sem törlesztőrészletet nem kell fizetni soha így nem igényel az életmód folyamatos pénzáramlást(és ezen állapotot kapja az örökös)
-elszegényedés esetén igényelhető lakásfenntartási támogatás.
Linkelek — 2007. október 2. 23:27

Ha vállalkozónak nem válsz be, egyszerűen nincs más lehetőséged a tisztes jómódra/meggazdagodásra, mint a saját magad által ésszel kezelt ingatlanok, részvények.

Ingatlan: hosszútávon betonbiztos, bőséges hozam. Részvényeknél kevesebbet hoz, de sokkal kisebb kockázattal. Tapasztalatból írom.

1. Az ingatlan megőrzi az értékét. (Lehet akár 50000000% infláció)
2. Amit bérleti díjként beszedsz az a reálkamat (Bérleti díj mínusz adó, felújítás, stb. évi 5-12% közt!!!)
3. Kényszereladótól kell venni
4. Kényszer nélkül kell eladni
5. Egyéves rezsi+törlesztő készpénztartalékkal kell rendelkezni
6. Olyan ingatlant kell venni, ami az átlag piaci ár alatt van
7. Jó helyen, jó minőséget, rendes szomszédsággal/környezettel, jogilag rendezetten
8. Hitelre lakást/üzletet/garázst/stb venni az előző pontok betartásával bombaüzlet!!!

Régebbi példák: 370e kis lakás vétel + 300e felújítás 6 hónap múlva 1.125m eladás. 550e kis lakás vétel 2 hónap 940e eladás. 2.8m ház vétel 3 hónap 3.2m eladás. Ezek voltak az első ingatlan bizniszeim 1994-ben…
Friss példa: 5.3m-ért kis lakást foglalóztunk le egy hónapja, már MOST eladhatnánk 6.3m-ért…
Nem emlékszem olyanra, hogy ingatlant veszteséggel adtam volna el. Olyan viszont bőségesen előfordult, hogy részvényből mínusszal szálltam ki (ezzel együtt a részvény nekem többet hozott eddig).
i — 2007. október 3. 08:01

Linkelek! Elég ha bérlőváltáskor egy hónap üresen marad már lerontja a 12hónap átlagát. Hitelre nem vettem semmit mert időközi szerződésbontás költségei felemésztenek minden addig elért eredményt.
Meggazdagodásra nem vágytam ,de nekem még nem volt munkahelyem-ez a fő cél rövid és hosszú távon-ha kevés is a költőpénzem elégedett vagyok mert azt gondolkodással kerestem és nem trógeroltam.
P.Gábor — 2007. október 3. 15:20

” Elég ha bérlőváltáskor egy hónap üresen marad már lerontja a 12hónap átlagát”
és utána éveken keresztül folyamatosan áramlik a pénz. Ez tényleg nagy probléma…

“Meggazdagodásra nem vágytam ,de nekem még nem volt munkahelyem-ez a fő cél rövid és hosszú távon-ha kevés is a költőpénzem elégedett vagyok mert azt gondolkodással kerestem és nem trógeroltam.”

Azt hiszem, jópáran vagyunk azzal, hogy mi inkább a meggazdagodásra vágyunk gondolkodással és nem kevés költőpénzel.
Passzív pénzáramlásokkal megtüzdelve….
Linkelek — 2007. október 3. 21:14

i, nem tragédia ha időnként egy-két hónap kimarad. Ilyen ennek a bulinak a természete. Sőt, van olyan természetű bérbeadás – pl diákoknak – amikor rendszeresen kimarad(na) két – három hónap. Ezt kis szerencsével és marketinggel nyáron ki tudod adni egy-két hétre irdatlan pénzért – majdnem hoteláron – ha van vmilyen rendezvény. S már be is jöttek a kimaradt hónapok. A kulcs, hogy rendezett, jól karbantartott, tiszta, világos lakást adj ki, jó helyen. Zabálják.

Garázsmonopólium: már olvastam róla a neten, összevásárolod a garázsokat a környéken és onnantól Te diktálod a bérleti díjakat: tapasztalatból mondom, nehezen és lassan megy, csak jó áron veszel garázst és csak a környéken. Nehéz, de már látszanak eredmények.

Van olyan garázsom, ami a megvétele – bocsánat a lefoglalózás utáni birtokbavétele – után kettő órával már ki volt adva. A mai napig ugyanaz a bérlő, több éve már.

Még egy: néha van olyan, hogy keresnek lakást/üzlethelyiséget a környéken. Ha hajlandóak jó árat fizetni érte, én odaadom – majd veszek olcsóbban ha adódik vmi. Szokott adódni. Garázsra rendszeresen van érdeklődés, de azért meg piszkosul, irdatlan sokat kérek, a normál piaci ár 1.5x-sét, így még nem tudtam eladni egyet sem )
i — 2007. október 3. 21:31

P.Gábor
Kigúnyolni akartál? A lényeg a kettőnk közti külömbség vagyis te meggazdagodásra vágysz amit sosem érsz el. Ha az oroszlán az egész bölénycsordát akarja nem fog egyet sem de ha egyszerre csak egyet azt biztosan.
18évesen bérleti díjból és osztalékokból élni szabad az idő és ez a legszebb életkor volt… míg más a meggazdagodásra vágyik és vagy éjjel nappal trógerol vagy szabadidős programok helyett tanul.Te utóbbi kategóriába tartoztál szerintem.
imjuh — 2007. október 3. 21:54

Linkelek! Nagyon jó a hozzáállásod:-) Garázsügyben nem feltétlen monopólium ,elég ha csak néhány db van egy olyan belvárosi lakótelepen ahol ma már nem adnak ki építési engedélyt új garázsra de régi csak 1 sor van 40db, igény pedig bőven így a bérlőváltás ideje lerövidül-ínyencüzletnek tartottam ezt mindíg.
Nekem még a szántóföld bérletek 5éves szerződéssel tetszenek, így adómentes és ennek nem árt a földrengés (csak ne lépjen ki a bérlő váratlanul mert akkor a tulaj megnézheti magát gépezet nélkül).
Üzlethelyiséget még nem vettem ,egy haver lebeszélt,mert szerinte akkor is boltként kell utána fizetni ha éppen nincs bent bérlő.Szerinted?
Olcsó(4-500ezer ft-os)garázsban utaznak sokan felém, havi 5rugót hoz darabja és főleg akkor jó ha közel van piac mert raktárnak kiveszik 7rugóért is.
Linkelek — 2007. október 3. 22:42

Rámjött a grafománia:

Azér’ természetesen nem fenékig tejfel ez a lakáskiadás sem. Még jórégen úgy kezdtem, hogy egy kis házat komfortosítottam és kibővítettem. Ámde közben elfogyott a pénz. Közben munkanélküli is voltam, meg egyéb gond is akadt. Kénytelen voltam a lakótelepi lakásom kiadni, de az új házban kezdetben még víz sem volt. Na az volt egy piszkosul kemény időszak, kútról hordtuk a vizet, tíz – húszliteres ballonokban. Rezsón melegítettük… Ráadásul első bérlőmnek kifogtam egy faszarági zepterügynököt, hát ez a pali a kezdő bérbeadók hibáinak 95%-t kiirtotta belőlem. Azóta elnéző mosollyal az arcomon szerelek le minden eltúlzott bérlői próbálkozást… Merthát muszáj, hogy az ember bérbeadóként valamennyire határozott legyen, különben megeszik a bérlői reggelire.
De a lényeg: az az akkori kb 2/3-nyi minimálbérnek megfelelő havi rendszeres pluszbevétel néhány hónap alatt kitágította a lehetőségeket, egy év alatt rendeződtek az anyagiak, el lehetett indulni feljebb.

Hitel: mért félsz odaadni a banknak 5%-t a szerződésmódosításért? Eleve az ingatlant a reális piaci ár 70-max 80%-ért veszed. Ha drágább, nem veszed meg. Itt nem kifogás az, hogy nincs időd megkeresni a megfelelő lakást/üzletet/akármit, itt millíós, gyakran több tízmillíós értékekről döntesz, tehát időt kell rá szakítani!!! Egy rossz döntés elviheti többéves munkabéred. Egy jó meg a zsebedbe teheti, tehát legyen rá idő. Két – nyolc hét türelemmel, heti kétórás újságolvasással, telefonálgatással: többhavi később többéves munkabéred vághatod zsebre egy jó vétellel. Ja és ez más, mint a tőzsde, itt azért elég jó biztonsággal meg lehet mondani mit lehet kihozni egy ingatlanból – kicsi a kockázatod. Eladni meg nem adod el a piaci ár alatt, rendszeresen lehet hirdetni, akár éveken át is, figyelve a piacot, nehogy ár alatt add el, lesz aki idővel elviszi. Közben meg kiadod.

Számtanpélda:
Pesszimista verzió:
Tegyük fel, van 5m ft-d és 7m baráti kölcsön.
Veszel vmit készpénzért (így jobban tudsz alkudni) 10m-ért.
Felveszel rá 7m hitelt(visszaadod a kölcsönt).
Van max 1.1m (illeték 680e, ügyvéd 100e és hitelszerzési 300e) költséged.
Maradt 0.9m saját pénz(bankban), mint kötelező tartalék, 4.1m-t befektettél.
Kiadod – mondjuk – 60e + rezsiért, két hónapon belül. Végül eladod piaci áron, 12.5m-ért.
Hirdetsz 150e-ért. Ami irdatlan sok, de legyen.
Kifizetsz a banknak szerződésmódosításért 350e-t. A bérleti díj fedezte a rezsid és a törlesztőrészletet.
Kiadások: 10m vételár, 1.1m vételi tranzakciós költségek, 350e hitel lezárása, összesen 11.6m ft.
Bérleti díj utáni adót hanyagoltam, majd ha nagyjaink befizetnek mindent tisztességesen, fizetünk mi is – addig nem.
Bevétel: 12.5m ft. A különbözetet leadózod, talán 20% de nem biztos, legyen 40%: marad a zsebedben tisztán 500e.
4.1m-ból csináltál 4.6m-t, 12% tiszta nettó hozamot egy évre.
1. magánszemélyként számoltam, mindenféle kedvezmény nélkül – pedig van sokfajta, adó, illeték, első lakás vásárlása, stb
2. akkor kell egy évet várnod, ha rosszul vettél, általában hamarabb elmegy a lakás, két – három hónap nem kell hozzá, jobb időszakokban elég 1-2 hét
3. a lehető legrosszabb időtávval számoltam: hosszú időt az eladásra, de túl rövidet ahhoz hogy a bérlet hitelcsökkentő hatása megmutatkozzon – a jelzáloghitel kezdetén a befizetéseid nagyrésze csak a kamatokra megy, a tőkét nem fogyasztja

Ideális verzió: Minél nagyobb hányad hitelt veszel fel a vásárlásra – legjobb a 100% hitel, ha köztisztviselő vagy. Még a forinthitel is megéri, ha félsz a forintgyengüléstől. Kezdetben be kell pótolnod a törlesztésbe, de – mivel a bérleti díj az inflációval hosszútávon növekszik – előbb utóbb a zsebedben is marad vmi. A végeredmény: 20-25 év múlva lesz egy tehermentes lakásod – a lakás értékéhez képest minimális befektetéssel.
Linkelek — 2007. október 3. 23:02

imjuh, ha az önkorinak a négyzetméter utáni sarcra gondolsz, az bizony úgy van. De ha jó helyen veszed, nem fog az üresen állni – nálunk évente vetik ki. Mondjuk elég tetemes, pl egy garázshoz képest.
Meg nem feltétlen kell üzlethelyiséget venni, lehet jó helyen lévő garázst. Vagy három éve egy régi garázsnak hivatalosan nem használható közös tárolóhelyiséget sikerült megcsípni – bagóér, hathónapnyi szőrözés után nagynehezen átminősíttetni, engedélyek, beleegyezések átminősítéshez, vizhez, szennyvízhez, stb, stb de az akkori vételárhoz képest az értéke azonnal kb 3.5x-re ugrott. Mondjuk ehhez nekem már nincs kedvem, ezeket a kedvesemre bízom, én csak igyekszem összerészvényezni a rávalót.
Ez az ötezres garázsos téma egy kicsit mondjuk macerás. Így is egy külön kisszekrény van a számláknak, szerződéseknek.
biájdzsiáj — 2007. október 3. 23:12

imjuh! Kb mennyiért lehet kiadni egy szántót ami 3000 m2? Miért pont 5 éves szerzőéssel? Csak akkor adómentes?
Linkelek — 2007. október 3. 23:18

