Kombinált hitel
dr. Tóth András
Pénzügyi tanácsadóként azt - az elsőre igen csak nagyképűnek ható - állítást szoktuk tenni néha, hogy “megnégyszerezzük hátralévő életében a jövedelmét.” Pedig a dolog igen csak működik a negyvenes korosztálynál, fiatalabbaknál pedig még inkább igaz a fenti állítás. Ehhez ma már számtalan rafinált eszköz áll rendelkezésre, köztük az egyik legrafináltabb a kombinált hitel.
Mivel kombinált hitel a leginkább félreértett, félremagyarázott és rosszul kezelt pénzügyi termék, ugyanakkor az egyik leghasznosabb dolog tud lenni, most nekiszánom magam és megpróbálom tövéről-hegyére elmesélem a dolog működését.
Nézzünk egy példát: vegyünk fel 20 évre 10 millió forint lakáskölcsönt (bármilyet - lakásvásárlásra, építésre vagy szabad felhasználású jelzáloghitelt). Ma egy jó minőségű kölcsön esetében a banknak 20 év alatt kb. a hitelösszeg dupláját kell visszafizetnünk. Magyarul 20 év alatt apránként visszafizetünk 20 milliót, majd a végén, az utolsó részlet befizetésekor pezsgőt bontunk - mert nem kell már tovább fizetnünk. Mit is fizettünk hónapról-hónapra a banknak? Egyrészt apránként visszaadtuk a felvett pénzt (tőketörlesztés) másrészt fizettük a kamatot.
A kombinált hitel esetén a bank azt mondja: elég, ha csak a kamatot fizet nekem a hitelfelvevő és csak később fizeti vissza a felvett tőkét. Ennek fedezeteként a hitelfelvevő a tőketörlesztésre szánt összeget nem adja menet közben vissza a banknak, hanem egy befektetési konstrukcióban kamatoztatja. Mivel ilyen esetben bőven van időnk, fektethetjük a pénzt hosszútávon biztonságosan működő részvény tartalmú befektetési alapokba. Ezek hozama mivel jóval magasabb, mint az átlagos banki kamatok - a végére szép tőke gyűlik össze. És ez a miénk lesz nem a banké!
Folytassuk a konkrét példánkat: vegyünk fel 20 évre 10 millió forint lakáskölcsönt, de most kombinált hitel formájában! Mi történik ilyenkor? A banknak fizetjük a kölcsön kamatát, a tőketörlesztésre pedig egy új vagy már meglévő befektetésünkbe pakoljuk a pénzünk. A bank - konstrukciótól függően - csak a legvégén, vagy a futamidő 10, 15 és 20.-ik évében kéri vissza a tőkét, ami addigra szépen meghíztak a befektetéseink. A futamidő végén - ha közepes tanácsadónk volt és átlagosak voltak a hozamaink - akkor teljes joggal bonthatunk pezsgőt, mert másodszor is kapunk 10 millió forintot (ennyit termeltek a befektetéseink).
Azért most igazán szeretném, ha egy megilletődött sóhaj hagyná el ajkaikat… Mert ha van igazán elegáns konstrukció, akkor ez az… Pusztán azzal, hogy egy kicsit másként vesszük fel a hitelt, keresünk 10 milliót!
Figyelem! Ez most nagyon fontos! Kötelezően betartandó gyakorlati tanácsok!
Ha megfigyelik a gyógyszereknél, az erős szereket csak orvos írhatja fel, sőt a legkeményebbeket csak kórházban, folyamatos ellenőrzés alatt lehet szedni - ugyanis a hatásosság gyakran együtt jár a kockázatokkal - ezért kell a szakember felügyelete. A kombinált hitel, a “lakossági fogyasztóknak” jelenleg elérhető egyik legbonyolultabb pénzügyi termék. (Most kemény leszek.) Ez nem olyan termék, amit az ember a bankba besétál és megvesz, és még csak nem is a múlt héten kazánkovácsból átképzett “pénzügyi tanácsadó”-val csináltat az ember. Ide szakember kell - illetve szakemberek kellenek (mert mint hitel,mint befektetési oldalról más-más, de hozzáértő specialista kell).
