AVIVA Európai ingatlan alap – másodszorra
dr. Tóth András
A blogomban keményen nekem esett valaki, hogy népámítást tartok. Ugyanis a cikkek közt az Európai ingatlan alapot még mindig melegen ajánlom. Erre persze eszembe jutott, hogy én erről már nyár elején lebeszéltem mindenkit! Igen ám csak ezt a hírlevelemben tettem és azt – eléggé el nem ítélhető módon – nem mindenki olvassa. Ezért sürgősen kirakom ide is mit írtam nyár elején.
Ha van slágerkérdés, akkor ma ez: Mi van Az Európai ingatlan alappal? Számtalan emailt kapok, beleírnak a blogba és megállítanak az utcán. Megpróbáltam utána nézni.
Az Európai ingatlan alap sokak nagy kedvence volt, nagyon kiegyensúlyozottan és dinamikusan növekedett – egészen a legutóbbi időkig. Azonban ez a lendületes fejlődés megtört, és mindegy 15%-os esést produkált a februári csúcsához képest és jelenleg a tavaly novemberi szintjén áll. Ez egy átlagos részvényalaptól nem is lenne váratlan, de ebben az esetben kicsit magasabb volt ez a mérce. Mi az oka ennek váratlan fordulatnak?
Meg kell mondanom a helyzet egy kicsit zavaros. Először is tegyük fel a klasszikus kérdést: mi van a magyar alap mögött. Hasonlóan sok más alap esetén itt is van egy “anyaalapja” egy nagy euróban vezetett alap. Mi ez az alap? Mivel az alappal kapcsolatban nagyon kevés információt adagol az AVIVA.
Az cég weboldala és kötvénytájékoztatója szerint: “Az Euró alapú Ingatlanportfólió az Aviva Csoport befektetési alapkezelője, az Aviva Funds által kezelt European Property Fund befektetési jegyeit vásárolja, amely az európai ingatlanpiacra koncentráló társaságok részvényeibe fektet.” Hmm… Ez egyszerű hanyagság (nem akartak új tájékoztatókat nyomni?), mivel ma már ilyen alap nincs is, pontosabban volt ilyen alap, melyet a Morley az Aviva alapkezelője kezelt, de 2006-ban nevet, alapkezelőt és filozófiát váltott, most “EUROPEAN PROPERTY SECURITIES FUND”-nak hívják.
Ez az alap alapvetően Európai Uniós ingatlanokba fektet (81%-ban), ezen belül is főként angol (24%), francia (20%), osztrák (15%) és svéd (12%) kereskedelmi, ipari és irodai létesítményekbe. Azaz kissé visszafogottabb a stratégia, mint az előző változat esetében.
Most a kérdés a következő: ez egy átmeneti dolog, vagy valamilyen tartós változás előszele? Előrebocsátom, hogy ez erre a kérdésre nem tudok jó választ adni. Valószínűleg is-is, de hogy pontosan milyen arányban és milyen tempóban mi fog történni, azt tényleg nem tudnám megmondani.
A következőket kell látni: a valódi érték forrása mindig a vállalkozások, amelyek értéket termelnek. Ezért hoznak sok-sok évi átlagban a részvény alapok 12-13% hozamot reálértékben. Ezzel szemben az ingatlan egy önmagában nem értéktermelő dolog. (Kicsit hasonló az aranyhoz.) Az nem normális dolog, ha az ingatlanok értéke tartósan ennyire emelkedik – ugyanis nem áll mögötte olyan folyamat, ami ezt az értéket termeli. Ezért olyan nincs, hogy egy ingatlan alap egy évtizeden keresztül 30% hozamot hozzon – euróban.
Ez így logikusan hangzik, csak éppen ez az alap tartósan már évek óta tényleg 30% felett hozott euróban. Ráadásul, nagyon kiegyenlítetten! Emiatt mi tanácsadók egy kicsit elkényelmesedtünk: úgy tekintettünk erre az alapra, mintha viszonylag stabilan számíthatnánk egy jó hozamra. Ezért volt az, ha valaki relatíve rövid időre szerette volna betenni a pénzét, szinte automatikusan ezt az alapot ajánlottuk. Azt hiszem, most van az a pont, amikor egy álommal le kell számolnunk.
