Ingatlan vallásháború
dr. Tóth András
Nagyon furcsa jelenség alakult ki napjainkban. Egy teljesen új “vallás” jelent meg az ingatlanok kérdésében – az utóbbi időben sorban jártak nálam olyanok, akik a korábbitól gyökeresen eltérő új elveket vallanak. Nézzük meg, milyen elképzelések küzdenek egymással!
Az egyik oldal a konzervatív ingatlan hívő felfogás. Véleményük szerint az egyetlen érték, amit az ember igazán megszerezhet az életben, az az ingatlan. “Csak az a biztos ami megfogható!” – hallottam nemegyszer. Ezek közül is az első az ember saját lakása, háza, ami természetesen a saját tulajdonában kell lennie.
Ez a nézet nagyon elterjedt Magyarországon – hiszen ahogy a könyvemben is írtam, ma hazánkban a lakosság 93%-a saját tulajdonú ingatlanában lakik. Ez szinte közgazdasági lehetetlen – a fejlett országokban ez az arány 50-60% mindössze, a lakosság majdnem fele bérli a lakását.
Ennek a helyzetnek történelmi okai vannak. Egyrészt a szocializmus idején a vagyonfelhalmozásnak egyetlen módja volt lehetséges – az ingatlan szerzése. Másrészt azok a tömegek, akik a szocializmusban bérlakásokban laktak, a kilencvenes évek elején töredék áron megvásárolhatták ezeket – így szinte nem is maradtak állami bérlakások.
A másik nézet teljesen új. A hívei szerint a saját tulajdonú lakás szükségtelenül drága és komoly veszélyeket hordoz. Például a mostani válság megmutatta, hogy egy hitelre vásárolt lakás egyáltalán nem a mienk. A hirtelen megnövekvő hitelkamatok nagyon sok családot ellehetetlenítettek, így nagyon sok lakás vár árverezésre. Jelenleg 1,1 millió ember van az aktív BAR listán. Egyes becslések szerint a bankok által kényszerértékesítendő (magyarul elárverezendő) lakások száma másfél éven belül 100.000db fölé kerül. Ennél már az is jobb, ha az embernek bérlakása van. Ezért a lakást az embernek bérelni kell.
Mik a két oldal szubjektív érvei? A konzervatív ingatlan hívők szerint:
- A bérletre fizetett összeg pénzkidobás, hiszen a bérelt lakás sosem lesz a mienk
- Ami a saját ingatlan örök érték, mindig lakhatunk benne, ha baj van eladhatjuk, vagy majd öröklik utánunk a következő generáció
Ezzel szemben a reformer bérlés hívők állítása szerint:
- Az ingatlan megszerzési költségei magasak, bérelni sokkal jobban megéri
- Nem fenyeget a BAR lista és az árverés rémképe
- Rugalmasan oda tudunk költözni, ahol munka van, a saját lakás röghöz köt
- Mindig életállapotunknak megfelelő helyen és módon lakhatunk
Kinek van igaza? Nézzünk egy példát a számokra!
Vegyünk egy 10 milliós lakást.
- Ennek minimum 30%-a kell jelenleg a megvásárláshoz: ez 3 millió
- A megszerzés költségei (illeték, ügyvéd) 600.000Ft
- 20 éves futamidejű kölcsön esetén a 7 millió kölcsönre reálértékben a 2,4-szeresét kell a banknak visszafizetnünk, ez 16,8 millió (havi 70.000Ft)
- Húsz évig fizettük az ingatlan amortizációs költségét, minimálisan számoljunk 2%-al, ez 20 év alatt 4 millió, azaz 16,700Ft/hó. (Akik nem olvasták a könyvem, azoknak röviden: az ingatlanra folyamatosan költeni kell, hogy ne romoljon az állapota: rendszeresen festeni kell, időnként kis és időnként nagy felújítást kell végezni – ennek a költsége az amortizáció, ami a szakirodalom szerint átlagosan 3%)
Ez így összesen 24,4 millió. Ezzel szemben a bérlés esetén egyetlen kiadás a bérleti díj (a közműveket egyik esetben sem számoltam). Egy 10 milliós lakás bérleti díja 40-50.000Ft/hó. Legyen a magasabb, ez 20 év alatt 20x12x50.000=12.000.000Ft.