Még az jutott eszembe a szántóföldes felvetésedről, néhány éve mikor már látszott a földár emelkedése, autópálya mellett, tervezett lehajtónál ajánlottak 20.000/ha-ért szántót. Én hülye meg nem vettem meg. Azt mondtam, jobban szeretem a részvényt, mert bármikor eladhatom, vagy ha már ingatlan, hozzon havonta. 1.5-2m közt sajátították ki hektárját.
imjuh — 2007. október 3. 23:31

biájdzsiáj! 20°% adót kell fizetni de ha 5éves a szerződés akkor adómentes És még a bevallásra sem kell rávezetni csak akkor kell eho-t fizetni ha túlmegy 1M-n. A bérletidíj nem a négyzetmétertől függ hanem a termőképességtől. 20aranykorona alatt nem érték a felett 15ezertől ha eléri a 30koronát már 32ezer , 42koronás már stabilan 35rugó/ha.
3000m2=0.3Ha – ha 25/ha adod ki kapsz 7500ft/év.
a baj az,h a kis területet nem bérlik ki csak kismaszekok, mert a nagygépekkel nem érdemes felvonulni a kicsiért.Ilyen esetben az a jó ha szomszéd béreli. A nagy cégek TSZ,RT minimum 5ha bérel.
imjuh — 2007. október 3. 23:46

Linkelek! A hitelről a példád logikus.Értem.
Szántóföldről más a véleményem. Jó földet kell birtokolni.
ez esetben ne számoljunk vételárat csak örökösödési illetéket és ismét ugyanezt amikor a gyerek elkapja, mert ez örök érték. tehát az árfolyam nem számít csak amikor ezalapján illetékelnek. A lényeg a bérleti és vagy haszonbérleti díj (mely köthető a búza árfolyamához így korrigálható az infláció) és a termés. Már mindent géppel csinálnak kézzel hozzáérni sem kell! Tied a terület az integrátor adja a gépeket emberrel és benyújtja a számlát és fizetsz és terménytől függően vagy megveszi ő vagy akivel lehet szerződni és ekkor kell csak aláírni. Még csak papíron láttam,h nekem mi termett:-) a mezőgazdaságban felhasznált gázolaj jövedéki adója visszaigényelhető 68ft/liter és az unió ad területalapú támogatást növénytől függő mértékben.
Fürdeni akkor lehet ha nem integrál senki és bérlő sincs! mert a gaz nő ,sőt parlagfű is. ilyen esetben v felszántatni és üresen hagyni amíg jórafordul(2évig engedélyezett az időhúzás) v odaadni vkinek szivességiművelésre.
Linkelek — 2007. október 4. 00:12

imjuh, én is gondolkodom egy ideje a földvételen, igaz én abból a meggondolásból, hogy szívesen teremtenék vmi értéket – már nagyonnagyon unom, hogy veszek xyz részvényt és megkísérlem eladni drágábban. Az hogy bérbeadok – nincs vele irdatlan nagy munka, de igazából nem tettem le az asztalra semmit. Ugyanígy akkor se, ha továbbadtam egy lakást.
Csinálnék a földön egy szélkereket, virágkertészetet, fóliás zöldségtermesztést, krumpli, kukorica, nagyobb részén napraforgó. Közepén családi ház. Egész körbekerítve élősövénnyel, benne szögesdrót, felette tábla: behatolókra figyelmeztetés nélkül lövünk ). Később feldolgozóüzem, vmi jó kis munkaigényes, külön vállalkozásból, hogy fel lehessen szedni rá a támogatást ami mint mezőgazdasági termelőnek nem járna. Ja és kezdettől friss tej, sajt, tojás, túró plusz zöldségesüzlet – amolyan vertikális integrációt csinálnék:
1. enyém a föld 2. én termelem meg 3. én dolgozom fel 4. én adom el
És még munkát adok jó sok munkanélkülinek.
Mondjuk állatokkal nem szívesen foglalkoznék -de akkor meg hogy lesz tejtermék?
Ja meg ez az egész gazdálkodósdi egészséges is. Egésznap friss levegő, mozgás…
imjuh — 2007. október 4. 00:38

Linkelek! Elvehetem a kedved? Amit eddig elértél így leamortizálhatod. A tanya építése 10M de eladni nem lehet legfeljebb 3ért. Egy idei példa: a dinnye szedése 600ft-os órabér mellett 8ft/kg felvásárlási ár és 10hektárszámra otthagyták a termelők megrohadni ,benneveszett a 100rugó/ha. ki gondolta ,h mindössze 8ft-ért veszik majd?
Az állattartás sem jó kacsaírtás madárinfluenza címszó alatt. Gyerekkoromban szerettem azt az életet akkor még nagy haszonnal ment. Én is szeretnék értéket előállítani- egy végelszámolás előtt álló cég(termelő üzem) részvényeinek 51%át felvásárolni töredékáron(4%ért) rendkívüli közgyűlésen leváltanám az igazgatót és felajánlanék neki egy takarítói állást amit nem fogadna el így önként mond fel tehát egy végkielégítést megspóroltam és az egész vezérkart kipiszkálni(amelyik akar takaríthat), olyan lenne hamar mint Castro Kubája mindenki hangyaszorgalommal termelne minimálbérért(én is) És még a részvényesek is kapnának morzsáket.Az igazgatói cím mint kitüntetés (8osztályom van össz) többet érne mint .. és a cég velem együtt TERMEL.
Linkelek — 2007. október 4. 01:02

imjuh, ezért írtam, hogy a teljes termelési eladási láncot a kezemben kívánom tartani. Ha van saját boltom – boltjaim ahol el tudom adni a megtermelt és feldolgozott cuccot, akkor a felvásárló nem tolhat ki velem. A fogyasztói áron meg szinte mindent érdemes termelni, még dinnyét is. Csináltam régen én is, megvettem a termelőtől a háromforintos dinnyét és eladtam tizenkettőért, kicsit sajnáltam is őket, hogy ennyire semmi pénzért dolgoznak. Most a kereskedő, a multi az úr, szerencsétlen termelőt ott szivatja ahol tudja. De ahol már Te vagy az értékesítő és a saját termékedet árulod, esetleg még egy kis tőkéd is van, nem könnyű tönkretenni ha ésszel csinálod.

Persze óvatosan ugranék én ebbe bele, ha egyszer rászánom magam.
imjuh — 2007. október 4. 01:18

Azt hidtem nem komolyan mondtad. Eladásra termelni a legjobb főleg ha nem nagy értékek mozognak kis darabszámmal hanem a lakosság részére szóló apró termékek nagy darabszámmal. Én jelenleg takarmányárpát és mákot termelek de nem látom a magvakat csak papírokat írok. Napraforgó kicsi termésbiztonságú nem jó, búza olcsó nem jó, kukorica jó de csak kalászos előveteménye lehet a máknak és ez a fő cél (közepes rizikó mellett egy jó fajtával idén 100rugót tisztán /ha ezért kezdtem el). Visszahúzódtam úgy mint nyugdíjas de nekem ez való a háttérből vezényelni. A részvény is kis tétel de ha több van…8ezer és ötezer ft-os garázsom is van és még szövetkezeti részjegyem is(idén 24% osztalékot adott) nem szabad lebecsülni az apró gyöngyszemeket:-)
Linkelek — 2007. október 4. 01:34

Mi a véleményed a zöldségtermelésről, főleg ha fólia alatt csinálja az ember és akár téli minusz húszban is tud termelni? Meglenne hozzá az energia, családban 1970 óta működik egy szélkerék, mindent azzal csinálnak, fűtés, világítás, öntözés. Ez lenne azt hiszem az alap, decemberben januárban is friss zöldséget vinni a boltba méregdrágán.

Meg rá lehetne játszani, hogy az egész farm, a feldolgozóüzem, a bolt(ok) mind – mind teljesen tiszta magyar tulajdon, magyar munkaerővel. Takarodjon a piszkos multi a mesterségesen érlelt paradicsomjával a francba

Napraforgót az étolaj miatt gondoltam, az mindig kell, sokat lehet eladni, ha úgy alakul akár még hitelfedezetnek is jó.
imjuh — 2007. október 4. 01:51

Az étolajat újabban repcéből készítik, idén erre álltak át a présüzemek. Az olajnapra 5500/mázsa megy és 23-25mázsa terem alig van haszon és még a támogatás is csak kb 25ezer(gabonára 32-36). Ezért nem éri meg kockáztatni(félek tőle mert egy jégeső és kapút). Az Iregi (madármag) 6500 tavalyi áron, és az étkezési már 12000/mázsa-itt mondom azt ,h ne teremjen csak 20 mázsát és 130rugó/ha előállítom tehát 110rugó tissztán.A többi fajtát nem szeretem.
A magyar paradicsom annyival jobb,h kevesebb szállítás kevesebb ütődés,friss szedés nem volt hűtve és nem zölden szedtem-kényszerérletem. Nem fognék bele,mert megbízhatatlan a munkaerő(bár én becsületes vagyok fizetném utánuk a járulékokat bejelentve mindent) ha ittasan jelenik meg reggel valamelyik vagy ha idő előtt elmegy munka közben és elfelejt visszajönni…nehéz a népet koordinálni ez rontja le a fóliás termelést. Ha a fűtés költsége elmarad akkor nagyon megéri. Még így Lidl ellenére is.
Én kalmárrostát v egyéb kisebb magtisztítót szeretnék üzemeltetni amivel füszernövényeket lehetne tisztítani mint a mák-500ft kilója kombájntisztán de duplája kitisztítva.
Linkelek — 2007. október 4. 02:11

Na igen erről már panaszkodtak mások is, hogy nehéz a mezőgazdaságban normális munkaerőt találni. Nem is napszámban gondolkodnék, hanem teljesítménybérben, igaz az itt nem szokás, de valahogy érdekeltté tenném a dolgozót. Mondjuk kg-ként fizetném a leszedett mennyiség után. Vagy mindenki kapna egy-egy fóliasátrat/sátorrészt amiért ő felel, amennyit abból kihozunk, annak a bevételnek megkapja 5-20%-t prémiumként. Egy idő után – gondolom – az értelmesebbje rájönne, hogy itt lehet keresni, onnantól simogatná a növényeket.

Most mennem kell, mert reggel tiszta fej kell majd, de holnap még beszélhetünk, ha itt leszel, jó éjt.
Linkelek — 2007. október 4. 02:14

Még azt elfelejtettem megkérdezni, melyik szövetkezet részjegye fizet 24%-s osztalékot? Lehet -e venni belőle a tagoktól, s ha igen mennyiért?

Na mostmár tényleg megyek.
imjuh — 2007. október 4. 09:16

Szakképzetlen munkaerő a mezőgazdaságban ,ők többnyire nem látnak a dolgok mögé és nem tudják,h a megbízhatatlansággal mekkora pluszgondot okoznak. A dolgozó fix óradíj mellett a bevétel 5%át kapja-dinnyeárusnasoknak elég.
Az elvem az,h a kapható legjobb földet kell megvenni (nem az ártól függ) mert 27koronás földet is ugyanannyi beműveltetni mint 40est. Ugyanúgy rámegy 130rugó/ha mire eladható termés lesz de a 27es ad 30mázsa búzát a 40es pedig stabilan 45-60közt- még nehéz időszakaban mikor alacsony áron veszik a terményt is van rajta haszon ha kicsi is de mindíg pozitív mérleget mutat! 33korona felett már pénzt érő.
Ez a szövetkezet pénzügyi,nem nevezem meg. Szövetkezeti vagyonrész nincs kizárólag részjegy ,az alapítók birtokolják, ezek forgalomképtelenek és korlátozott a darabszám. Kis tétel ez inkább hobbijellegű ügylet.
imjuh — 2007. október 4. 09:30

Kifelejtettem a lényeget.Faluban olcsóbb a jó föld ez a kisebbik jó mert a helyi önkormi nem eltaposni szeretné a vállalkozókat hanem vékonyan feji őket.Egy városi önkormi már mohóbb.
P.Gábor — 2007. október 4. 14:55

Tisztelt ” i”

“A lényeg a kettőnk közti külömbség vagyis te meggazdagodásra vágysz amit sosem érsz el. ” írtad..