Egy ilyen jelenség okai persze összetettek, de a lényeg viszonylag prózai: Az elmúlt években egy hatalmas építkezési, ingatlanfejlesztési láz volt Európában. Ám ahogy ezek a beruházások lassan befejeződnek, a piac kissé túltelítetté válik. Ezt a biztosító is felismerte, amikor az elsősorban építkezésekkel foglalkozó, azokban érdekelt cégekbe fektető alap helyett egy olyat választott, ami inkább az ingatlanok hasznosításába fektet. Ez utóbbi stratégia viszont általában, ugyan egyenletesebb, de kisebb hozamokat jelent. A folyamatra rásegített még, hogy az új alap se tudta elkerülni az ugyenezen okok miatt történő csökkenését a befektetői bizalomnak, ami egy kisebb-nagyobb “döccenéshez” vezetett az árfolyamokban.
Már sokszor megírtam, például a “Miért?” című tanulmányomban: olyan nem létezik, hogy egy alap nagyon jó hozamot hozzon és ezt stabilan, egyenletesen tegye – mindörökké. Ezt mindenki tudja: de azért a szíve mélyén mindig reménykedünk: talán ez mégis ilyen. Ennél szebb alátámasztást keresve se találnánk annak igazolására, hogy ilyen tényleg nincs. Most tudomásul kell venni, hogy aki jól akar keresni, az nem tudja megkerülni a hullámzó árfolyamokat.
Most hallom a kérdést: most mondja meg Tóth Úr mi lesz ezzel az alappal, tovább esik, vagy majd elindul felfelé? Válaszom az, hogy nem tudom. Ha jós lennék, akkor beírnám a jövő heti lottószámokat egy szelvénybe ahelyett, hogy írogatnék és tanácsokat adnék. De (a legnagyobb sajnálatomra) nem látok a jövőbe.
Azért két dolog elgondolkoztat. Az egyik, hogy volt már nemrég egy hasonló visszaesés, 2006 május-júniusban. Igen ám, csakhogy akkor éppen egy egész világra kiterjedő értékpapír visszaesés volt: mindennek esett az ára! Most viszont, az egész világ minden piaca stabil, sőt szépen emelkedik. Tehát, ha most esnek az árak, akkor az ennek a piacnak a sajátossága, nem a világpiac hatása.
Másrészt (és ez itt a lényegi kérdés): Ugyan miért kellene tartósan két és fél évenként duplázódnia az ingatlanok értékének?
[...] a dolgok késöbb egészen másként alakultak: olvassa el a szomorú folytatást [...]
Amikor ez a cikk hírlevélben kijött annó, írtam egy levelet Önnek, kedves András, amiben kifejtettem a fenti indoklásról alkotott véleményem. Amit ott leírtam, továbbra is fenntartom
“Most viszont, az egész világ minden piaca stabil, sőt szépen emelkedik.”
Hm? És mi történt a SE-szel? Harminc százalékot esett egy hét alatt… Amennyi információt össze tudtam szedni, az alapján állítólag valahogy az amerikai helyzet hatása érződik ott is, illetve többen azt állítják, csak egy egészséges visszarendeződés történt (vagyis túl voltak értékelve a részvények). Mások szerint a dotcom lufi után ez lesz a következő, a kínai lufi
Megint mások szerint a kínai piac olyan sajátságos, hogy az általánosan elfogadott lufitörvények itt nem érvényesek.
Mindenesetre az nem nyugtat meg, hogy a kínai átlagpolgár egyre vadabbul tőzsdézik (persze csak spekulál), illetve hogy megjelentek a short-alapok. De még mindig lesz jövőre olimpia Pekingben, ugye?