A két modell közt látszólag nincs nagy különbség: Az egyik költött 24,4 milliót 20 év alatt (az elején 3,6 milliót, majd havonta átlagosan 86.800Ft-ot) és maradt egy tízmilliós lakása. A másik csak 12 milliót költött (havonta 50.000Ft-ot), de nincs a végén semmije.
Mit fog tenni a reformerünk azzal a megspórolt pénzével, amennyivel neki kevesebbe került a lakhatása? Itt két út lehetséges. Ha nem jól bánik a pénzzel, ha az ősember dolgozik a pénztárcájában, akkor havonta az a 36.800Ft, amivel neki az egész kevesebbe került, úgy fog elszivárogni, hogy észre sem veszi. És akkor tényleg rosszabbul jár, mint aki kényszerből, fogcsikorgatva minden hónapban kifizette a banknak a törlesztő részleteket.
De lehet, hogy egy pénzügyileg művelt emberünk van, aki képes ezt a megtakarítást normálisan felhalmozni és befektetni. Hozzuk közös nevezőre: ő befektetett az elején 3,6 milliót (ennyit nem kellett a lakás kezdő költségére költenie) majd havonta a megspórolt 36,800Ft-ot is hozzárakta. Mit kapunk így a végén? Végigfuttattam a szimulációt egy valódi termékkel, költségek és adóterhek levonása után, az eredmény reálértékben: 61 896 289 Ft. Ebből 6db ilyen lakást is vehetünk, nem egyet! (Ha egyáltalán akar még saját inatlant… ) Ha nem ingatlant veszünk, akkor is elindíthatja a gyerekeit az életben és/vagy egy igen bőséges tőkejövedelemre is telik. 62 millióból havi 413.000Ft járulék vehető ki, mindhalálig.
De az ingatlan ára mindig felfelé megy – mondják erre sokan. Ezzel egy baj van, hogy nem igaz. Ma Magyarországon az a furcsa helyzet állt elő, hogy a tavalyi nagy ingatlan áresés után az ingatlanok ára reálértékben pont ott tart, ahol 20 évvel ezelőtt. Ha az elmúlt 20 év inflációs adatait elővesszük és beszorozgatjuk, akkor az jön ki, hogy a mai forint reálértékben éppen a 30-ad részét éri, mint az 1989-as. Az átlagos ingatlan árak nagyon érdekes pályát futottak be az elmúlt húsz évben. Az 1990-es évek elején a tanácsi lakások piacra dobásával egy hatalmas áresés következett be, majd 1998 és 2000 közt következett az ingatlan árrobbanás, majd az utolsó két évben egy újabb nagy esés. De ha kiszorozzuk az inflációt ezzel a 30-as aránnyal, bizony az jön ki, hogy pont ott tartunk, mint 20 éve. Ennyit az ingatlan befektetések kiváló hasznáról…
Tanulság
Mint Kiosaky híres könyvében mondja: “A világon a legdrágább dolog pénzügyileg műveletlennek maradni.” Erre ez igen szép példa. Mindenki eldöntheti, érdemes-e megtanulni a modern pénzügyeket, vagy a régi hagyományokat követni.
Röviden néhány régebbi cikkem ingatlan témában:
- 8 szörnyű tény az ingatlanbefektetésekről – mindenki elgondolkozhat, érdemes-e ingatlanokba fektetni. Pedig akkor még hol volt ez a mostani ingatlan áresés…
- Kutyasétáltatás – Miért nem mennek (annyira) fel az ingatlan árak, mint az értékpapírok?
- Hitelből befektetés – Hogyan ne fektessünk értékpapírba ingatlanunkból
- Ajándékozzuk el saját biztonságunkat! – Egy esettanulmány lakáshitel ügyben a TV2 Naplóból.
Ismét egy ütős írás, bár ezt már ismertem a könyvedből, amit szerintem kötelező olvasmányként oktatni kéne az iskolában. Így ha valaki eléri a 18 éves kort, amikor hitelt adhatnának neki a bankok, már nem egy “hitelre megvehetek mindent” stílusú generáció kerülne ki az életbe.
T. Toth András,
mindig érdekelt az ingatlan vs. befektetés kérdése. Főleg, hogy évekig éltem Berlinben ahol a lakások több, mint 90%-a (!) bérlakás. Hol van a maradék 10%? Nem meglepően a leggazdagabb, legdrágább negyedekben.