Miből gondolod, hogy sosem????
Magadból indulsz ki???
Honnan tudnád te , hogy az anyagi helyzetem milyen??
Azt hiszem, hogy felettébb irigyelnél az eddigi befektetéseimből számazó vagyonom miatt…
De valószínű, hogy a ilyen hozzá állásod miatt vagy olyan amilyen eddig is vagy…..
Én is voltam csóró de sokmindent megtanultam és odafigyeltem az okosabbakra…
Nem leócsároltam őket mint te….
üdv
sok sikert a sikertelenségedben
i — 2007. október 4. 15:17

Oó:-D
Elszóltad magad voltál csóró…
Nem csak a vagyonnal kell jól gazdálkodni hanem az élettel is. Amíg csoro voltál én egyenletesen jól éltem. Nem ígérgettem a csajoknak hogy majd a diploma után meglátod milyen jól választottál vagy ha majd sikerülnek a terveim.Kész helyzet volt nem elkezdtem befektetni hanem visszafelé folydogált a haszon. A lényeg a fiatal évek örömtelisége. A későbbi eredmények ezt már nem pótolják.

Ez a beszélgetés értelmetlenbe fordult mint ahogy kezdődött a gúnyolódásoddal.
LL — 2007. október 4. 16:03

ímjuh, egy kis kiegészítés: földbérlet után 1M. ft. fölött sem kell EHO-t fizetni.(figyelmesen olvasni az EHO-törvényt) Nálam átlag 12 AK.-ás föld után (10-14 AK) 27 ezer ft./HA a bérleti díj. Az aranykorona sokszor köszönő viszonyban sincs a föld termőképességével, a területeim most jó termést hoztak bár szárazság volt. Ami esős időszakban hátrány az szárazban előny. (35 mázsa per hektár búza, a 100 km.-rel arrébb fekvő 30 AK.-ás földek 30 mázsa per hektár)

A föld most 10x annyit ér mint 6 éve. Valaki korábban írta hogy termőföldbe ne…
Linkelek — 2007. október 4. 22:16

LL, lehet rám gondoltál, azért nem vettem régen földet, mert nem adhatom el azonnal, valamint nem hoz havi rendszeres jövedelmet – nem voltam abban a helyzetben, hogy ne forogjon a pénz. Mással egyébként nagyobb hozamot el lehetett érni hatéves időtávon. De nem tartottam rossz befektetésnek akkor sem.

imjuh, ez jó meglátás, tetszik, hogy az elérhető legjobb földet veszed meg, hogy lehetőség szerint mindig nyereség legyen.
i — 2007. október 4. 22:48

Köszönöm az elismerést de látod máris van aki megkérdőjelez. A hivatalos megfogalmazás szerint az aranykorona a föld termőképessége-nem én találtam ki.
14Ak/Ha = 14x20000ft=280000ft/Ha. Inkább adok 800at sőt akár egy M-t is a legjobbakért. Nekem a leggyengébb területem 33Ak , a többi veri a 40et de van 1 ami 41,8Ak foltmentes egybefüggő elsőosztályú szántó-ilyet venni nem lehet én is örököltem(világszínvonalú gyöngyszem).
A dohány,seprűcirok,dinnye igényli a 40közeli Ak értéket! és a gabonák is meghálálják a kövérebb földet.

Havi jövedelmet nem hoz de évente kétszerit hozhat: május végén árpaaratás utána krumpliültetés őszre kész.(hátránya,h csak tavaszi vetéssel folytatható ezért csak 2évente ismételhető)
Kaszálóra el tudom képzelni a havi díjat.
Linkelek — 2007. október 5. 01:19

i, tudtad hogy a 2. leggazdagabb magyar, Csányi Sándor az OTP vezére már néhány éve a mezőgazdaságban nyomul? Szőlészet – borászat – pincészet, szántó, vágóhíd, hús, tejfeldolgozók. Meg ki tudja még mi minden. Vannak olyan körök, ahol csak úgy hívják: “a GAZDA”. Na ha valaki, akkor ő tudja hová érdemes befektetni.
P.Gábor — 2007. október 5. 06:32

” i”
Igazadvan. Teljesen felesleges a vita.
Különbözik a felfogásunk.
Én maradok a jólbevált belvárosi ingatlanjaimnál te pedig az általad bevált mezőgazdaságban.
De a csóróságra visszatérve egy szösszenet erejéig.
Amíg gyerek voltál nem te irányítottad az életed hanem a szüleid. Vagy jól vagy rosszul.
Nekem sjnos az utóbbi jutott és idővel nekem ebből kellett kilábalnom. Sikeresen!
üdv
i — 2007. október 5. 09:00

P.Gábor!
Nem nézem le aki nehezebben indult, el kell kezdeni valahol.
Nekem előnyöm,h nem a nulláról kezdtem. itt kitérek arra,h fájó szívvel nézi végig egy értelmes gyerek,h a szülei eldobják maguktól a majdani unoka örökségét.Ezt átéltem.A magánosított vállalat részvényét amit kaptak azonnal el is adták az egyiket névértéken(évekig magas osztalékot adott) a másikat 10%ért(egyszer ez is fizetett) és a kárpótlási jegyet is 10%ért.
Nézzük meg a másik oldalt aki megvette 10%ért ő most az igazgató mert a papírok 51%át összeszedte, a másik húsipari cég 50,50,35,30%okat osztott évente később csődbe ment. a kárpótjegy sorsa nem ismert de biztosan nagy értékkülömbséggal használta fel egy hozzáértő.
Ha ezek nem pazarlódnak el hanem a kicsiösszegű,biztos de nevetséges pénz helyett megmaradnak és a kivett hozamok újrabefektetődnek most komoly eredmények lehetnének csak ebből.Nem összeszámolható.
A földeladás ötletére felhördültem ezt kierőszakoltam megtartani foggal-körömmel ragaszkodok hozzá.
Gyerekként zavart,h a fejem felett döntenek de hiába kapálóztam nem vettek komolyan utólag elismerik.

A lakásbérbeadást én elkerülöm a végsőkig olyan nehéz nem kártékony bérlőt találni hosszú évekre h szinte lehetetlen akik itt kiadtak lakást mindet tönkretették és vagy nem fizetett a végén v a bútorokkal lépett le v nyitvahagyta a vízcsapot és mivel nem volt bejelentve így a tulaj fizette:-(
Remélem neked továbbra is jól beválik a lakóépület!
i — 2007. október 5. 09:27

Linkelek! A húsipart olyannak tartom mint a kőolajat a külömbség csak az,h a kőolajválság hirtelen tör majd ki(de elkerülhetetlen és sokan sírni fognak) a húsipar csődje pedig fokozatos lesz (a kergemarhakór után vegetáriánus hullám ment végig anglián itt még kevés de a világban növekszik a vegetáriánusok száma és egyszer ez lesz a természetes).

A szántóföld korlátozott egy főre 300Ha v 6000Ak a max. Ez is jelzi,h örökérték. A borászat előnye ,h a bor szembemegy az inflációval nem csak tartja az értékét mint az arany hanem ahogy öregszik jobb,értékesebb és eladhatóbb lesz. Nevesincs borral nem érdemes-itt is tartom magam az elvemhez ha már pénz adok egy szőlőbirtokért legyen az a legdrágább kategóriás termőhely!
P.Gábor — 2007. október 5. 09:29

Látom azért fiatalabb korunkból van némi hasonlóságunk…
sok sikert a mezőgazdasági befektetésekhez amit eddig úgy tudtam, hogy teljes csőd..
LL — 2007. október 5. 10:26

Linkelek, nem rád gondoltam.(azt viszont leírhatnád mi volt az a másik befektetés, ami minimális kockázat mellett hozott 6 év alatt 10x tőkeemelkedést, bárki megvehette, miközben mellékesen visszahozta a belé feccölt pénzt és ma tisztán és legálisan 9 millió körül hoz egy évre, úgy hogy alig kell vele foglalkozni)
A mai árakkal viszont óvatosabb lennék. 4-500 ezer még elmegy, ám a duplája nem éri meg akármilyen 40 AK.-ás föld. Kis tételben talán (10 Ha.-ig) A filozófiák különböznek: annak idején vehettem volna dupla pénzért feleannyi, magasabb aranykorona értékű földet. Most lenne dupla aranykorona(nem biztos hogy jobb!) és feleannyi bérleti díjat hozó területem.
Az ember a földön mindent felzabál: mostanság a mez.gazd. termelés nem csak élelmet ad hanem nyersanyagot is-energiát és ipari alapanyagot. A zöld növény a legjobb napenergia-csapda, sokkal jobb hatásfokú és olcsóbb mint a legújabb napelem. Piaca és haszna még a legrosszabb földnek is lesz, erdőként, energia-ültetvényként, természetvédelmi területként. De a legjobb mikor “félig” természetvédelmi a föld, (ÉTT) ekkor a tulajnak nagy szabadság-foka van eldönteni mit akar: intenzív vagy félintenzív termelést, pályázatokat, erdősítést?
i! Vegetarianizmussal kapcsolatban nem értünk egyet, szerintem amíg ember él a földön a szaláminak van félnivalója.(na nem feltétlenül a bolti húst nem látott GMO-s virslinek)
Az örök érték viszont stimmt. Mindig van aktuálisan valami, ami többet hoz, ami nagyobb üzlet (ugye a portfóliók divarzifikálása…), de a föld – számvtelileg sem – amortizálódik, nem mehet csődbe, nem tudják ellopni, lehet tőlem 300 km.-re is, egy év után ugyanott találom.(feltéve ha nem erdő, de az más történet) A rövid távú haszonra hajtó elmének (és valljuk be, mind ebbe a csoportba tartozunk) ezek talán bagatell érvek, viszont e mellett nyugodtabban lehet bármi más, kockázatosabb bizniszt űzni.
Végezetül annyit: az a bizonyos minimális kockázat a következő 50 évben az éghajlat változása. Azért írom hogy minimális, (a befektető-tulajdonosra nézvést) mert ha Magyarország mondjuk el találna sivatagosodni, a föld elveszítené értékét. De élelmiszertermelés nélkül mindenki megnézhetné itt magát-se iparunk, se idegenforgalmunk, a dolgos kéz egyre kevesebb, a segélyezettek száma egyre több, mezőgazdaság nélkül olyan gyarmat lennénk akibe bele se rugnak. Így legalább szóba állnak velünk.
i — 2007. október 5. 15:00

Pályázat gépesítés és erdősítés ezek nekem a biztosból való kibillenés lehetőségei. Enyém legyen a fix pont fix haszonnal művelje más az ő gépe értéktelenedjen ,vigye műszaki vizsgára ,javíttassa, vegyen újat ha a régi már túl környezetszennyező és ha megunta adja tovább veszteséggel.Eddig is nem unatkozott.Az erdőt pedig ha vágják otthagyják a tuskót a tulajnak pedig újraültetési kötelezettsége van-ennél macerásabb nincs.