Mik a fő buktatók? A legfontosabb a megfelelő konstrukció kiválasztása. A lehetőség igen számos: ma már elég sok bank ad ilyen hitelt - de mindegyik csak a számára preferált befektetésekhez és még ezekhez is számtalan megkötést alkalmaznak. Arról meg ne is beszéljek, hogy a bankok mindegyikének megvannak az egyedi elvárásai a hitelekkel kapcsolatba. Számtalanszor láttam, hogy összeveszett egy-egy ilyen hitel kapcsán a hitelszervező és a befektetés specialista kollégám. Egyszerűen azért, mert mindkettő a legjobbat akarta az ügyfélnek: a hiteles a legjobb hitelt, a befektetős meg a legjobb befektetést. Csakhogy a bank ezt a befektetést nem fogadta el… Ilyenkor nincs mit tenni meg kell keresni az optimális kompromisszumot - mert ezzel jár legjobban az ügyfél.
Közbevetés: Apukám mondása szerint, a régi Skála reklám a “könnyű a választás mert nagy a választék” szlogen komplett marhaság, mert csak akkor könnyű a választás, ha kevésből választhatunk. (No ja, ő az ötvenes évek bolti választékán szocializálódott…) Ez jelenleg a hitelekkel kapcsolatban fokozottan igaz! Annyi bank, annyi féle konstrukciót kínál, és ezeknek annyi féle feltétele van, - és most az
időszaki akciókról ne is beszéljünk - hogy én teljes képtelenségnek tartom, hogy ma egy átlagember, ha nekiáll a bankokat látogatni, hogy hitelt vegyen fel, akkor akár csak az optimális megoldás közelébe is kerüljön. Ráadásul hosszú és megrázó élményekben lesz része az ügyintézés során… Ezért van az a paradox helyzet, hogy párhuzamosan az egyre több bank, egyre több akciójával - egyre több ember inkább független hitelspecialisták segítségével vesz fel hitelt. Nem véletlenül… ők sokkal jobban járnak. Közbevetés vége.
Azt láttuk, hogy a kombinált hitel segítségével a végén még egyszer meg lehet kapni a hitel összegét - gondolom, ezt mindenki tudná mire költeni. Ugyanakkor vannak olyan esetek, amikor egyértelműen nem javasoljuk a kombinált hiteleket. Ilyenek:
- Felesleges hitel a saját, lakott ingatlanra. Sajnos sok lelkes (vagy inkább lelketlen…) ügynök arra próbálja rávenni az ügyfeleket, hogy vegyenek fel a lakásukra pótlólagos hitelt és azt fektessék be, illetve költsék el. Ez nagyon veszélyes stratégia - mindenki nagyon alaposan gondolja meg, mielőtt ilyet tesz. Ha mást nem olvassák el a Hitelből befektetés című tanulmányom.
- Ha nagyon kiélezett a hitel törlesztése. A kombinált hitelek törlesztő részletei gyakran az első tíz évben valamivel magasabbak (10-15%-al), mint a legolcsóbb hitelek esetében. Ez húsz éves átlagban kiegyenlítődik, de erre mindenképpen gondolni kell… aki nem tud magának egy nagyobb törlesztést stabilan megengedni, annak ez nem való. Ha rövid időre átmeneti kölcsönt vesz fel. A kombi hitel kibontakozásához optimálisan 20 év kell. Rövidebb időre, pláne pár évre, ez a konstrukció nem jó. Ez okozza a legtöbb gondot. Ezt nagyon gondolják át!