Cinikusan azt írnám, hogy újat, sajátot venni mindíg drágább: 10éves autó is megy, turkáló is olcsóbb, mint az Andrássy út luxusbutikjai, mégis a legszemélyesebb holmikból szeretünk lehetőleg sajátot, újat (hogy egy -saját- feleség költségeiről ne is beszéljek : )
Szerintem az igazság -ha van- valahol félúton van. És igazság nincs, mert a piaci hullámok folyamatosan változnak, hol ezt, hol azt a teoriát igazolja az épp aktuális helyzet. Először is, ha befektetést minimum 10 évre tervez az ember, akkor ingatlannál ez 20-50 év. Az is elég egyértelmű hogy aki minden saját pénzét, sőt a hitelt is ‘a’ házba, lakásba teszi, anyagilag nagyon sérülékennyé válik.
De az is biztosnak látszik, hogy nem kell a saját lakásról lemondani csak azért, hogy egy kisebb autó árával elkezdve majd havi két tankolásnyi pénzt (az arányokat mindenki maga választja meg, én az ön példájánál maradtam) okosan befektetve eliduljon az uton. Ezt ma Mo-n is sokan megtehetik, megtehetnék. Aki nem tud 36e Ft-ot félrerakni, annak ugysem lehet eladni az öngondoskodás filozófiáját, az lottózni fog.
Egy picit csal a példája, mert hol van az megírva, hogy lakást (vagy bármi mást) csak hitelre lehet venni? Takarékoskodni nem lehet? Mi van akkor (hogy a fenti példa számainál maradjak) ha azt mondom majd a lányomnak a gimnázium kezdetekor: Nézd, itt van egymillió forint. Fektessük be együtt, tanuljunk a pénzről! Az első 5 évben én adok hozzá havi 30-at, egyetem alatt pedig te. Tanitasz angolt/matekot/gyakornokoskodsz, ugyis kell majd az. Minden hónapban egyik este beszélünk a pénzről 1-2 órát (minden másról meg sokkal többet). Az ön kalkulátora szerint, mire a gyerek lediplomázik nemcsak sokat tud majd a pénzről, lesz munkatapasztalata, etikája, hanem kezdeti egymillió+10évig havi 30e befektetése szerint 10.181e forintja is, azaz saját lakással, de nem elszállva (hisz az ő munkája is benne van) indul az ‘életbe’. No hitel.
Sőt, továbbmegyek. Igaz, hogy az ingatlan ára nem nő mindig és főleg nem lineárisan, akárcsak a befektetés értéke, csak ez utóbbinál a kilengések sokkal nagyobbak. Az tudja lelkileg nyugodtan átvészelni, sőt ‘belevásárlással’ még meg is lovagolni a kríziseket aki biztos hátérrel rendelkezik. Ennek alapja pedig nem csak a nagyon fontos 6-12-18 hónapos vésztartalék, hanem a saját otthon is, szerintem.
És aki biztos háttérrel rendelkezik annak lesz a kockázattűrő képességge nagyobb. Ki mert ön szerint pl. 1500 forintért otp-t venni? aki lazán megtehette, vagy akinek az összes megtakarítása esett, korábban nem tapasztalt 20-30-50%-ot az azt megelőző egy évben?
Üdvözlettel, Humphrey
keshegyre meno vitak voltak anno hogy takarekoskodni erdemes-e inkabb vagy hitelt felvenni. en inkabb az elobbi allasponton voltam. nyilvan ez szamokkal alatamasztva meggyozobb
a masik ilyen faktor az eletben amugy a munkavallalas es a karrier, ha elfogadjuk azt hogy az ido elorehaladtaval egyre tobbet keresunk akkor nyilvan egyre kevesebb havi megtakaritasunkbol vasarolhato ingatlan(feltetelezve hogy folyamatosan no a jovedelmunk es ezzel a megtakaritasunk)
szerintem
Tisztelt Tóth úr!
Abszolút igaza van, ha a fenti elemzés számait nézzük. Akkor is, ha egy épp önálló életet kezdő embert vagy párt veszünk. De mi a helyzet akkor, ha már van az embernek gyereke? Ráadásul nem egy, hanem kettő?