Generációról generációra fel kell venni a bérleti díjakat ebből mindíg elkülöníteni annyit ami fedezi az örökösödési illetéket tulajváltásokkor és még tőkeindexálásra sincs szükség az érték állandó a hozam követi az inflációt abból lehet élni ,(kövesse a változásokat más).
Emellett lehet valamekkora területet műveltetni a legjobbakból nagyobb haszonra vadászva és kiegészítés/hobbi az egyéb ingatlanok bérlete és az osztalékpapírok.
LL — 2007. október 5. 15:47

Szó sem volt gépesítésről, sem gazdálkodásról.Bérletről van szó. Mint tulajdonos döntöm el hogy adott területet kinek, milyen célból és feltételekkel adom. A pályázati pénz egy része ugyanúgy engem, mint tulajdonost illet, szerződés szerint. Ez elég biztos pont.
Linkelek — 2007. október 6. 15:35

imjuh, nem vagy te egy cseppet cinikus? De csak egy icipicikét ) : “Enyém legyen a fix pont fix haszonnal művelje más az ő gépe értéktelenedjen ,vigye műszaki vizsgára ,javíttassa, vegyen újat ha a régi már túl környezetszennyező és ha megunta adja tovább veszteséggel.Eddig is nem unatkozott”

A föld bérleti díja nemzedékek alatt nem követte az inflációt, mivel az ipari forradalom óta nyílik az agrárolló. Ahogy gyorsabban nő az iparcikkek, nyersanyagok és szolgáltatások ára mint az élelmiszereké, úgy értéktelenedik el szép lassan a földért kapott bérleti díj. Amit most az únióban látunk, ott azért megy fel a bérleti díj, mert az únió iszonyatos támogatásokkal pluszjövedelmet juttat a gazdáknak, annyit, hogy már megérje termelni. Nálunk a szoci alatt szinte teljesen elértéktelenedett a föld, emléxem 93-ban még 500ft/AK-ért lehetett erdőt, földeket venni és az egészet kárpótlási jegyből fizetni, amit a földvásárláshoz felhasználható érték 50-60-70%-ért lehetett megvenni az idős tulajdonosoktól meghatalmazással, előre megírt adásvételivel együtt. Szinte senkinek nem kellett a föld. Család engem is lebeszélt róla. Ahogy kezdett rendeződni a piaci helyzet, kezdtük részben kiheverni az orosz piac elvesztését, megindult egy kicsit az agrártámogatás, úgy indult felfelé a földár, egy nagyon nagyon alacsony szintről. Most meg az úniós támogatás röpíti felfelé. Egyébként van rá esély, hogy hosszútávon megáll az agrárolló, mert ahogy a Föld lakossága nő és a klíma romlik, egyre keményebb élelmiszerárak jöhetnek. Persze ha a klíma romlik, fel kell kötni a gatyát, az elsivatagosodás is benne van a pakliban, akkor meg inkább csak az öntözhető, nagyobb folyók melletti földek maradnak értékesek. Szerintem.
Linkelek — 2007. október 6. 16:02

LL, azt nem írtam, hogy minimális kockázat mellett, meg sokminden amire így utólag rámondjuk, hogy minimális kockázatú befektetés volt, azt valójában a befektetés kezdetén még sokkal nagyobb kockázatúnak látjuk. Pl mi lett volna a földárakkal, ha 2002-ben – mondjuk – a Fidesz tudott volna kormányt alakítani, de csak a MIÉPpel együtt? Biztos, hogy lassabb lett volna az emelkedés, azért most már sok spekulációs tőke is van a földekben, arra bazírozva, hogy a külföldieknek tudjon eladni.

De a példá(i)m: lehetett lakást venni, mikor a Fidesz kijött a lakáshitellel, valószínű volt, hogy megindulnak az árak.
2001-ben vehettél OTP-t, 6x-ra ment.
Konkrétan nem írnám le azt a befektetést amivel több mint 10x-t lehetett nyerni + rendszeres jövedelem, mert ma már nehéz bővíteni, vadászni kell rá és még benne vagyok. És bővítem amikor alkalom adódik rá.
Linkelek — 2007. október 6. 16:29

Nézegettem tegnap/tegnapelőtt a földárakat itt a közelben. Elkeserítően drága minden, ha ahhoz hasonlítjuk 3 éve mi volt. De hozamalapon meg jó. Beszéltem pár haverral, van egy-két út, hogy lehet hozzájutni elfogadható áron mégis, lehet a következő két-három hónapban megyek kicsit utána.
LL — 2007. október 6. 19:33

Linkelek, csak néhány dolog: az elmúlt 15 évben nálunk azért volt bakfitty a földár mert nyugaton támogatták a termelést. Nálunk így minimális volt a nyereség. A belépés előtt pár évvel azért már lehetett sejteni, ha mi is a klubban leszünk, előbb-utóbb a támogatások és a jövedelmek, így a föld ára is emelkedni fog. Mindemki a konvergenciáról beszélt de kevesen értették. Nem kevés embernek elmondtam ezt, csak legyintettek. Vagyis a minimális kockázat nem a jó üzlet utólagos “fényezése”, hanem már a beszerzéskor is látható tendenciák felismerése és kihasználása. Egy részvény vásárlásra soha nem mondanám hogy minimális kockázatú. Volt nekem egy év alatt 10x-es pénzem részvényből, (96, TVK) de fogalmam sem volt hogy jó boltot csináltam-e vagy sem, a vételkor. Viszont amikor a földből bevásároltam, jóleső megnyugvást éreztem. Tőzsdei vételnél soha nem volt ilyen érzésem, pedig nem na kezdtem. Már vásárláskor, 6 éve 8% volt az első éves hozam, amivel most is kiegyeznék-bár már a sokszorosa.
A 93-as 500ft/AK nem is olyan olcsó, mai áron 20AK-nál 120 e. ft/HA. Egy akkori, kínálati, alacsony terményárú piacon. Ráadásulakkor bármibe kezdhetett szinte az ember, bejött az üzlet, míg mostanság le vannak osztva a lapok, csak másokat kiszorítva lehet vállalkozni vagy üzletelni. Én vidéki vagyok, Bp-ről jönnek ide boltot nyitni!
Épített ingatlanból biztos lehetett 20-ból 200 milliót csinálni, csak nem feltétlen legálisan és 10x annyi munkával…
Nem szabad szembeállítani az ingatlant a pénzügyi befektetésekkel. Mindkettővel barátságban kell lenni és megtalálni azt amit a többiek adott időben nem látnak…és kerülni azt amit mindenki lát.
LL — 2007. október 6. 20:10

És még valami-gazdaságtörténet(ipari forradalom, iparcikkek, nyersanyagok, szolgáltatások, agrárolló). Akinek megfelelő nagyságú termőföld volt a tulajdonában sose volt csóró. Elvehették tőle a történelem viharában erőszakkal, de ezt a többi tulajdonossal is megesett, nem is kellett bankárnak vagy nagytőkésnek lennie, elég volt ha egy kicsi üzemet tulajdonolt. És gyárak épültek, mentek csődbe, kereskedelmi hálózatok keltek életre és süllyedtek el, vasércet, olajat bányásztak ami elégett és elrozsdásodott a kocsival együtt – a föld viszont ugyanott van most is mint 3 évszázaddal ezelőtt…
imjuh — 2007. október 6. 21:59

Linkelek!
Sok mindentől függ a földbérleti díj.
-25kg étkezési búza félévi átlagára aranykoronánként és a területalapú támogatás része (egy szelet a tortából) én csak 5rugó/Ha kértem.
-v 500ft/Ak + területalapú tám 30%a.
A fixdíjas előnytelen már a 3. 4. 5. évben ,ha ehhez ragaszkodik a bérlő magasról kell indítani.

az ipar fejlődése és a mg: szerintem jót tett mert régen a termés %át kapta a részesmunkás így mindíg biztosítva volt az uraság haszna de ha kevés termett éhezett a zsellér.A kapitalizmus fordítva működik kiköti a minimálbért amit akkor is megkap a dolgozó ha elenyésző a termés v alacsony a piaci ár! és ami marad (ha marad) az az uraságé.

(mint a dolgozók bére és az részvényesek osztaléka-mindkettő megérdemli de csak az egyiknek garantált)

itt jön a lényeg: amíg a gyáros kockáztat és fejleszti az ipart addig a mg élvezi mert a gépeknek köszönhetően lecsökkent a kézimunka. Lóval nem szántunk csak traktorral ,kapálás helyett vegyszeres gyomírtás ,kaszálás helyett kombájnolás ami azonnal csépel is.Egy ember az egészet elvégzi a gépek fülkéiben.(még a mákot is kombájnolják),A vetőmagok fejlődése is követi az ipart már nem csak csávázzák hanem nemesítik sőt génkezelik. Egyre nagyobb termésátlagok nagyobb torta nagyobb szelet.. úgy érzem helyettünk fejlődik az ipar.

idézlek és visszakérdezek:
imjuh, nem vagy te egy cseppet cinikus? De csak egy icipicikét ) : “Enyém legyen a fix pont fix haszonnal művelje más az ő gépe értéktelenedjen ,vigye műszaki vizsgára ,javíttassa, vegyen újat ha a régi már túl környezetszennyező és ha megunta adja tovább veszteséggel.Eddig is nem unatkozott”
NINCS IGAZAM?:-)
Linkelek — 2007. október 7. 00:48

LL, nincs köztünk vita, csak annyit mondtam, ha nem úgy alakulnak a dolgok ahogy végül alakultak, kisebb földárat kapunk – vagy hosszabb ideig tart míg az árak elérik a mai szintet – szerintem azt lehetett látni, hogy jó üzlet lesz – láttam én is – , de azt nem, hogy ennyire 10x-n jó. Lehet félreérthetően írtam.

Részvényvásárlás: azért nem kevés nagyon valószínűen vaskos profittal végződő üzlet volt, tehát olyan, mikor vásárlás után csak az volt a kérdés mennyire sokat nyerek majd. Primagáz, Pick, Danubius, Graboplast, Pannonplast, GlobalTH, Aranypók – ezekből mind kimaradtam, Egis, Richter I, II, TVK, OTP I, II, MOL I, II, III, IV, V (a III rossz volt, de annak köszönhettem, hogy a ruszki válságban CSAK 30%-t buktam), Démász, Émász, Titász, Borsodchem, MATÁV, Rába, ELMÜ, Econet, BÁV, Phylaxia – most nem ugrik be több, ezekben az esetekben mind kedvezményes áron és/vagy kárpótlási jegyért és/vagy halasztott fizetéssel és/vagy tartás esetén ajándékrészvénnyel lehetett részvényt venni. De előre – legalábbis én – nem lehetett tudni, mennyire lesz nyereséges a bót. Egyébként ezekből a lehetőségekből millíárdosra kereshette magát az ember ha következetesen végigcsinálja – nem csináltam következetesen, szórtam a pénzt, úgy hittem örökké tart a konjunktúra. Hülye, tapasztalatlan és link voltam… Egyébként ezek miatt a lehetőségek miatt nem vettem földet – tobzódtam a részvényjegyzésben. Ma már inkább csak valószínűségek vannak, nincs biztos buli – néha azért adódik ez az. Ma már hülyeségnek hangzik, de 94-95-96-97-98-ban 400% volt a minimális hozamelvárásom – tehát az abszolút minimum, amit ki kell hozni a tőkéből… (Ma összetenném a két kezem)

Lakásvásárlás: Ott is fel lehetett tupírozni a megtérülést, az egyik, hogy nálunk (fővárosban nem tudom hogy volt), mexűnt rengeteg nagy munkaadó és ezrével adták el kényszerből az emberek a lakásukat, 94 tájékán még a 89-s szint környékén álltak a lakásárak (89ben még nem nagyon volt itt magántulajdonban lakás, az öröklakások forogtak csak). A bérleti díjcsökkenést viszont megfogta a kereslet (diákok – még a középsulisoknak sem volt kolesz, vidékről beköltözők, ingázó munkások), 15 – 20%-s bérletidíj hozamok voltak. Igaz magasabb volt az infláció. A kényszereladások miatt jó vételeket lehetett kifogni, sokaknak sürgősen kellett a pénz. A másik, el-eladogatta az önkori kárpótjegyért a lakásokat ahol megszűnt a bérleti jogviszony, eléggé lepusztultak voltak, nem akartak foglalkozni vele. Kis ügyvédi segítséggel be lehetett szállni ebbe a verzióba is.