- Ha nagyon siet. A kombinált hitel ügyintézési ideje valamivel hosszabb - 4-6 hét helyett általában 8. Ez alól kivétel lehet, ha már van élő befektetési konstrukciója.
- Ha nem a megfelelő befektetési konstrukció társul. Sajnos ma a bankok, biztosítók olyan régi, kombinált életbiztosításokhoz [lásd: Az életbiztosításokról] is ajánlanak kombinált hitelt, amelyek nem hogy nem fognak extra hozamot hozni, de még akár veszteséget is termelhetnek. Nagy körültekintéssel hallgassanak a biztosítók ügynökeire! Ez tényleg egy remek konstrukció, de csak a megfelelő független szakemberek által
összerakva!
Konklúzió. Ez egy jó konstrukciós megoldás, szánják rá az időt, ha hitelt akarnak felvenni, vagy kiváltani. Nyugodtan jelentkezzenek tanácsadásra, vagy kérjenek előzetes véleményt az http://www.tothandras.hu/lakashitel/ oldalon.
Nem régiben olvastam egy hasonló ajánlatot, laikusként éreztem benn rációt, persze kockázatot is, ez a cikk mindkét dologban megerősített.
Eddig OK!
De hogyan, mi alapján válasszak megbízható tanácsadót?
FCM
Tisztelt Tóth András!
Nem értek a pénzügyekhez, ezért kérem részletezze kicsit a kombinált hitel rendszerét.
Az említett példánál maradva: jól látom, hogy a kamatokat fizetem a bank részére hónapról hónapra, a tőketartozást meg (pl.) a 20. évben egy összegben adom vissza? De akkor a 20 év alatt folyamatosan kamatozik a nálam lévő teljes tőke, vagyis a kamatokat folyamatosan fizetnem kell húsz éven át? Plussz még a tőketartozásnak a részletei?
Kérem magyarázza meg nekem kicsit részletesebben a kombinált hitel működését! (akár az említett példán)
köszönettel : Fekete Gábor
Tisztelt András!
Nagyon teccik a cikke, hétről hétre olvasom. Valamennyit értek is a pénzügyekhez, ezért érdekelne, melyik ” befektetést” ajánlaná a hitelhez, ha a magyarországi társaságok mindeggyike elérhető a bank felé. Válaszát előre is köszönöm
Gabor: feltetelezem, hogy a hitelt azert veszi fel valaki, mert van helye a penznek (ha nem akarja elkolteni, akkor a hitelbol befektetes tipikus peldajaval allunk szemben). Ebbol kovetkezoen nem a teljes hitelosszeget (pl. 10 m Ft) fekteti be, hanem van ugye a torlesztoreszlet (mondjuk havi 60 e Ft), ami tartalmazza a toketorlesztest es a kamattorlesztest. Ebbol a kamattorlesztes megy ugye a banknak, a toketorlesztes resze pedig a sajat befektetesbe. 20 ev alatt legyen mondjuk 20 e Ft a kamattorleszto (egyszerusitsunk kicsit), ebbol kovetkezik, hogy havi 40 e Ft-os a reszvenybefektetes ez pedig evi atlagos 8%-os realhozammal szamolva (inflacioval es az adoval korrigalva - nagyjabol termeszetesen) 23 717 889 Ft. (Annuitas jovoertekevel szamolva) Ebbol visszafizetve a banknak a 10 millios toketorlesztest 13,7 millio Ft marad(hat). (Azert irtam felteteles modban, mert ami a jovoben tortenik az sosem lehet biztos, kockazat mindenben van.)
Es akkor a hozammal meglehetosen ovatos voltam…
A profi tanacsado pedig abbol a rettento egyszeru okbol kifolyolag szukseges, hogy egy ilyen osszetett reszvenyalapu portfoliot egyszeruen keptelenseg egy laikusnak kezelnie, mert egyreszt ideje nincs ra a munka, gyerek, stb. mellett, masreszt ehhez azert komoly tudas es naprekeszseg szuksegeltetik.