Végül egy kis kiegészítés. Egy 10 milliós lakás kb 50 m2-t jelent, panel esetében kissé többet. A 40-50 ezer forintos bérleti díj ugyan reális egy ilyen méretű lakás esetében, de ennek simán megvan a duplája 80-100 m2-es lakásnál, vagy egy hasonló méretű háznál.
Néhány kérdés ezzel kapcsolatban:
- A bérleti díjak nem változnak az ingatlanpiac aktuális helyzetének hatására?
- Bérlés esetén az amortizáció legalább egy részét a bérlőnek kell állnia. Ez mennyit változtat a helyzeten?
- Mennyire kockázatos befektetést használ a szimulációban? 20 év alatt előfordulhat egy “válság”…
Az egész a havi 36.800Ft elköltésén/befektetésén múlik. 100-ból 99 elbassza.
Egy gond van csak: nincs mit bérelni. Mivel 93% venni akar, ezért jelenlegi ingatlanát eladni akarja és nem bérbe adni. Hiába tudom én racionálisan, hogy jobb bérelni és a különbözetet valamilyen módon befektetni, ha nincs bérlemény, lakni pedig kell valahol. Magyarországon, éppen a bérelni akarók hiánya miatt csak egy alsó szegmensű bérlakásállomány van: panel egyetemistáknak. Olyasvalaki, akinél a vásárlás egyáltalán opció nem akar ilyen ocsmányságokban lakni. Szívesen kivennék én 100,000-ért egy kisebb családi házat, de nincs. Van ezzel szemben eladó 100 db 10-20M-ért. Hiába hízik szépen a számlám ha közben egy panelban töltöm az életem!
Tisztelt Tóth András!
A mai Magyar viszonyok között nem lehet megfelelő ingatlant bérelni, saját tapasztalat. Egyetemistáknak, fiatal pároknak van 1-2 szobás lakás, de nagyobb csak elvétve akad. Családiházról már ne is beszéljünk.
Bérelni csak annak éri meg, akinek már van annyija, hogy vegyen. Berakja kamatozni és a bérleti díjat simán kifizeti belőle és még marad is. Akinek kevés van, az inkább a részleteket fizeti és valamikor az övé lesz az ingatlan.
A vállalkozói rétegnek kellene felébrednie, hogy nem eladásra, hanem bérlésre kellene építeni, mint tölünk nyugatabbra. Béreltünk a németeknél olyan lakást, ahol a legfelső emeleten laktak a ház építtetői és az alsó 2 szinten 4 lakást bérbeadtak.
A család több tagjának meg volt a bére ebből és nem kellett segélyért sorbaállni.
Valami hasonlót tervezek én is, de a telekárak nem a legidálisabbak erre.
Nagy Pál
Hmm.
A bérelt lakás sosem lesz a miénk, ez igaz. De nincs állandó bejelentett lakcímünk sem, ami több problémát is felvet.
Tóth Úr irását olvasva utána számoltam lakás vásárlásomnak,jól jártam-e vele, vagy bérelni kellett volna a lakást. 1988-ban vettem, akkor 960 ezerért. Ma ezt 12 millióért el lehet adni, igy kb. 20 év alatt mintegy 12-szeresére ment fel a lakás ára, mig az 1988-ban kifizetett 960 ezer, a KSH által publikált inflációs adatokkal 2009 decemberének végen (15,3-szorosát) 14,7 milliót érne. Ha a lakás vételárát a szokásos banki kamatok mellett helyeztem volna el 1988-ban egy bankban, akkor a betétem kb. 17 milliót érne. Ha a lakást béreltem volna, akkor 20 év alatt kb 9 millió lett volna a bérleti dij. Két esetet vizsgálok a) lakást veszek és a megspórolt bérleti dijat banki betétben helyezem el. Ekkor kiadás az elején 960 ezer, és most 20 év multán van 12 milliós lakásom a megspórolt bérleti dij kamatokkal pedig szerényen legyen csak 8 millió. Az a) esetben jelenleg tehát van egy 12 milliós lakásom és egy 9 milliós bankbetétem. Ez összesen 21 milliót ér.