Mostanában ilyen kiugró dolgokat nem látok, bár az utóbbi pár hónapban kezdek ráeszmélni, hogy a szociban azért történtek olyan /gazdasági/ furcsaságok, amik a mai napig itt vannak és nagyon keményen befolyásolják a felszín alatt láthatatlanul a folyamatokat. Ezek nem ismertek. Dogmák és régi beidegződések meg hamis képzetek uralkodnak itt egy – két – sok dologgal kapcsolatban: egyszerűen 99.9%-ban fel sem merül, hogy másképp van mint ahogy gondolja, nem vizsgáljuk meg a lehetőségeket, adottságokat a megváltozott viszonyok között. (Csak egy példa, ami most már láthatóvá válik – tehát extraprofit már nincs benne: az utóbbi három évben a mezőgazdaság pár millíárdos veszteségből soktízmillíárdos (számot nem ismerem) nyereséget hozó ágazattá vált – de a fejekben még többségben az van: ááááááááá ez totálcsőd. Pedig nem. /Mondjuk ez régen is így volt: a kárpótjegyes önkormányzati lakásárverésen összesen ketten voltunk a kétszázezerből, pedig rendesen a helyi napilapban meghirdették…/
Linkelek — 2007. október 7. 01:02

LL, írtad még a földről, hogy kellő nagyságot birtokolva a tulajdonos sose volt csóró. Viszont itt van egy kis prücök, hogy a föld nagyon érzékeny a politikára – ezt leírtad, meg láthatjuk a történelemből Mohácsig visszamenőleg: mindig először a földet veszik el. Bányát, gyárat utána, kis/középvállalat jön a sorban, majd üzlethelyiség, meghagynak egy házat, egy lakást, a végén veszlik az is. Most a politikához talán csatlakozik majd az élelmiszerválság is, arra harapnak majd igazán a kormányok 10-20-50 év múlva: a termelők gennyesre keresik magukat, miközben a nép éhezik – jöhet a szigorítás.

Tehát ha szélsőséges gazdasági/társadalmi/politikai körülmények támadnak, akkor szerintem a földet a legnehezebb megőrizni, a többiből – minnél kisebb – annál könnyebb kiszállni és menekülni. De ez csak egy ilyen aggály.
Linkelek — 2007. október 7. 01:33

imjuh, akkor kb 60x25x40+5.000 ft-t, azaz kb 65.000-t kasszírozol egy 40AK-s ha-n? Ez mondjuk egy törvényes, adómentes 8%-s éves reálhozam 800.000ft/40AK-s föld esetén.
25AK-nál 60x25x25+5.000 meg kb 42.500. Ki lehet adni a 25AK-s földet ilyen feltételekkel?

Hát ha vki szimplán megveszi, nem akar bérlőkkel bajlódni, részvényárfolyamot figyelni, akkor ez az aranyalap – a mai feltételek közt.

írtad, hogy a mezőgazdaság élvezi az ipar fejlődését: azért kiveszi az ipar a maga hasznát rendesen, mert a traktorért egyre többet kér, míg az élelmiszerért egyre kevesebbet fizet, és az arányok romlását nem fedezte a megnövekedett termésátlag. Persze lehet, hogy ez hamarosan változni fog, klímaváltozás meg létszámban gyarapodó emberiség. Csak ha drágulni kezd az élelmiszer, egy idő után be fog szólni a politika.

Különösen az tetszett: “és ha megunta adja tovább veszteséggel.Eddig is nem unatkozott”
imjuh — 2007. október 7. 10:02

Linkelek! 25Ak 42.500at nem ad le 20-25.000közt lehet érte elvárni de a 25 már fojtja a bérlőt. A jó föld 30Ak-nál kezdődik. 25ösnek ugyanannyi az összes beművelés költsége de UGRÁSSZERŰEN KEVESEBBET TEREM. Figyeld meg,h ezért a mondatért lehurrognak hamar:-)

Az élelmezés jótékonysági intézmény-termeljen búzát más.
LL — 2007. október 7. 16:38

10 hektár fölött, átlagos termőképesség esetén (ez lehet 10-25 AK.-ig bármilyen föld) a kg/AK bérleti díj számítás kiment a divatból. Vagy a támogatás %-ában,(50-100%) vagy fix összegben egyeznek meg-esetleg az inflációval korrigálva. 30 AK fölött gyakoribb ma a kg/AK, de ez a mezőgazdasági területek töredék részét képezi, vagy szerencsés vagy nagyon gazdag, vagy mind a kettő a tulaj.(hozzá kell tennem hogy normális, “alakítható” és alkuképes földméret min 50 HA, lehetőleg egyben) Továbbra is tartom hogy inkább nagyobb terület mint nagyobb aranykorona.
LL — 2007. október 7. 16:50

Átlag föld átlag bérleti díja 20-30 ezer /HA. Ez érvényes a 12 AK.-ásra is(mint írtam nálam 27 e./HA) attól függ hány gazda és cég van a közelben, aszfalt úthoz közel vagy távol helyezkedik-e el. És bármit mond a bérlő, még 30 ezres búza árnál is megvan a haszna. ( a bérlőt a tárgyalásnál ugyanúgy “folytogatja” a 10 ezer/HA.-os bérleti díj mint a 30 ezer/HA.-os, ha nem lenne rentábilis nem bérelné ki)
Ha befektetésnek veszel földet, a legfontosabb az ár/minőség-elhelyezkedés mellett a környékbeli potenciális bérlők száma.
imjuh — 2007. október 7. 17:28

LL
idézlek:
,,30 AK fölött gyakoribb ma a kg/AK, de ez a mezőgazdasági területek töredék részét képezi, vagy szerencsés vagy nagyon gazdag, vagy mind a kettő a tulaj.,,

A jóból mindíg kevés van ,a közepesből és a rosszból piramist lehet állítani!
LL — 2007. október 7. 19:10

Kérlek, én nem sajnálom tőled a 40 AK.-ás területet. De fentebb utaltam rá hogy az én szememben nincs jó, közepes és rossz. A legnagyobb hozamot egy 8 AK.-ás területtel érem el, 120 e.ft./HA/év. A 12 AK.-sal ugyanazt érem el(27e.) mint a 28 AK.-sal.
Ez valahogy olyan mint a lakásbefektetésnél a kizárólag nagy és értékes lakások vétele-eladása. Lehet hogy egy tranzakción sokat lehet fogni ám kis értékű lakások forgatása esetén többször, biztosabban lehet nyereséget produkálni. Kinek mi jön be.
Vagyis botorság mindent az AK.-ra kihegyezni. Egyébként mindezt hobbinak is tekintem, egy kis odafigyeléssel sokkal többet ki lehet hozni a földből mint hogy odaadom az első bérlőnek és termelje a búzát.
Visszatérve az elejére: a termőföld befektetés olyan mint az UL. befektetési alap. Hosszú távra szól. A különbség hogy itt szükséges valami nagyobb magánerő. Aki havonta pár tíz-száz ezer forintot tud félre tenni, annak marad az UL. Legalább nem költi el és ha Kína kitart még pár évig, a hozama is jó lesz.
LL — 2007. október 7. 19:34

Linkelek: ha jól emlékszem, 92-ben volt a Chinoin kárp.jegyes részvénycseréje. A Creditanstaltnál lehetett jegyezni, 60%-on, még a jegyzésnél alá lehetett írni egy kötelezvényt, hogy átadom nekik 80%-on. (~30%os nyereség egy hónap alatt) Én mint zöldfülű odaadtam nekik, fél év múlva 500%-on volt a papír. Sógoréktól lehetett tanulni, meg is tanultam a leckét.
LL — 2007. október 7. 19:42

Még egy érdekesség, példa arra hogy mi a kockázat a részvényben: MATÁV. 2001-ben mikor földet kezdtem venni, a MATÁV 825 volt. (emlékszem ott szentségelt egy úriember mellettem az irodában, kérdezte eladja-e, mert 1000-ről esett vissza)
Ma, 6 év múltán a T-COM (az utód) 900-1000 között van…
imjuh — 2007. október 7. 21:44

LL
266-hoz:
Épületingatlannál nem célszerű a nagy mert kevés embert érint a nagy tőkeméret miatt, minél kisebb annál többen tudnak hozzáférni forgalomképesebb ,itt több a tranzakció a kisebbeknél ,a lakás veri a házat ,a garázs veri mindet. Érdemes kipróbálni a félmilliós garázst havi 5rugóért-elég egy hirdetés és félóránként vki vagy ráalkudna vagy kibérelné
Azért kell a kövér föld mert szoros verseny/krah esetén túlélőbb. Ne csak termésátlagról légyen szó:seprűciroknak,dinnyének még a 30Ak sem elég. Búzaár szerint fizessen a bérlő de termelhet akármit kivéve dinnyét.
Földhöz nagy önerő kell ,egyszeri befektetés a vétel és műveltetésnél kb 130-200rugó/Ha forog benne. Ezért mondtam,h itt nem vételárral számolunk hanem minden új tulaj örökösödési illetéket fizet. ,,unokámnam veszem,,kategória.
Linkelek — 2007. október 8. 22:53

LL, én a Primagázzal jártam kicsit rosszabbul: asszem 600ft volt a bekerülési ár, annyiért lehetett kárpótjegyért megvenni. A vevő még a jegyzéskor 1.200 ft-n ajánlatot tett rá, erre én azt mondtam, nem létezik, hogy ilyen hülyék legyenek, hiszen ha igazán kellene nekik a részvény, megbíznának sok – sok kisbefektetőt és 600 ft-n jegyeznének: tehát az egész egy átverés. Ezt a nézetemet a szélesebb ismerősi körben hangoztattam is. Hogy mit kaptam utána…
Graphoslajos — 2007. október 29. 08:47

Tisztelt Cím!
Az egyik bank privátbank ügyfele vagyok(na nem kell sokra gondolni)és rá kellett jönnöm, hogy a tanácsok irányítottak, mint ahogy az Öné is. Néhány hónapja elmentem egy magát interneten hírdető “független” pénzügyi befektető cég “ingyenes” tanácsadására. A harmadik mondat után otthagytam, mivel kiderült, a tanács az volt vegyek náluk életbiztosítást. A mai világban látni kell, hogy nincs erkölcs, nincs etika, a pénzért az emberek egy jelentős része hajlandó bármit mondani és állítani, s ha kell 10 perc múlva az ellenkezőjét. Ezért mindig magam tanulmányozom át a különféle banki hírdetéseket, ajánlatokat és megpróbálok jól dönteni (lehetőleg fix, vagy általam követhető, kiszámítható kamat, hozam, stb.)
De jártam úgy, hogy az interneten közölt %-nál a bank ténylegesen alacsonyabb %-t vállalt miután átutaltam oda a pénzt, reklamáló levelemre 2 hónapja nem válaszolt. Egy életbiztosításnál – nem olvastam alaposan át a sok oldalas mellékletet – az egységre eső érték ugyan szépen nő, de az egységeim számát folyamatosan csökkentik, ne gyarapodjak a vártnál jobban. A fentiekkel a XXXX (ellenőrző szerv) is egyetért a reklamáló levelemre írt válaszuk szerint. Szóval legtöbbet ér ha az ember megpróbál saját maga mindennek utánajárni és lehetőleg minél egyszerűbb konstrukciót választani. A bonyolultakat azért találják ki, hogy ne tudjuk követni.
Tamás — 2007. október 31. 13:35

Üdvözlöm! Az ingatlanbefektetés főleg nálunk nem érdemes csinálni igaz? Mint ahogy a videóban is volt az első részben! Én is ismerek 1-2 embert aki ezzel foglalkozott (múlt időben) és abbahagyta mert nem érte meg mivel nem is nagyon volt neki ideje várni hogy megvegyék stb. Nem éri megcsinálni. Én is egyet értek vele.
P.Gábor — 2007. november 4. 21:07

Az 1-2 ismert ember miatt nem éri meg?
Nem volt ideje várni ? ))
És ők ingatlanbefektetők voltak….. )
Petőfi Sándor — 2007. november 11. 16:44

Mondok én valamit. Tóth úr kiszúrja a szemeteket 10-15%os kockázatos hozammal, amikor elérhető az 1000%os hozam is.
dr. Tóth András — 2007. november 12. 07:43

Így van. Végtelen százalékos hozam is elérhető, a múltkor például találtam egy kétforintost az utcán…
Petőfi Sándor — 2007. november 13. 18:47

Most olvastam hogy 5. év után szja mentesen lehet eladni a lakóingatlanokat, Remek. Éljen az ADÓMENTES PÍZ
dr. Tóth András — 2007. november 13. 18:51

Hm. Hm. Mennyit is ment fel egy átlag ingatlan értéke az elmúlt öt évben? No arra nem sok adót kell fizetni…
zahort — 2007. november 14. 14:10

szerintem, aki komolyan foglalkozik ingatlanbefektetéssel, annak nem “átlag ingatlana” van.

lásd: 9. ker, Lónyay utcai garzon ára 5 év alatt megduplázódott – es közben az ugyesebbje bérleti díjat is szedett.
imjuh — 2007. november 14. 22:30

2001 tavaszán vettem lakást 4.6M-ért és 2006 tavaszán 8M-nak tudtuk be a cserénél + 1M-val kipótoltam. (55m2 volt az előző ,az új 59m2). Az így kilencért vett lakás most kb.:8ért lenne eladható de még így is elégedett lehetek.

