Alapkritika 3. – Európai Ingatlanportfólió
dr. Tóth András
A farmert életében először elviszik állatkertbe. Nézi-nézi a zsiráfot, aztán egyszerre csak megszólal: Ilyen állat nincs is! Nos, nekem ez a vicc jutott eszembe, amikor megnéztem ezt az alapot. Jellege és teljesítménye alapján egészen különös. Mert, hogy lehet az, hogy egy kis kockázatú ingatlan alap évről évre 30% hozamot hozzon? A Haszon magazin múlt havi összeállítása szerint ebben az évben ez az alap hozta a legtöbbet. Hogy a csudába lehet ez? Nézzük meg alaposabban!
Kezdjük a kályhánál, nézzük a hozamokat! Ez az alap is, hasonlóan sok más kiváló alapokhoz, nem magyar kezelésű. Van egy “anya alapja”, itt ebben az esetben a AVIVA European Property Found amit – mi másban mint – Euróban vezetnek. Én szeretem mindig az anya alapot vizsgálni, mert akkor nem zavar be a forint árfolyamának hullámvasutazása. Szóval az Euróban teljesített értékek:
| Az idei évben | 32,30% |
| Egy év alatt | 34,07% |
| Az elmúlt két év alatt | 72,18% |
| Az elmúlt három év alatt | 122,33% |
Remélem, érzik miért hitetlenkedtem. Ráadásul még egyszer mondom, ezek a hozamok Euróban vannak számolva!
 Nézzük a görbét! |
Ez a görbe szakmai szemmel elég furcsa. Igazi öszvér. Ugyanis egy klasszikus ingatlan alap szinte sohasem esik az értékéből, alapvetően lépcsős szerkezetű, míg a részvény alap nagy (nem ritkán akár 20-30%-os) esésekkel és még nagyobb emelkedésekkel tör felfelé. Nos ez a grafikon ennek a kettőnek a keresztezését mutatja. Olyan ez, mint egy abszurd genetikai kísérlet, ahol egy gepárdot kevernek egy elefánttal. Csak éppen itt a keverés nagyon jól sikerült: sikeresen megtartotta mind a két fél előnyét: egy 90 km/órával cikázó hét tonnás test…
Mint látható ez az alap nagyon dinamikusan növekszik, és rendkívül stabilan. Egyetlen visszaesése sem haladja meg a 10%-ot ugyanakkor három éve éves szinten Euróban többet hozott, mint 30%, és ráadásul mindezt szinte óramű pontossággal.
Menjünk túl most a technikai elemzés szintjén, hogy megnézzük, hogy is készül ez a gepárd-elefánt. (Mondjuk, legyen a neve gepefánt vagy elepárd…) Az alap leírása a következőt mondja: “Alapkezelőnk, az Aviva Funds a portfólió kapcsán olyan részvénytársaságok részvényeit vásárolja, amelyek az európai ingatlanpiacra koncentrálják tevékenységüket. Az Európai Ingatlanportfólióban elsősorban az európai kontinensen aktív ingatlanfejlesztő, -hasznosító és -kezelő, valamint építési alapanyaggyártó és befektető társaságok részvényei szerepelnek. Emellett a portfólió diverzifikációs céllal, kisebb súllyal egyéb eszközökbe: más részvényekbe, kötvényekbe és készpénzbe is fektet. A portfólió alapvalutája az euró.” Szóval így készül a gepefánt: Részvény alap, de mögötte olyan társaságok vannak, amelyek betonhoz és kőhöz vannak kötve. Hiszen, manapság ha egy irodaházat építenek, akkor először is létrehoznak erre egy részvénytársaságot és ez lesz a tulajdonos. Ha megvesszük a társaság részvényét, akkor így lényegében az irodaház résztulajdonosa leszünk. (Hasonló okokból találták ki az egész részvénytársaságosdit annak idején a holland hajótulajdonosok, lásd A huszadik század legnagyobb találmánya)
Nos, mire jó mindez? Azon a csekély, szinte elhanyagolható előnyön kívül, hogy bombabiztosan hoz évi 30%-ot euróban nagyon sok más kellemes oldala is van.
Manapság Magyarországon még mindig iszonyú nagy a befektetések területén az ingatlanokban a bizalom – teljesen ok nélkül. Hiába írtam meg 8 szörnyű tény az ingatlanbefektetésekrő címmel lesújtó véleményem erről, az emberek nap nap után úgy gondolják, hogy ők csak kőben és téglában hisznek. Nagyjából hetente összefutok horrortörténetekkel ezzel kapcsolatban…
Szóval tegyük fel, hogy ingatlanba fektetne, mert csak abban bízik. Hadd kérdezzek egypár dolgot.