A másik a b) eset, ha nem vásároltam volna lakást 20 éve, hanem a lakás vételárát szokásos banki kamatokkal kamatoztatom, mellette meg fizettem volna a bérleti dijat. Nos ez esetben a 960 ezer ma bankbetétben 17 milliót érne, ezzel szemben viszont a bérletre kifizettem volna 8 milliót, amit mint költséget levonok a 17 millióból. Az eredmény, hogy ma 9 millióval lennék gazdagabb, mig az a) esetbenamikor 21 millió lett az eredmény. Azaz hacsak nem extra magas hozamokkal helyeztem el a pénzemet, akkor mégis csak a lakásvásárlás az gazdaságosabb megoldás.
Ehhez még annyit hozzá kell tennem, hogy az adott példában Budapestről van szó. A világban általában az ingatlanok áremelkedése és forgalma a nagyvárosokban, ahol van munkahely bőven ott jellemző. Elmaradott térségekben nem érdemes épitkezni, mert esetleges eladásnál nem valószinű, hogy a költségeink megtérülnek, és az is kérdéses lehet, hogy egyáltalán találunk-e vevőt az ingatlanra. Nem Szabolcs-Szatmárba, hanem a Dunántúlon Somogyban a Balatontól délre fekvő falvakba tessék elmenni. Igen sok ház üresen áll, mert a lakóik elmentek munka után és megfelelő munkahely nélkül nics vonzereje a településeknek.
Kedves András!
Érdekes amit ír egy pillanatra elgondolkodtam sőt mi több utána is számoltam. Évi 22%os kamatozású befektetéssel lehet elérni ezt az állapotot, feltéve ha bevallom és számolok a 20%os kamatadóval v ennek legális társaival. Érdekel a hosszú távú befektetés, megosztana egy részletes leírást, hogy realizált ekkora hozamot?
Köszönöm
DJ
Kedves Tóth Úr!
Én általában egyet szoktam Önnel érteni, de most lenne egy-két észrevételem a fenti cikkel kapcsolatban. Ugyan nem vagyok szakmabeli, de nem hiszem hogy a bérleti díj 20 év múlva is havi 50 ezer lesz. Ezzel szemben a törlesztőrészlet állandó.
Említi még az áresést a mai ingatlanpiacon. Véleményem szerint most az a korosztály járt jól – megérdemelten – akik eddig nem rendelkeztek ingatlannal és idén, diszkontált áron vették meg első lakásukat/házukat. Megérdemelten, hiszen az elmúlt kb 3-4 évben érték felett lebegtek az ingatlanok árai, sokan nem tudtak belekezdeni egy ilyen jellegű befektetésbe. A piacon általában a normál árfekvést nem szoktuk érzékelni, mikor azonban nagyon alacsonyan vagy nagyon magasan vannak az árak, az ilyen csúcspontokat még a kisember is érzékeli. (Lásd pl. tavaly az EUR rekordmagas Forint ára) Én – nem szakmabeliként – csak az ilyen nyilvánvaló dolgokkal szoktam spekulálni, de legalább elenyésző a kockázat. Véleményem szerint a mostani ingatlan-ár visszaesés is lassan eléri a mélypontját, aztán onnan meg csak egy út van – felfelé. Első-lakás vásárlóként remélem az 5 év kivárta után jó áron tudom eladni, aztán pedig megy tovább az élet a “reformerek medrében”, bérleményben..
Üdvözlettel,
Viktor
Kiegészítésként:
“törlesztőrészlet állandó” ez persze szerződéstől függ, meg hogy milyen fizetőalapon kötjük a hitelt…
És még egy dolog: az idők múltával előállhat hogy pl. egy pályakezdő fizetése emelkedik: többet tud félrerakni, vagy egyszerűen csak a rendes fizetéséből is futja rovidtávú befektetésre (pl. 3 év), majd előtörleszt, hiszen drága a hitel 20 évre. Akár olyan stratégiát is építhetünk – amennyiben magasabb fizetésünk havi nagyobb összegű rendszeres megtakarítást is enged, hogy tudatosan a leghosszabb futamidőt választjuk a kis törtlesztőrészlet miatt, majd 5 év múlva visszafizetjük az egészet. Ez esetben az 5 év törlesztési csakúgy kidobott pénz mint aki albérletben lakik, de addig van időnk gyűjteni, viszont a mostani, diszkontált áron vesszük a lakást. Ez – úgy gondolom – egy köztes megoldás a fenti konzervatív-reformer problémára.