Nem befektetés volt ,magamnak vettem de azért érdekes a példa mert az a lakás rossz konstrukció volt és elhibázott vétel ,üresen állt nehogy lerombolja egy bérlő és nem lakható mert a fürdőszobában van a vécécsésze a mosdókagydó mellett(nem átépíthető). úgy nem lehet hogy az egyik fogat mos a másik meg ott erölködik a vécén.

Minden körülmény kedvezőtlen volt mégis majdnem duplán ment el. De ilyen vastag árkülömbözet nem várható a következő 5évben mint az előző periódusban!
papppege — 2007. november 16. 14:25

Tehermentes, üresen álló ingatlanra jelzálog kölcsönt felvenni, majd ezt a pént befektetni pénzpiacon. Ördögtől való a gondolat, vagy tényleg van benne ráció ?
zahort — 2007. november 20. 12:53

ahogy olvastam, e honlap gazdája nem tette ezt.

Vajh miért??
zahort — 2007. november 20. 12:57

én ezt tenném (ha tényleg üres a lakás):

másik lakást venni, min önrész+régi lakásra jelzálog, mindkettőt kiadni.

vagy: régi lakást eladni, belőle garázshelyeket venni+kiadni. itt figyelni adóra+illetékre.

vagy: régi lakást eladni, jobbat/drágábbat venni jelzálogra, jelzálogot bérleti díjból visszacsengetni.
imjuh — 2007. november 20. 17:47

Zahort
A haverom 53m2-es lakása kb 7.4M-t ér, ha kiadja jó esetben 30at kap havonta ez 4ezrelék ami adózva évi 3.6%.
Tanácsoltam neki,h diáklányoknak adja ki így 9hónap biztos, nyárára pedig csalogasson turistákat.
Néhány ingatlanos témában érdekelne a véleményed.

Szoci iparunk maradványa ,h gyár mellé is építkeztek ami később oda vezetett,h a megengedett zajszint túllépésért vmilyen kompenzációt rendszeresen fizetett a gyár a lakástulajdonosnak ami a gyárnak olcsóbb volt mint a zajszűrő de a tulaj tudott ezen osztozni a bérlővel és ha később mégis zajszűrősre alakítottak akkor értéknövekedett az olcsón vett lakás.Jó lehet ilyet fogni,azt hiszem.Szerinted?
Ezt csak érdekességnek írtam, távol áll tőlem a lakáskiadás a kártékony bérlők miatt(nem kiszűrhető).

Üzlethelyiséget nem-e érdemesebb venni olyat ami uniós előírásoknak megfelelő? (vc,kézmosó,zuhany,öltöző és amiről nem tudok) Ezen agyalok egy ideje. Kb mibe kerül a vétel,mennyit nyel el az önkormányzat és mennyiért lehet kiadni?
Remélem itt az épület értékéhez képest agresszívebb bérleti díjat lehet kérni.
zahort — 2007. november 21. 12:10

ha lenne egy 7.4Mes lakásom, ami 30ért van kiadva, akkor nem foglalkoznék ingatlannal én sem. Hol van ez a lakás???

Lássuk, én mit tennék:
1. legvadabb:
eladnám a mostanit és keresnék egy csinos helyen egy kétbejáratos, lepukkant lakást (kb 14-15Mért már van a piacon ilyen). 20% önrész 20 éves futamidő, a maradékból felújítás, átalakítás két lakásra, aztán kiadni diáklányoknak – kb 100e-t hozna havonta jelenleg, amiből azért vígan törleszteni lehet a jelzálogot.
2. visszafogott: eladni, és plusz 1-2 millát mellétéve/felvéve egyetemek mellett vennék egy garzont – 50-55e/hó.
zahort — 2007. november 21. 12:14

a másik két dolog: mindig jó kifogni olyan lakást, amit értéke alatt vesz meg az ember. Ilyen helyzetbe én nem nagyon tudok kerülni, mert csak belvárosi lakásokkal foglalkozom.

üzlethelyiség: hidd, el ezen én is agyalok egy ideje már. attól félek csak, hogy ha ilyen ütemben halad az építésük, akkor a bevásárlóközpontok lehetetlenné teszik a máshol működő üzleteket. nekem ez nagyobb rizikónak számít, mint ha a bérlő lelakná a lakást. de nem vagyunk egyformák.
imjuh — 2007. november 21. 16:28

Ez a lakás Gyulán van(elő a térképet!,dél-keleti sarokban,220km a fővárostól). Ne úgy képzeld el,h belepumpált 7.4m-t azért,h befolyasson havi 30at. Örökölte.
Ott nincs egyetem/főiskola sem kétbejáratos lakás, csak gimiseknek tudja kiadni.

A belvárosi lakásban egyetértek.Ahogy terjeszkedik a város a befektetés egy egyre nagyobb városnak a közepe.Ez mindenhol érvényes.
Üzlethelyiség: valóban nagyobb rizikó mintha a bérlő lelakná.

Lakásbérletről tudnék mesélni.Ahol régen laktam a felettes lakásban disznócsontokat vágott de nem fűrésszel hanem baltával vágta a bérlő(lehullott a vakolat nálam) ,az erkélyen szétvert egy motorblokkot és kikötötte a gáz és vízórát. Volt amelyik bejelentetlenül bérelt és nyitvafelejtette a vízcsapot (a tulaj pedig fizetett).Családos bérlő számla nélkül a tulaj ellen fordult, ő ugyan nem fizet de ha sokat pattog feljelenti mert nem jelentette be..kiköltözetetni nem lehet gyerekkel. Másik kígyót tartott amire fűteni kellett a maximumon(a tulaj számlájára).Ez egy jobb lakótelepen normális környezetben történt. Már akkor megállapítottam,h a tulaj és a bérlő más minőségű emberek és én soha nem adok lakást bérbe.
A legjobban az van ellenemre,h gyerekkel nem kilakoltatható. így bármit megtehet.
zahort — 2007. november 21. 17:58

hallottam én is ilyenről.
ezért is az egyik legfontosabb dolog olyan lakást választani/kínálni, amibe minőségi bérlők költöznek – ahol te választod ki, ki jöhet. Én pedig mindig csak -igazoltan- diáklányokat választok.
Ha pedig rosszul választ az ember bérlőt, a kilakoltatást NEM törvény útján kell intézni. Úgy egyszerűbb, gyorsabb és olcsóbb.
Petőfi Sándor — 2007. november 22. 18:43

Zahort Úrral egyetértek! Én is diákoknak adom ki kizárólag, ráadásul nyárra is maradnak, mert dolgozni fognak. Felveszik a diákhitelt, amit aztán odadnak nekem. Éljen az V. kerület! Imádják!
zahort — 2007. november 23. 11:23

még valami:
van egy olyan albérlőm (vidéki lány, pincérnő a lakástól 300 méterre), akinek 2 éve nem emeltem bérleti díjat, mert annyira megbízható és tip-top állapotban tartja a lakást. Így mindketten jól járunk.
Ja, és jövőre meg akarja venni a lakást.
eva — 2007. december 18. 11:35

Üdvözletem!

szerintem nagyon érdekes a szempont ahogy ön megközeliti a dolgokat es sokkal jobban hat az emberekre,mint a monoton unalmas speachek tehát további sikereket és oldalakat!
wanderer — 2008. január 3. 02:53

huhh..
Idetévedtem kb 6 órával ezelőtt és nem bírtam ki, hogy ne egy szuszra olvassam végig

Azt hiszem életem eddigi legérdekesebb, tanulságosabb topicja volt!
A pro és kontra érvek közt azt hiszem valahol középen lehet az igazság.
Én mint ingatlanközvetítő és beruházó -na jó ez utóbbi még csak kis mértékben - az alap cikkel nem értek egyet, saját tapasztalatból azt mondom ingatlanból bőven 10% feletti hozamot lehet kihozni ha jó helyen keresgél az ember.

És külön köszönet zahort-nak a hsz-eiért! Úgy érzem értékes gondolatokat ültetett el a fejemben! thnx!
Akinek nincs arca — 2008. január 3. 12:29

ha ezek a tények valódi tények lennének, befosna a tőzsde örökre.
zahort — 2008. január 21. 20:07

ma befosott egy kicsit
zahort — 2008. január 23. 16:43

meg ma is
radirpok — 2008. január 23. 17:03

Igen, ez olyan, mint amikor a megvásárolni kívánt ingatlan leég, vagy árverezik, ezért a valódi értékénél sokkal alacsonyabb áron juthatsz hozzá. Ilyenkor dörzsöli a kezét a befektető, mert extra profitra van kilátás!
radirpok — 2008. január 23. 17:06

Bocs, üzletembert akartam írni, nem befektetőt. A befektető nem nézi az árfolyamot, csak amikor a tanácsadója szól neki, hogy váltani kéne…
zahort — 2008. január 26. 14:39

ertem en. aki ert hozza, az most vesz olcson. aki meg nem, az bukott szepen. Csakúgy mint az ingatlanban.
mindenesetre orulok, hogy nem befektetesi alapba raktam a penzem tavaly, hanem ingatlanba.
Kozgazdasz baratom tavaly tavasszal(korultekintoen) vett befjegye 30%ot bukott.
pjotr — 2008. február 2. 23:18

Üdv mindenkinek!

Kombináljunk!
Vegyünk 1 lakást 15M-ért, de csak 7,5M kp, a többi hitel 20 évre!
Adjuk ki a lakást 60e/hó + rezsiért átlag 11hó/évben!
A maradék 7,5M-t fektessük be átlag 12%-os éves nettó nominál hozammal (simán elérhető, nem részletezem) 20 évre adómentesen!

Nézzük a cash flow-t:
Kiadások:
7,5M – vételár
7,5M – befektetés
7,5M – tőketörlesztés a hitel végén
0,9M – illeték
0,15M – ügyvéd
0,15M – hitelköltség
3M – az ingatlan eladásakor (20. év végén) fizetendő 25%-os adó 3%-os éves értéknövekedés esetén( (15×1,03^20-15)*0,25 )
9,75M – 20 év alatt kifizetett évi 6,5% bruttó kamat (a teljes hitel tőkére 7,5×0,065*20)
szum.: 36,45M nominál értéken

Bevételek a 20.év végére nominál értéken:
16,63M – lakbér (feketén, nem leadózva) (20x11x75,6e – azért 75,6e, mert évente emeljük az inflációval (itt 3%), így a 20 éves átlag 84e/hó, viszont ennek 10%-át a lakásra költjük)
27,09M – lakás eladási ár (feltételezve, hogy átlagosan infláció mértékével 3% emelkedik az ingatlan ára)
72,35M – a befektetés a hozammal növelve (7,5×1,12^20)
szum.: 116,07M

a profit: 79,62M 20 év alatt.

VAGY!

Fektessünk be 15M-t 20 évre 12% éves nettó nominál hozammal adómentesen:
a profit: 129,69M 20 év alatt ( (15*1,12^20)-15 ).

Ha folyamatos jövedelemre van szükséged, akkor az első variáció a nyerő, viszont ha nem, akkor a második!
pjotr — 2008. február 2. 23:24

Bocsi tévedtem!

Az első változatnál a lakbér egyenesen megy a hiteltörlesztésbe, tehát nem versenyképes a másik verzióval
zahort — 2008. február 3. 13:25

pjotr!
nagyon hálás lennék, ha megosztanád, hogyan lehet “simán” 12%os nominál hozamot elérni 20 éven keresztül. nem élcelődésből írom, tényleg kiváncsi vagyok.

zahort
pjotr — 2008. február 3. 22:46

zahort!
Az átlagosnál magasabb növekedési potenciállal rendelkező területekre, iparágakba, országokba kizárólag korrekciók utáni befektetéssel.
Ennél bővebben: kérd az oldal tulajdonosának tanácsát!