Mi lenne, ha nem lakásokat vásárolna, hanem irodaházakat és bevásárlóközpontokat? Nem járna sokkal jobban? Amikor az ingatlanszakértőképző iskolába jártam, egyik nagy meglepetésem az volt, amikor megtanultam, hogy egy lakás átlagos megtérülési ideje 10-14 év, egy irodaházé 6-8 év és egy bevásárlóközpontnál 2-5 év. Most ugye megértette, hogyan gazdagodott meg Demján Úr? Nem akarja követni a példáját?
Nem úgy találja, hogy egy kicsit zűrös hely lett az utóbbi időben Magyarország? Nem lenne jobb inkább valamivel nyugatabb és nyugodtabb helyen befektetni? Mondjuk, mit szólna Nyugat Európához?
És mit szólna, ha nem forintban lenne az egész? Az ember reggel lemegy az utcára és hátrahőköl, mi van a valutaváltók ablakában kiírva.
Bizonnyal úgy gondolja, ezt csak nagy pénzel, millió (vagy milliárd) Eurókkal lehet elkezdeni. Mi lenne, ha ehhez már pár százezer forinttal is hozzájuthatna?
Nos ha a fenti kérdésekre pozitív a válasza, ez az alap az öné.
Van még egy ok, ami miatt ezt az alapot nagyon szeretem, és ez a rövid-középtávú kis kockázatú befektetések igénye. Mi általában, hosszútávú tőkefelépítési tervekkel dolgozunk – ilyenkor mese nincs legjobbak a részvény alapok. De vannak olyan esetek, amikor részben vagy egészében rövidebb időtávokra kell tervezni. Ennek nagyon sok oka lehet. Engem alapvetően ilyen problémákkal a vállalkozók szoktak megkeresni, amikor a cégük átmeneti tőkefeleslegét kell befektetni. Nos erre ez az alap kiváló: a rövidtávú kockázata sokkal kisebb, viszont hozamai is csak valamivel alacsonyabbak, mint a részvényalapoké.
Összefoglalva, ez alap egészen kiváló, különösen azoknak, akik csak a “biztos” bankokra merték eddig bízni a pénzüket. Mindenkinek ajánlom, aki háromhavi megélhetésén felül tart bankban pénzt, gondolja át ezt a dolgot és keressen meg egy pénzügyi tanácsadót!
Utóirat: a dolgok késöbb egészen másként alakultak: olvassa el a szomorú folytatást is!
Kedves Tóth Úr!
Jelenleg kínai és indiai részvényekben van a UL befektetésem (AVIVA)(3 hónapja, hozott is 10-13%-t tehát maximálisan elégedett vagyok vele), de mivel hamarosan várható kisebb-nagyobb korrekció, úgy gondolom egy időre átteszem a pénzem másba. Nézegettem is az alapokat, melyeket az AVIVA-n keresztül érhetek el. A jelen elemzés tárgyát képező alapon akadt meg a szemem és úgy gondolom ebbe tenném át a pénzem (rövidebb-hosszabb időre).
Mi a vélemyénye erről?
K. Bence
Kedves András!
A Haszon magazin havonta közli az alapok hozam listáját. Ebben rendre a K&H Bank ingatlanalapja az első.Kb 35% hozammal
Ezért kérdezem, hogy melyik cikkre gondolt?
Zsolt
Hát nem tudom, nekem van K&H ingatalan alapom, két részletben is vásároltam jegyeket idén:
- augusztus végén – ez azóta évi 5 és 10 % közti hozamot produkál (jelenleg 9.5 %-on vagyunk)
- október végén – ez folyamatosan mínuszban van, a tegnapi állás szerint az éves hozamom -7.19 %
Szóval nem vagyok túlzottan oda az eddigi eredményekért, bár pár hónap alatt talán nem lehet csodát várni.
Kedves István!
Október óta 2,18 és 2,22 között ingázik az árfolyam. Tavaly december és március között 1,76-ról felment 2,1 ig.
A legjobb 2,225 volt.
Türelem!
Zsolt
Nekem meg azt mondták a K&H-nál, hogy az ő ingatlanalapjuk nem kis kockázatú. Ráadásul most éppen 10%-ot adnak sima betétre. Az Ersténél meg 1 év alatt (ha jól emlékszem) 6-7%-ot hozott. Most akkor hol van ez a holtbiztos 30%?