Szerintem nem erdemes a tanacsadon sporolni, mert lehet, hogy koltunk ra X osszeget, de ha X+1,5X osszeget hoz, akkor mar megerte.
X+05X termeszetesen, csak mar keso van..:)
Gábor,
egyszerűen megfogva: felveszel hitelt, amelynek van mondjuk évi 5% kamata. Ha ide fizetsz tőketörlesztést, akkor nagyon-nagyon leegyszerűsítve egy 5% hozamú befektetésed volt.
Ha nem törleszted a tőkét, hanem befekteted, annak van mondjuk évi 8% hozama (mondjuk 10 éves átlagban, mert pl. részvényalapokról van szó). Namost 8%>5%, tehát érdemesebb a pénzedet ide tenni. Az 5% kamatot fizetni kell a hitelre, de a tőkerészen van extra hozamod. Ezért van az, hogy a lejáratkor a tőkét kifizetve nyereséggel zársz.
De én is hangsúlyozom: ezt rágd át egy tanácsadóval.
Én is lakáshitel felvétele előtt állok, de ez a konstrukciók ki van csukva.
Kedves András, az idő előtti kiszállás költségeivel mi is van?
No és mi a helyzet akkor, ha valaki a 20 év alatt szeretne esetleg nagyobb lakásba költözni? Ha jól tudom, ez előbbi sok költséggel jár, az utóbbi pedig sok ilyen konstrukció esetében vagy nagyon nehézkes, vagy egyenesen lehetetlen…
Leírta, hogy kell 20 év a kibontakozáshoz, ez igaz, de mégis, ha az életem és az anyagi helyzetem úgy alakul, hogy mondjuk 8 év alatt félre tudok tenni annyit, amennyi (hozamokkal együtt) a kiszálláshoz kell, meg tudom ezt tenni?
Tisztelt Dr Tóth András!
A jövőm megalapozásán töröm a fejem napok óta.
Az emberek célja vagy vágyálma általában ez mindenkire igaz, az hogy elérje a nyugodt biztos anyagi hátteret, hogy gond, és kényszermunka nélkül élhessen, és annyit költhessen amennyit csak jólesik.
Feltételezem az ön célja is ez, önnek van vagy volt valamilyen hitele, vagy befektetése?
Igazán nem szeretném ha tolakodásnak venné a kérdéseimet, vagy úgy érezné hogy jómagyar szokás szerint a zsebében turkálok, csak érdekelne, hogy Ön sinen van e, és ha igen, akkor hogyan csinálta vagy csinálja most is. Milyen eszközmódszerekkel? Mi van a palettáján? Nem azt szeretném tudni mit tanácsol, hanem hogy Mit Alkalmaz vagy alkalmazott?
Tisztelettel: Zoltán
András: Természetesen ezeknél a konstrukcióknál is ki lehet szállni. Általában az első 3 évben drágább, aztán a 6 évtől már olcsóbb mint a normál esetben.
És más típusú konstrukcióra is lehet váltani.
Kedves András!
Nekem nagyon tetszik a kombinált hitel lehetősége, viszont felvetpdik bennem egy kérdés…
Ugye a kamatot a banknak fizetjuk, a tőkét pedig befektetjuk egy biztositon keresztul…mi torténik ha a biztosito tonkre megy, mondjuk a 10. évnél amikor már tobb millio is lehet a befektetésemben…? a bank nyilván kovetelni fogja a tokét, de nekem lesz vmi biztositekom arra h ha vmi oknal fogva tonkremegy a biztosito a pénzemet ne veszitsem el?
Válaszát előre is koszonom: Melinda
Hogy is van a “szakkifejezés”… A biztosítók viszont-biztosítják egymást. Ha a nagyhal nem tud helyt állni, akkor sok kicsi fizet helyette, mivel szétosztotta “porlasztotta” a kockázatát. Tömören ennyi