Üdv!
Zalanka — 2008. február 4. 11:10

SZiasztok!

Alapvetően, akik a 1999-2001-es bumm előtt (vagy akár közben ) vettek ingatlant, azok jól ki tudnak szállni. Én azonban 2003-ban vettem, s tavaly ősszel örültem, hogy egyáltalán el tudtam adni ( – 700ezer Ft). 5 hónap alatt egyetlen egy érdeklődő volt, s szerencsémre tetszett neki a lakás.
Magyarországon annyira bizonytalanok a törvények és a szabályozások, hogy egy-két évre sem lehet előre látni egy ingatlanberuházásnál, hogy milyen megtérülési rátával lehet számolni. Ahogy az egyik Új-Zélandra kivándorolt ismerősöm fogalmazott. Itt öt hónapra sem lehet tervezni, ott öt évre sem probléma.
Üdv
Zalán
zahort — 2008. február 4. 11:29

Pjotr,

köszi, de ez csak a szokásos rizsa, nekem így felejtős a dolog.
20 év múlva majd megnézzük, ki mire jutott “simán”.
Sok szerencsét.

zahort
pjotr — 2008. február 4. 15:15

Zahort!

Köszi! Ok. Visszatérhetünk rá.
Egyébként a “szokásos rizsa” szerinti stratégia eddig kiválóan működött (nem csak nekem). Te kipróbáltad már?
Egyébként senkit sem akarok győzködni a működőképességéről, főleg nem internetes blogokon. Hál’ istennek nekem nem lesz kisebb a profitom attól hogy más kételkedik!
Egyébként mire számítottál? Feltalálom a spanyolviaszt és közzéteszem egy blogon?
A sárga út ki van taposva, csak következetesen végig kell rajta menni!
Patex — 2008. február 4. 16:04

Sziasztok!
Én P.Gábortól kérdezném ő hogyan kezdte,milyen lakást érdemes most vásárolni,és hol ?A tanácsodat szeretném kérni,igaz látom régen írtál!
Patex
zahort — 2008. február 4. 20:48

pjotr,

mondom, 20 év múlva.
én már körbejártam egy pár pénzintézetet, hogy mihez tudnak kezdeni 100 millával hoszútávon. egyik sem mondta, hogy simán kihoznak belőle 12%ot. de neked szurkolok. komolyan.

más: aki 15 millábol olyan lakast vesz, amit csak 60ert tud kiadni, az nem ingatlanbefektető, hanem tudatlan. jelenleg is van olyan garzon a piacon, ami 8.5Mért 52ezret hoz.
zahort — 2008. február 4. 20:50

Patex,

ugyan nem engem kérdeztél, de hátha tudok segíteni:
mit szeretnél a lakással? (1) Felújítani és eladni, vagy (2) inkább megtartani?
pjotr — 2008. február 4. 22:58

zahort,

Pénzintézetet? Lehet, hogy rossz ajtókon nyitottál be
Viccet félretéve. Persze megígérni nem fogja senki, de attól még messze nem lehetetlen.
“8.5Mért 52ezret hoz” (most)
De ugye nem ez a jellemző?
Akkor add hozzá azt a 6,5M-t a 79-hez! Nagy különbség.
Vannak befektetések, melyek 100%-ot is hoztak (/év). De nem ez a jellemző.
Innentől kezdve tul.képpen meddő vita.
Ha valaki nem ért az ingatlanhoz, ne fektessen be(le), ha valaki nem ért a (pénzügyi)befektetésekhez és bizalmatlan a szakemberhez az meg azt hanyagolja!
Patex — 2008. február 4. 23:05

Szia!
(1)Felújítani és eladni!Egyszer már sikerült egy lakást,jól eladni!2000 októberben vásároltam egy panel lakást,(8mft-ért)költöttem rá 500000ft-ot és 2001 márciusban eladtam 11mft-ért!!!!
Várom válaszod Zahort!
zahort — 2008. február 5. 11:03

Pjotr,

igazad van, hiába “vitatkozunk”, hogy kinek az apukája erősebb. Respect mindkét oldalnak, ha jól csinálja.

Ingatlan: az egy éve 32Mért vett építési telekre tegnap kaptam egy 55Más ajánlatot. “Simán”

Részvény: pár hete elkezdtem én is részvényekkel foglalkozni (most, hogy dől a vér a piacon). 1 hete be is vásároltam magam a Citigroupba.

peace+respect
zahort — 2008. február 5. 11:15

Patex,

először is: rágd át magad az új adójogszabályokon, hogy lásd megéri-e.
nézz be ide, itt van hozzá egy kis segítség:
http://forum.index.hu/Article/showArticle?t=9165754&la=75872099

Műveld ki magad a témában: minden nagyobb könyvesboltban megtalálod a “hétvégi milliomos” és hasonló könyveket (www.onlineingatlanakademia.hu).

Mit/hol: én a mostani ingatlanpiacon kezdeti (kis) tőkével azokra a lakásokra koncentrálnék, amiket tuti elvisznek: 1-1.5 szobás lakások az egyetemek (belváros) közelében. Nekem évek óta a Ferencváros belső része (Ráday környéke)az abszolút kedvencem.
Nagyobb lakásos projektbe csak akkor vágnék bele, ha két bejárati ajtó van, vagyis ha két kisebb lakássá lehet szétbontani.

zahort
pjotr — 2008. február 5. 17:31

Zahort!

55/(55-32) hát, ha ezt az iramot tartod 20 évig…!

Citigroup. Bevállalós vagy. Persze azt úgyis kihúzzák a sz**-ból
Látod?! Nem is tudom min vitatkozunk
Ha ingatlanban gondolkodom majd megkereslek!

Üdv!
wanderer — 2008. február 5. 17:31

1-1.5 szobást bárhol elvisznek (panelt is), nem kell hozzá, hogy belváros legyen.
a 2 bejáratos lakással, meg azért óvatosan.. elég macerás a lakóközösség hozzájárulását begyűjteni az albetétesítéshez, ráadásul a parkolóhely megváltás sem olcsó mulatság mostanában a belvárosban.

persze ha bérbeadásról beszélünk, akkor zahort-tal értek egyet.
zahort — 2008. február 5. 18:26

a lényeg, hogy az ingatlanlétra első fokára (1-1.5 szobás lakás) koncentrálj kezdetben. Azon sokat bukni nem lehet, mert olcsó, és viszonylag nagy rá a kereslet.
Vagyis ha el is rontottál valamit, még mindig ki tudod adni a következő iskolakezdésig, amikor a vidékiek -általában prémiumáron- bevásárolnak az egyetemet/főiskolát kezdő gyerekeik számára.

szerintem.

és, igen, a kétbejáratos egy kicsit bonyolultabb
Patex — 2008. február 5. 19:41

Zahort!
Köszi a választ,azt szeretném kérdezni hogy magánszemélyként érdemes lakást vásárolni vagy cégre?Van egy saját ingatlanom,arra vegyek fel jelzálogot,és abból vásároljak egy lakást amit értékesíteni fogok ?KP:4Mft van!!!Pl:Kehidakustány és környéke,Zala megye érdemes fürdők közelében apartmant vagy
kis házat venni?Neked mi a véleményed?Mások válaszát is várom!
Üdv
Patex — 2008. február 6. 11:45

Sziasztok!
Benéztem a http:/forum.index.hu oldalra tehát ha 2 éven belül 4 ingatlant értékesíthetek,az 5 után pedig áfát kell fizetnem!Az eladás és vétel közti külömbözet után fizetek illetéket?
Üdv
zahort — 2008. február 6. 11:56

patex, szerintem menj at az index forumra ezekkel a kerdesekkel

en kezdetben maganszemélyként csinálnám, és ha jol megy, érdemes cégként mukodni
Bárhol vehetsz bármit, ha joval piaci ar alatt veszed, es a felujitas utan azon tudod eladni (de meg annal is jobb, ha piaci ar alatt tudod eladni – mert akkor szinte biztos, hogy nem marad a nyakadon)
Patex — 2008. február 7. 22:26

Zahort!
Azt teszem!
Igaz elég röviden válaszoltál.
Biztosan lakás eladással foglalkozol!!!
Üdv
Francois — 2008. február 11. 12:00

Zahort!
Ha jól tudom, ezév januárjától ha 5 éven belül eladsz ingatlant, akkor adóznod kell utána, még akkor is, ha új ingatlant veszel még ugyanabban az évben. 5 év után adómentesen eladható, de 5 éven belüli eladás esetén fizetni kell. Igy is megéri “olcsón” venni es felújítás után rögtön eladni?
ABC-s kislány — 2008. február 11. 17:15

Nem kell adózni, csak akkor ha nyereséged lett papíron az ingatlan eladásakor. ahogy a nagyok mondták “LEPAPÍROZZUK”
lulu — 2008. május 13. 16:25

Ez…Sem az,amit én keresek…!
nana — 2008. június 19. 18:41

van 5 milliom kp ben! havi fix jövedelmet akarok belőle? mennyi lehetne?
wanderer — 2008. június 23. 21:03

Van 5 millióért egy elaadó lakásom
Havi 45.000-ért tudod kiadni (és még nem adtad drágán), az évi 540.000.-HUF
Évi 10,8% kamat.
A lakás ára nő tehát bőven megmarad a tőkéd, mégha a havi 45.000-t fel is éled.
zahort — 2008. június 26. 13:10

ez engem is érdekelne – bár erősen mesekategóriába tartozik
wanderer — 2008. június 26. 16:25

mi ebben a mese?

döntsd el te, íme az ingatlan:

http://www.ingatlan.com/h2415735

5 millát bőven megér, 45-ért meg ki lehet adni.
bár én még egy fekvőgalériát még beraknék.
donder — 2008. július 12. 20:37

Rövid észrevétel, de mint közgazdászi hibaként (és nem kizsigerelő) nem állom meg, hogy ne jegyezzem meg, hogy nincs olyan Tisztelt Cím, hogy legoptimálisabb!!! Valami vagy optimális vagy nem, nincs értelme annak a szónak, hogy legoptimális.. persze közgazdász szakmailag nincs.. meggyőzéstechikailag lehet.. de az csak egy elbúrjánzott átverésekre épülő, már az üzletkötői “tudást” is közgazdaságtannak nevezve lehet úgy vélekedni.. hm.. és az elméleti közgazdaságtan?
frissUL-es — 2008. augusztus 31. 14:53

Hát, ez rendkívül tanulságos fórum volt ! Napokig olvastam. Szólni sem tudok a lenyűgözöttségtől. Köszönöm az alapcikk írójának és mindenkinek, aki konkrétumot írt le hozzászólásként. Még aki meddő gyalázkodásra ragadtatta magát, az is tanítómesterem volt; sokat fejlődött az emberismeretem. Átgondolva az elhangzottakat, számomra az eredeti cikket cáfolni nem tudta senki sem, mert az magamfajta átlagembernek íródott. Megszólaltak vérprofi ingatlanbefektetők, egyszeri szerencséjű mázlisták, múltra emlékező veteránok, bukott tőzsdézők és rendkívül józan elemzők. Azt gondolom, mondandójával mindenki alátámasztotta – akár akaratán kívül is – a 8 tényt, ami nem is csupán az ingatlanbefektetésről szólt. Bár nem ő tette hozzá a legtöbbet ehhez a topic-hoz, egyszeri hozzászólásával (216.) Bééta vonta le nekem is a végkövetkeztetést. Ezután sokkal nyitottabb szemmel járkálok a világban és noha “ingatlanellenes” vagyok, egy tuti jó vétel esetén nem fogok habozni akár hitelt fölvenni az adott ingatlanra. Eladása után a vételárral a legmélyebb recesszióba süllyedt, de ígéretes régiók tőzsdepiacát fogom megkeresni. Üdv mindenkinek !
V Adam — 2008. szeptember 24. 02:30

Üdvözletem kedves András,

Elolvasva cikkét az ingatlan bérbeadásról engedje meg, hogy felhívjam figyelmét egy nyilvánvaló számítási hibára, amit elkövetett.