Mária! Nincs holtbiztos 30%. Csak a múltban. Tény, hogy a szóban forgó alap az elmúlt három évben rendre 30% körül teljesített. De hogy mi lesz a köv X évben senki sem tudja.
Tény, hogy a szóban forgó alap részvényalap. Tény, hogy olyan cégek részvényeibe fektet, amelyek fundamentális alapon az átlag felett kecsegtetőek. Tény, hogy nincs több tény
Sziasztok!
Szeretnék viszonylag biztonságosan játszani. Ezért a portfolióm kb 60 százalékát bankban tartom. A többivel több kockázatot vállalok.
Azt szeretném elérni, hogy a teljes portfoliómra vetítve a hozam 2-3 százalékkal magasabb legyen, mint a csak banki lekötés. Ez általában sikerül.
A lényeg abban van, hogy leküzdjem az érzéseimet. Amikor nő, akkor a mohóságomat, hogy még többet vegyek. Amikor csökken: az ijedtségemet, hogy mindent eladjak.
Mielőtt KH-t vettem, egy évig figyeltem az alapok listáját, s az első háromból választottam.
Üdv: Zsolt
Miért van az, hogy a legtöbb külföldi alap csak életbiztosításon keresztül érhető el?
Kicsit óvatosabban az ingatlanalapokkal! Valóban imponáló az elmúlt 3 év hozamgörbéje, de számos kockázati tényező is van. Számos ingatlanalap (ilyen a KH alapja is) valójában részvényalap, ezáltal az árfolyam hektikusan mozoghat (mint a részvényeknél általában..). Más, nemzetközi ingatlanfejlesztő,értékesítő, beruházó társaságok és ezek részvényeit tartalmazó alapokba fektet, kellőkép diverzifikálva. Hangsúlyozom nemzetközi, tehát a hozamot erőteljesen meghatározza a devizanemek egymás közti viszonya is. Már régóta riogatnak az ingatlanlufi összeomlásával, ami ugyan még nem következett be, de számos aggasztó jelet látni, főleg az amerikai piacon egyre markánsabb a visszaesés. Mindenki a soft landing forgatókönyvben bízik, de nem biztos hogy így lesz. Ez pedig bedöntheti az ingatlanpiacot általában, ami nyilván a részvényárfolyamokban is meg fog látszódni. Paradox, de egy ilyen krízis pont egy olyan sebezhető és törékeny (ld. pocsék makroink, ikerdefficit)országot dönthet romokba mint kis hazánk, melynek fizetőeszközét a nemzetközi carry trade spekulánsok erősítenek folyamatos vásárlásaikkal. A a likviditásbőség is elmúlik egyszer, és akkor megnézhetjük hol áll meg a forintunk. De hát mi is csak bízunk a soft landing-ben, hátha (addig is aki teheti eszetlenül eladósodik devizában, lehetőleg olyan mértékben amit már most erős forintnál is alig tud kinyögni).
Elnézést a kitérőkért, visszatérve az ingatlanbefektetésekre: csak óvatosan, nem borítékolható még három ilyen nagyhozamú év a jelenlegi piaci környezetben !
Igen , igen !! A jegenyefák nem nőnek az égig !! Én most például minden részvényből és alapból kiszállok . 22 % -al elégedjen meg az ember !!
2MFt-tal hosszabbacska távra (2év) érdemes a fejlődő országok piacok papírjaiba fektetni szerintem.. De csak akkor ha képes elviselni h esetleg átmenetileg mínuszban is lesz.. Ha rövid távon is akar szép eredményt elérni,akkor egy negatív korrekciót érdemes kivárni és akkor venni mikor olcsóvá váltak a papírok. Egyes elemzők szerint köv év elején várható egy ilyen. Majd kiderül igazuk lesz-e! Egy biztos h a magyar tőzsde most megint remekül teljesít. Van aki erősen ajánlja a profit realizálást. OTP is csúcsokat ostromol.. remek alkalom kiszállni. Ha korrekció lesz akkor pedig beszállni. Elkalandoztam..
Az összegről annyit h “bármennyivel” el lehet kezdeni. Kérdés h ha két év alatt megduplázza az 50eFt-ot az felér-e azzal ha a 2milliót duplázza meg.
azt h mibe teszi nagyon függ az időtávtól és öntől is.. Ha összeget időt és terveit lefixálta akkor beszéljen egy szakemberrel/tanácsaadóval…(esetleg többel is)
Köszönöm András!