Kedves Tóth András!
Nem hozzáértőként kérdezem, hogy az Ön által írt 1,1 millió ember a Bar listán a magyar lakosság számához mérve (nem is említve, a generációs arányokat)nem túl magas?
Köszönöm előre is válaszát!
Alexandra
A bérleti díj nem emelkedik? 3%-os inflációval számolva a végén 90000 Ft-nak kellene lennie!
Én az első ingatlanom megvásárlása 1986 óta rendszeresen feljegyzem a Statisztikai Hivatal által minden évben kiadott hivatalos inflációs értéket. Elővettem és beszoroztam az adatokat, melyből azt az eredményt kaptam, hogy az 1989 január 1-i forint 15.35-ször ért többet, mint a 2010 január 1-i forint.
1.18×1.26×1.35×1.23×1.225×1.188×1.282×1.236×1.182×1.143×1.1×1.098×1.092×1.053×1.047×1.068×1.036×1.039×1.08×1.061×1.042=15.35. Ez csak a fele a cikkben említett 30-as értéknek. Amennyiben az ingatlanok árnövekedésére érvényes a 30-szoros érték, akkor az ingatlanok reálértéke a kétszeresére nőtt 21 év alatt, tehát érdemes volt ingatlanba befektetni. Én ahhoz a “valláshoz” tartozom, mely szerint a jövőben is érdemes!
Kedves Tóth András!
Az világos és egyértelmű, hogy nem éri meg lakást venni, olcsóbb a bérlés.
A másik oldalról nézve: Nyugat-Európában jellemzően bérlik az emberek az ingatlanokat. Az ezen ingatlanokat bérbeadók elbukják az összes pénzüket, és rosszul járnak? Ezt nem gondolnám. Akkor hogy is van ez?
A mai emberek nagyrésze szerintem még mindig úgy gondolkodik, hogy igenis szükség van arra a saját lakásra, mert ha vele valami történik, akkor legalább a családjának marad valami. Főleg ha a családfenntartóról van szó. Én mindig is csodálkoztam, hogy a nyugatabbi országokban ennyire elterjedt a lakás bérlés, de látva a hitelfelvétel körülményeit, és a lakásárakat… az ember jól meg kell gondolja, hogy mi mellett teszi le a voksát.
Úgy látom a bérleti díj növekedése nincs ebben benne. 10 év múlva is 50 ezer lesz? Nem hinném, onnan hiányzik a reálértékes korrigáció, így viszont módosul a többi szám is.
Kedves András!
Szeretném tudni, hogy Pécsett mikor lesz legközelebb ,
Köszönettel: Polgár Katalin
Kedves Tóth András!
Javítson ki, ha csak én nem értem a fejtegetését, de nekem nem ugyanezek a számok jöttek ki.
Legfőképp azt nem értem, hogyan számol a reálértékékkel. 7 millió forint visszafizetése 16,8 mFt-al nem 2,4-szeres reálérték, hanem ennél jóval kevesebb,még gyors becsléssel, 4%-os inflációval számolva is, ami elég optimista.
Szintén nem értem hogy jöhetett ki a kb 8mFt félrerakott pénzből 61mFt, ehhez meglehetősen durva hozamot kell elérni, és ennek miért nincs kiszámolva a jelenértéke.
Ez egy nagyon érdekes,informatív és elgondolkodtató cikk volt! Mindig is sejtettem azt, hogy valamit mi európaiak rosszul csinálunk az amerikaiakhoz képest ingatlan ügyben, de így már minden világossá vált számomra!
Én is hitelre vettem házat, de én “csak” 10 évre, viszont az a tudat, hogy bármikor elviheti a bank, az kicsit rémisztő! A fent leírt ismeretekkel egy GONDOLKODÓ ember sokkal jobban megtudja oldani a problémáit, mivel tud félre tenni, nincs akkora kiadása, és ami szerintem a legfontosabb, az hogy ha megszűnik a munkahely, akkor tovább állhatunk egy másik városba, ahol találunk munkát! Ha ház van, akkor a költségek megduplázódnak, mivel bérelni kell egy másikat ott, ahol munkát találtunk. Ezekkel az új információkkal mától fogva másképp tervezem az életem! 
Köszönöm
Üdvözletem!