Pénzügyi vezetőként dolgozom, és gyakran tapasztalom, hogy Önhöz hasonlóan az emberek gyakran összekeverik a nominális és a reálkamatot. Sajnos ezt Ön is figyelmen kívül hagyta.

Ön azt írja, hogy az ingatlan 3.45% hozamot biztosít, ami lényegesen alacsonyabb, mint a banki hozam.

Ez egy nyilvánvaló tévedés.

Az egyszerűség kedvéért feltételezzük, hogy az Ön által megadott adatoknak megfelelően az ingatlan éves hozama 3.45% tehát egy 10 millió forintos ingatlan után nettó 345 ezer forint nettó jövedelme keletkezik.

Ezzel szemben, ha a bankban helyezi el ezt a 10 millió forintot lekötött betétként, akkor kapjon rá mondjuk 8.5% kamatot, ami a kamatadó levonása után 6.8% azaz 680 ezer forint nettó jövedelmet termel.

Ez így nagyon szép, de nézzük meg, hogy mit történik ha a hozamot 20 éven keresztül felhasználjuk.

Az ingatlan hosszú távon is megőrzi az értékét, tehát a 345 ezer forint reálhozam. Ha én most veszek egy lakást, és a következő 20 évben elköltöm ezt a pénzt kávéra, akkor a befektetésem értéke lényegesen nem csökken.

Ezzel szemben a bankbetét 6.8% hozama nominális hozam, és sajnos nagyjából megfelel a jelenlegi inflációnak, tehát a reálhozam 0%. Amennyiben tehát Ön a következő 20 évben, hozzám hasonlóan elkölti az banki betét után kapott évi 6.8% kamatot kávéra, akkor az Ön befektetése 20 év múlva a jelenlegi reálértéknek a 24.5%-át fogja érni.

Ezzel nem azt mondom, hogy mindenkit beszéljünk rá ingatlan vásárlásra, de azért befektetési tanácsadóként célszerű lenne ilyen alapfogalmakkal tisztában lenni, és számszakilag korrekt, ellenőrzött adatokat publikálni.

Egyébként gratulálok tevékenységéhez, remélem sikerrel jár és meg tudja változtatni az emberek befektetési mentalitását.

Üdvözlettel
Ádám
dr. Tóth András — 2008. szeptember 24. 20:52

Van egy ügyfelem, aki 450.000Usd-ért vásárolt befektetésként egy floridai lakást. Most a szomszédait 220.000Usd-ért árulják.
Kérem magyarázza el nekik, hogy a lakásuk semmit sem vesztett az értékéből.

Másrészt.

Ha van egy ingatlanom arra folyamatosan kell költenem: amortizáció kivédésére állagmegőrzés, adók, közös költség, stb.

Ha megmarad is az értéke, akkor is ez folyamatosan vitte a pénzt.

Bizony van olyan időszak, amikor a bank jobban hoz, mint az ingatlan…
zahort — 2008. szeptember 26. 18:00

jól bepalizták szerencsétlent!
mamka — 2008. október 1. 14:26

Nos az elmult hetek történéseinek / bank stb csődök/ ismeretében és ismerőseim ingatlan bérbeadási kálváriáinak tudtával teljes tanácstalanság szállt meg. Talán a következőket tervezhetem: kertes házunk van, veszek, tyúkot / tojás, kecskét / tej, sajt/ létesítek kisebb veteményest, van fával fűthető cserépkályhánk, nem is egy, /mert mániás vagyok/és hasonlók
Zsolt — 2008. október 1. 21:02

Nagyon igaz ez a cikk, az én példám is mutatja. Számokat is említve: 6 éve 6 millió alatt vettünk panelt egy hazai nagyvárosban (nem Budapest), amit idén sikerült eladnunk, kb. 3 hónap alatt. 9,3 millióról indult a hirdetésünk, hogy 9-et kapjunk érte, aztán 8-ért sikerült megválnunk tőle. De így talán még jobban is jártunk, mert fél év alatt további félmilliót buktunk volna rajta…
wanda74 — 2008. október 7. 12:28

Kispénzű,átlagfizetésből élő 30-as vagyok, van egy kis devizám, dollárban, meddig várjak-ha várjak, az átváltással? Ma éppen 180-ft az árfolyam.Véleményekre lenne szükségem,köszi.
egyenlítő — 2008. október 12. 13:20

wanda74:

Keresd meg a neten, hol kapod a legtöbbet érte. Emlékeim szerint van egy ilyen weblap.

Én felosztanám a dolláromat mondjuk 5 részre, és amelyik nap esik az árfolyam, beváltanék egy-egy részt.
ifjú titán — 2008. december 18. 03:23

Megkésve bár,de törve nem, nagy érdeklődéssel olvastam a pro-kontra érveket.Én ezeken a kérdéseken vacilálok már egy ideje. De épp az előbb a kádban jöttem rá, hogy ez baromi egyszerű ám!Mindenki azzal foglalkozzon amihez ugy érzi több köze van,közelebb áll hozzá.Tehát ha szeret aprokat böngészni,felujítgatni,bérlőkkel foglalkozni,akkor az ingatlanozzon,ha pedig szeret grafikonokat, híreket elemezgetni, akkor neki találták ki a tőzsdét…A lényeg itt az,h magad vagy a legjobb befektetés,és a munkád amibe fekteted.Mert ha vmivel nem foglalkozol az nem lesz neked “soha” igazán nyereséges.
Soha nem lesz SUPER befektetés a világon. Milyen lenne az a focimeccs ahol 3-3-ba játszananak.2 legjobb csatár,1 jó kapus,mindenki nyerne…csak mit?!?!:D
Azért az ingatlan pluszba hozzátenném azt,hogy ezt a nyereséget nem lehet kimutatni,de azért az baromi jó lehet ám,ha 2-3 havi már realizált minimálbér a zsebemben van,és úgy foglalkozom a portfólióimmal.:D:D:D Nem kérdezi meg a gyerek,hogy “APÚÚÚ hogy áll az OTP,megyünk idén nyaralni?!?!?:D:D:D

Egy szó mint száz,ahogy nagyapám mondta:
“Mindenki a maga szerencséjének a kovácsa!!!!!!!”

Végére köszönöm dr. Tóth Andrásnak a gondolatokat amit adott a cikkeivel,ez is kimutathatatlan nyereség;)

Kellemes ünnepeket mindenkinek!!!!!!!!
zold — 2009. június 29. 21:02

Érdeklődnék a válság kellős közepén és az ingatlanok kényszerértékesítéseinek és a bedőlőfélben lévő hiteleknek köszönhetően mélypontjukon álló ingatlanárak idején hogy állnak az ingatlanspekik ingatlanportfoliójuk hozama? Miből törleszt, ha elhúz a bérlő és nem vár a bank a törlesztéssel?

Szóljon hozzá

Hírlevél

Iratkozzon fel értékes pénzügyi tanácsokat tartalmazó ingyenes hírlevelünkre!

Különösen ajánlom a következő ingyenesen elérhető cikkeimet:

Segítség! Rengeteg pénzem lett!

Leszarási pénz - Vállalkozóknak

Kié Magyarország?

Mit csinál egy pénzügyi tanácsadó?

A meggazdagodás titka öt szóban

Az a bizonyos tíz százalék

Értékpapír alapú befektetések biztonságossága

Esettanulmány - Csak erős idegzetűeknek

Mikorra leszek milliomos?

Kérjen időpontot ingyenes és kötelezettségmentes személyes tanácsadásunkra!

Kérdése van?
Keressen fel a dr@tothandras.hu email címen, vagy a /20/ 378 1872 számú magyar ügyeleti telefonszámunkon vagy

Skype segítségével!

HVG Golden Blog 2007:
A legjobb üzleti blog

Új Könyvem

2010 márciusának elején megjelenik első könyvem, Ősember a pénztárcámban címmel. Rendelje meg kedvezményesen és a megjelenés után rögtön postázom.
Keresés a blogban
Kategóriák
- Befektetés (63)
- Befektetési alapok (26)
- Biztosítás (10)
- Blog (146)
- Esettanulmány (6)
- Gondolkodásmód (35)
- Hitel (9)
- Ingatlan (7)
- Jövőképek (9)
- Kalkulátor (5)
- Mateklecke (2)
- nyugdíj (2)
- Pénzügyi alapismeretek (13)
- Szubjektív (44)
- Tanulmányok (156)
- Tőzsde (9)
- Unit-linked (11)
- Vállalkozás (18)
Archívum
Cikkek máshonnan

Félmillióan nyugdíj nélkül? - Népszabadság Online
Az ötvenes években születettek közül félmilliónyian semmilyen vagy csak nagyon alacsony nyugdíjra számíthatnak - derül ki két közgazdász-kutató előrejelzéséből.

Drámai a leendõ nyugdíjasok felkészületlensége Index
Felmérés, hogyan készül a magyar lakosság arra, hogy miből lesz nyugdíja

Kidobna egymilliót az ablakon? - Index
Magunk szedjük össze a nyugdíjunkat - de hogyan?

Vénülő Európa: nyugdíjreform kell - FN.hu
Nemrég hozták nyilvánosságra a Világbank legújabb jelentését, amely Kelet-Európa elfogyó-elöregedő népességével foglalkozik. 2025-re Magyarország lakossága csaknem 8 százalékkal lesz kevesebb, és a 65 év felettiek száma 40 százalék

Mennyit adna most havi +100 ezer Ft nyugdíjért? - Pénzcentrum
Jó kérdés...

Ketyeg a bomba - Manager Magazin
A mai paraméterekkel semmiképpen sem tartható fenn ezer sebből vérző nyugdíjrendszerünk. Valamilyen reform biztosan lesz, de jól tesszük, ha magunk is figyelünk az öregkori megélhetésünkre: előtakarékossággal, öngondoskodással.

Szerény üzlet a lakások legális bérbeadás - Origo
A közhiedelemmel ellentétben nem jelent óriási üzletet egy lakás bérbeadása...

Mit hozhat az elöregedés? - Privátbankár.hu
A lakosság elöregedése az állampolgároknak nyújtott szolgáltatásoknak és az állami szolgáltatások finanszírozásának az átgondolására kényszeríti majd a kormányzatokat a Deloitte Touche Tohmatsu tanulmánya szerint.

Keletről dől a pénz - Jó világ a luxuscégekre
Meglehetősen pozitívak a svájci székhelyű Richemont luxuskonszern kilátásai a legutóbbi évértékelés szerint, amire elsősorban az ad okot, hogy Kínában, Oroszországban és a Közel-Keleten robbanásszerűen megnőtt az érdeklődés a cégc

Elveszhet a nyugdíj egy része - NOL
Áprilistól, de különösen a jövő év elejétől sok minden változik a nyugdíjrendszerben, döntően a nyugdíjasok kárára. Az egyik legkellemetlenebb módosítás a nyugdíj melletti jövedelemszerzés „szankcionálása”, de az induló nyugd

További cikkek más oldalakról »
Legújabb hozzászólások

© dr Tóth András

Az oldalon az oldalon nyilvánosan közzétett cikkek "Creative Commons Nevezd meg!-Ne add el!-Ne változtasd! 2.5 Magyarország" licenc alatt elérhetőek. Azaz non-profit keretek között, módosítások nélkül (teljes terjedelemben), a szerző és a weboldal címének feltüntetésével szabadon utánközölhetőek a szerző előzetes írásos beleegyezése nélkül is. Amennyiben a fenti licenc követelményei nem teljesülnének maradéktalanul, érdeklődjön a felhasználás feltétleiről emailben! Az oldal felépítése, technikai részletei és az ahhoz kapcsolódó "know-how", illetve az oldalon csak bejelentkezés után elérhető írások és adatok teljes jogi védelem alatt állnak. A kereskedelmi jellegű (pénzügyi szervezetek, sajtóorgánumok stb.) plagizálás esetén rutinszerűen polgári peres eljárásban járunk el. Az oldalon közzétett információk nem minősülnek közvetlen ajánlattételnek.
Jogi Nyilatkozat | RSS »

8 szörnyű tény az ingatlanbefektetésekről

dr. Tóth András pénzügyi tanácsadó oldala