Nagyon tanulságosak az írásai és mindig nagy érdeklődéssel,és élvezettel olvasom őket.
Sikerekben gazdag boldog uj esztendőt kívánok önnek!
egy leendö befektető
Tisztelt Tóth András Úr !
277,-Ft-ért vásároltam több mint 10.000 ,-Eurot 2006. év augusztusában tartva attól, hogy a hazai fizetőeszköz az események miatt erőtreljesen inflálódik.Azóta a Forint csak erősödött. 1-2 évig nem kívánom pénzemet elkölteni, szeretném a valutámat befektetni 1-2 év időtartamra. Kérem tanácsát arra vonatkozóan, hogy kis kockázattal milyen befektetést ajánl.
Tanácsát előre is köszönöm.
Tisztelettel:
dr. Németh Ákos
T.Tóth Ur!
Jelenleg kb. 3 milló forintom fekszik 7%-os diszkont kincstárjegyben az év közepéig.Mit tanácsol,ha ebből kiszállok?Érdemes részvényalapba fektetni? Vagy ennél jobb tanácsa?
Köszönöm: fröhlich
itt lehetőség van hozzászólásokra az adott cikkhez.. de tanácsadás nem itt történik.. Gondolom én
Fröhlich József! Ez majd az adott akkori helyzettől is függ.. De ha Ön a biztonságos befektetések híve,és nem hosszútávra akarja “lekötni” pénzét nem biztos h a részvényalap a legjobb megoldás..
dr. Németh Ákos! Esetleg egy euró jegyzésű befektetési alap.. pénzpiaci (esetleg kötvény) –> de bankjánál is rákérdezhet ezekre és jó esetben még segíteni is tudnak. Hátha van vmi “akciós” deviza szla kedvezmény!
A cikkhez.
Tovabbra is idegen szamomra az ingatlan-alap.
Leginkabb a 2009-es (?) ingatlanado riaszt el a magyar
ingatlanbefektetesektol. Nem tudom lesz-e kihatasa cegekre,
befektetesi celu ingatlanokra.
Mas.
Magam is arra kovetkeztetnek, amit Dani tanacsol dr. Nemeth urnak, hogy egy euro jegyzesu befektetesi alap jo otlet lehet.
Szintugy penzpiaci vagy kotvenyalap (tobb banknak van is ilyenje).
Tisztelt T. András és Hozzászólok!
Mint hozzá nagyon nem értő, laikus érdeklődöm, hogy ha úgy döntök, hogy kb. 10 évre befektetek pl. az Avivánál egy nagyon kozkázatosnak meghírdetett részvénycsomagba, előfordulhat-e, hogy a 10. év végére elvesztem az összes befektetett pénzemet? Van-e banki garancia arra, hogy ez nem történhet meg?
Banki garancia nincs,hisz nem bankról van szó.. Hogy elveszti az összes pénzét elképzelhetetlen.Hogy kevesebbet ér,mint amennyit befizet,az már elképzelhető,ha épp akkorra esik vmi globális tőzsdekrach.. De ezt számos módon ki lehet védeni,ill. kezelni.. Ettől részvényalap,ettől kockázatos,amit jó hozammal fizetnek meg..
T. András!
Pár szóban tudná jellemezni a mostani állapotot? Márciusban, sikerült beszereznem az alapból, és most utólag úgy néz ki, hogy az volt a csúcsa. Lehetséges, hogy eléri még azt a szintet, hogy legalább “pénzemnél” legyek? Mert most nagyon úgy tűnik, hogy lassan de biztosan tart lefelé. Vajon meddig?
Sziasztok!
Van egy kérdésem Valakihez, aki okosabb nálam:
Miért (meddig?) esik ennyire a K&H Ingatlanpiaci Alap??
Köszönettel, Zoltán
Egyes alapkezelőknél /pl AVIVA/ pánikhangulatban szabadulnak az európai ingatlan portfóliótól.
VIP ügyfeleket levélben figyelmeztetik.
Mik lehetnek a közeli és a távoli kilátások ?
Véleményeket gyűjtök.
öreg39
Köszönöm!
A kérdésem óta megfordult a trend, bár miért pont mostanában…?
Zoltán
Tisztelt Tóth úr!
Ez a hét tonnás gepárd-elefánt február végén 90 km/h-val nekicsapódott a falnak és azóta sem tér magához!