Szép kis eszmefuttatás. De mégis mibe fektette a kedves albérlő a pénzét, hogy a végén majdnem 62 milliója lett?
Ha már Kiyoskai szóba került , én is az ingatlan befektetés pártján állok. Véleményem szerint az ingatlan befektetés akkor jó üzlet , ha passzív jövedelmet eredményez.Így teljesen mindegy, hogy milyen az ingatlanpiac mennyit ér az ingatlan. Saját példámnál maradva 12,5,Ft-os 45nm-es vidéki belvárosi ingatlant 125.000 Ft-ért adom ki. A hiteltörlesztésem 10 éves futamidőre 103.000 Ft. A teljes befektet tőkém 4,5mFt (önerő, ügyvédi költség, hitel ktsg, illeték..stb) . A havi passzív jövedelmem: 22eFt. Ha ezt a pénzt bankba rakom 6% kamatra akkor ez havi 22,5 eFt-ot hozna. Tehát az ügylettel ugyan ott vagyok , mintha bankba tartanám a pénzem, csak tíz év múlva van ajándékba egy lakásom amit a bérlő fizetett ki nekem. Azt ha lakás piac 10 év múlva megint bedől, van egy tehermentes ingatlanom amit fedezetként fel tudok ajánlani egy újabb ingatlan vásárlására akár önerő nélkül, ha az ingatlan piac magas akár el is adhatom profittal. Hát nem tudom mindenki döntse el hogy megéri-e ezzel agyalni vagy nem. Nekem ez így működik. Feltéve ha jól menedzseled a dolgot. Azért az igazsághoz hozzátartozik , hogy meg kell találni a fizetőképes keresletet és ki kell szolgálni az igényeiket. Bele lehetne mélyedni az adó és egyéb vonzatokba ami árnyalja a képe, de ez van a bankbetétnél is. A befektetési alap sem rossz ha nem rossz
. Kiyosakira visszatérve, azért Ő sem azt mondja fektess ingatlanba azt minden hónapban bukjál rajta. Csak ésszel.
Két szempontot hozzátennék ehhez a vitához. Én is 100%-ig az ingatlanbefektetés mellett vagyok. Minimális józan paraszti ésszel, odafigyeléssel jól működik, korrekt hozamot ad, a 3% amortizáció egyszerűen röhej, inkább 0.8% körül lesz az.
…
De: ma a helyzet olyan, hogy egy hitelre vett lakás valóságos céltábla a különböző hatóságok, szolgáltatók, közművek, parkolócégek és mindenféle követeléskezelők számára. Mivel az ingatlan hitellel terhelt és általában elidegenítési és továbbterhelési tilalom is van rajta, ezért ha váratlanul követelni kezdenek rajtunk egy nagyobb összeget, nem tudunk reagálni. Ott állunk megfürödve, vagy fizetünk, vagy bevállaljuk egy per költségét és kockázatát. Mivel lassan az ország ötöde bankos, ellenőr, követeléskezelő vagy behajtó, ezért különösen kockázatos olyan nagyértékű vagyonelemet tartani, amire könnyedén rátehetik a kezüket. Nem az ingatlan értékállóságával, hozamával van baj – hiába vannak néha ilyen vérzivataros idők mint most – hanem azzal, hogy a puszta létezése miatt zsarolhatóak vagyunk. Bármikor jöhet egy levél, hogy ha nem fizetünk, viszik a házat.
…
Talán az iskolában nem csak alapvető pénzügyi ismereteket kellene oktatni, hanem azt is, hogyan védjük meg javainkat a hatóságok vagy a nagy nemzetközi cégek önkénye ellen. Gondolok itt olyasmire, hogy ha már van egy tehermentes ingatlanunk, az legyen lehetőség szerint legalább két vagy több családtag nevén, legyen haszonélvezettel terhelt, legyen rajta egy vételi opció vagy legyen rajta egy baráti kézben lévő jelzálog – de szükség esetén akár merjünk odaállni a hatóság elé először egyedül, aztán a szűkebb család, de a végén akár ötszázadmagunkkal is, ha igazságtalanul (noha jogszerűen) el akarják venni.