Erről szívesen olvasnék mondjuk a következő hírlevélben egy elemzést, szerintem többeket érdekelne…
“Hm? És mi történt…”
Ez egy féléves cikk, csak most lett kirakva.
Oké, akkor vegyük ki az idézetet a hozzászólásom elejéről.
Akkor meg adódik a válasz. Nincs az az index, piac, stb, ami ekkora emelkedést kibír hosszú/hosszabb távon. Most ereszti ki a túlnyomást, szerintem
)
(az Olimpia meg nem sok vizet zavar Kína gazdaságában, el kéne felejteni végre
Egy másik bejegyzés kommentjeinél látom, hogy fellélegezve megnyugodott valaki. Kérem ne tegye. Ez az alap a fenitektől eltérően továbbra is RÉSZBÉNYALAP maradt.
És nem eddig kezelte a Morley, hanem mostantól kezeli a Morley.
Mármint RÉSZVÉNY, természetesen.
Én úgy tudom, hogy az alapokkal 3-5 éves időtartam az, ami alatt egykiegyenlített hozamot tud produkálni. Aki gyorsan nagy nyereségre/bukásra vágyik miért nem vesz részvényt??
Nem értem a nagy felháborodás okát. Megjegyzem én is biztos felháborodnék, ha ingatlan alapban lenne a pénzem, de egy kiingás ekkora port kavar, mi lesz, ha majd baj lesz?
Kedves Tóth András, (amúgy boldog névnapot, így utólag ) lenne egy offtopik kérdésem, de talán másokat is érdekelhet, és ez a legfrissebb post az oldalon:
Mekkora esélyt lát idén a mikulás ralira?
) alapokat ajánlana? Melyik a helyes taktika: Most venni, és hosszabb távon benthagyni, vagy érdemes csak a ralit megjátszani, és utána eladni? (Életbiztosításhoz kötött eseti befizetés lenne. Speciel éppen Aviva Armada.) Tudom, hogy az ilyen konstrukciók nem elsősorban rövid távú befektetések, de ki tudja…
Ha van rá esély, magyar vagy külföldi (”értelemszerűen” kínai
Köszönettel
András
(Ui: ezt két helyre tettem be, mivel rájöttem, hogy a másik cikket az ajánlatnál dobta fel az oldal, nem az a legfrissebb post.. Legyen szíves törölni az egyiket… Meaclumpa.)
B.Gábor — 2007. november 29. 22:25 Én úgy tudom, hogy az alapokkal 3-5 éves időtartam az, ami alatt egykiegyenlített hozamot tud produkálni. Aki gyorsan nagy nyereségre/bukásra vágyik miért nem vesz részvényt??
Nem értem a nagy felháborodás okát. Megjegyzem én is biztos felháborodnék, ha ingatlan alapban lenne a pénzem, de egy kiingás ekkora port kavar, mi lesz, ha majd baj lesz?
Nos, egy ismerősöm másfél éve rakott pénzt a K&H Ingatlanpiaci Alapba és most 2008 januárjában ott tart, hogy kb. minusz 20 %… Ő kb. az általad is írt 3 éves időtartamba gondolkodva rakta be a pénzét, de a félidőnél egy ekkora veszteség talán már nem egy kis kiingás szerintem… És nagy most a dillema, hogy érdemes-e kitartani (vállalva az esetleges további esést, és a még nagyobb veszteséget), vagy lezárni a dolgot, de akkor a mostani -20%-ot bebukta.
A nagy kérdés az, hogy vajon vissza fog emelkedni az alap szintje, vagy még tovább esik?
Erre az alapra ugyan az vonatkozik, mint amiről a cikk szól.
Ezen másfél év alatt 40%-ot buktam. Nem is remélem, hogy legalább a tőkém realizálódjon.
1 év alatt nagyjából 40 %-ot zuhantak az európai ingatlanalapok.
Egyes elemzések szerint a szektor így már olyan olcsó és alulértékelt, hogy lassan érdemes a visszalépésen gondolkodni…