Szerintem sokakat érdekelne, hogy mi az oka, hogy 2007.11.13-án 1,03367 értéken áll, miközben február 22.-én még 1,55972 volt…
Üdv,
DemjanJr
Tessék már elolvasni a folytatást is…
Nem találom a folytatást…
Kerestem a cikk alján valami linket, kerestem az “ingatlanportfólió” szóra a Keresés gombbal, de csak nem jön össze.
Nagyon érdekesnek tartom a cikkeit, látszik, hogy időt is szán egy-egy mélyebbre ható elemzésre, így nem is értettem, hogy miért nincs frissítés, kiegészítés ehhez a cikkhez.
Különösen azért lenne fontos jobban publikálni a folytatást, mert google keresésben (“európai ingatlanportfólió”) az AVIVA után rögtön az Ön oldalán található elemzést dobja ki. Az meg elég rosszul jön ki, hogy itt azt olvasom, a “kis kockázatú ingatlanalap évről évre 30%-t hoz”, miközben a brokernet.hu-n lévő grafikon masszív mínuszban van, éves szinten -22%-on.
Legyen szíves segíteni nekem, mert nagyon érdekelne, hogy mi is történt.
Üdv,
DemjanJr
Elnézést valóban ezt csak a hírlevelemben írtam meg – most sürgősen felraktam utólag…
Ingem, gatyám ráment erre az alapra! Soha többé lutrit!
SOHA!
Köszönöm az infót, nagyon hasznos volt!
De ne érezze úgy, hogy népámítás miatt magának estem (tényleg így jött le a dolog???), mert távolról sem erről van szó!
Sokkal inkább arról a rossz tapasztalatról, hogy nem találni kompetens oldalakat, ahol korrekt infót lehetne találni különféle befektetési alapok “életéről”.
Az AVIVA oldalán abszolút semmi, csak olyan adatok, amiről még ki is derül, hogy már nem aktuálisak. Brokernet.hu egy fokkal már jobb, ott legalább éves távlatban látni, hogy mi történt.
De hogy MIÉRT? Na erre nem nagyon lehet választ találni a neten.
A keresgélés közben találtam meg ezt az oldalt is, de itt is csak azt láttam, hogy ez egy régi elemzés, még hozzászólás szintjén sincs kiegészítés!
Most, hogy ez a kiegészítés megtörtént, helyet kapott az oldal a kedvenceim között!
Még egyszer köszönöm!
Üdv,
DemjanJr
Mondanám, hogy erre valók a pénzügyi tanácsadók – ezért életveszélyes magánemberként a saját kútfejére támaszkodva egy jó UL-t indítani.
Csakhogy meg kell mondanom (a saját csoportomon kívül) egy kezemen meg tudom számolni azokat a tanácsadókat akik erről az alapról egy korrekt elemzést képesek adni. (De ez az én hibám – keveseket ismerek…)
Igazából köszönöm a hozzászólását – nem gondoltam volna, hogy ekkora felelősség van a nyakamon…
Tisztelt Tóth Úr!
Van még értelme várni azzal, hogy a K&H Ingatlanpiaci alapból kiszabadítsam a pénzemet?
Több mint egy éve tettem be az alapba, azőta 15-20%os csökkenést produkált.
Meddig eshet ez még?
Érdemes megvárni esetleg az év végét? Ilyenkor általában egy erősödés figyelhető meg a világ részvény piacain.
Semmi esélye annak, hogy év elején esetleg erősödhet?
Vagy szabaduljak tőle azonnal?
Köszönettel
István
Tisztelt Tóth Úr!
Mit szól a Templeton alapokhoz, ön szerint melyik típusa a legszimpatikusabb összeállítás.
Köszönettel:
Ferenc
Hasonló cipóben járok, mint az elöttem (2007 decemberben) szóló úr. Nekem is K&H Ingatlanpiaci alapban van a pénzem, immár kb. másfél éve. Az első kisebb emelkedés után jött a lejtmenet, de azt mondták a K&H-nál, hogy érdemes kivárni, mert hullámzó. Erre mostanra immár minusz 20 % körül vagyok, és komolyan aggódom… Már megbántam ezt a K&H Ingatlanpiaci alapot, mint a kutya aki hetet kölykedzett, de nem tudom mi lenne a jó megoldás? Kiszálljak belőle (-20%) buktával, vagy várjak ki? Megy ez még vissza, vagy az lesz a vége hogy még többet bukok??? Nagyon megköszönnék egy választ valami szakértőtől. Előre is köszönöm.