…
A másik szempont az, hogy a megszokott világunk el fog tűnni, a normális gazdasági, társadalmi működés át fog alakulni vmi mássá. Részben az erőforrásválság miatt, kevesebb az olaj, az alapanyagok egy része fogyóban, a termőföld minősége romlik és mennyisége csökken, stb. Másrészt az európai kultúrember nem csinál elég gyereket és az etnikumok szép lassan összeroppantják a társadalmunkat.
…
Ilyen kilátások mellett valószínűleg csak vészforgatókönyvek szerint érdemes “befektetni”: tartós élelmiszerhegyek, jól eldugott fegyverek és lőszerhalmok, a lehető legtöbb tudás felhalmozása (mezőgazdasági, hadi, technikai, orvosi alapok), közösségi kapcsolatépítés. Esetleg a jövő pénzéből, a fizikai aranyból (befektetési aranyból) lehet felhalmozni és jól eldugni, hogy a fémdetektor se találja meg, bár az arany is kegyetlen módon megdrágult az utóbbi időben.
Én reformernek számítok? több mint 15 éve élek albérletben, elején nem volt alternatíva, később meg nem akartam alternatívát…
Saját vállalkozást indítottam, és amikor pénzem volt, inkább olyan eszközöket vettem, amikből több pénzem lett, és számomra soha nem volt megterhelő az albérlet kifizetése. Minden esetben az életvitelünkhöz alkalmazkodó lakásban éltünk, ha több bevételünk volt drágábba, ha kevesebb, akkor kedvezőbbet kerestünk. Viszont egy olyan lakásnak, amiben most is élünk, csak az illetéke többe kerülne mint 2 éves lakbérünk, addigra meg ki tudja hol lesz több munkánnk, hova mennek a gyerekeink iskolába, különórákra…
Van egy barátnőm, aki elítélte az én gondolkodásomat, majd 5 éven belül kétszer kellett költözniük, egyszer gyermekvállalás miatt, egyszer pedig rájött, hogy 2 picivel sokkal könnyebb lenne földszinten kertkapcsolattal élni mint a 2. emeleten… Csak számoljon utána bárki.
- 3x fizettek illetéket (minden esetben 40 millió feletti ingatlanra) ,
- 2 esetben kellett hitelt kiváltatniuk sokmillió veszteséggel, mert 10 évre vették fel és 2 év után kellett az eredetileg felvett összegnél többet visszafizetniük,
- devizahitelt vettek fel… no comment
- minden esetben vesztettek a lakáseladásokon, hiszen új ingatlant vettek, és használtat adtak el.
Mi is költöztünk közben 3x, de az első lakáshoz leadott 2 havi kauciót kaptuk vissza és fizettük be a másodikba, majd ugyanezt a harmadikba. A havi bérleti díjunk kevesebb lett, nem több, mert a piacon könnyebb alkudni a jelen helyzetben.
Mindhárom esetben 70 millió ft feletti értékű ingatlanban laktunk, 3ból 2x első lakók voltunk, most pedig házi uszodás, squash pályás, konditermes lakást bérelünk egy 15 milliós törlesztő áráért.
Közben ugyan megtépázott bennünket is a válság, sok partnerünk ment tönkre, ezzel minket is nehezebb helyzetbe hozva, de most is csak azon tudok agyalni, hogyan tudnék a cégembe több pénzt tenni, hogy abból jobb ingatlant tudjak “használni”.
De még most is lehet, hogy én csinálom rosszul, az idő majd eldönti!!!
Én csak azt nem értem, hogy az albérletben nem kell számolni az amortizációval? Ezeket az albérlőnek kell megcsinálnia a saját költségén.
A főbérlő pedig legritkább esetben ad vissza kauciót.
A kaució akkor jár vissza, amikor a lakásbérleti szerződés előírja… ha valaki ennek ellenére nem kapja vissza, indítson fizetési meghagyást a volt bérbeadó ellen! A jelenlegi szabályok szerint a bérlő csak a fenntartással kapcsolatos kisebb költségeket viseli a bérlő:
“Ptk.427. § (1) A dolog fenntartásával járó kisebb kiadásokat a bérlő, a többi kiadást, valamint a dologgal kapcsolatos közterheket a bérbeadó viseli.”
Hat igen, ez egy orok vita. En is azt mondom, hogy van arany kozeput. Erdemes ingatlant venni, ha jot kapunk olcson vagy kiadva tobb penzt tudunk vele keresni. Berelni addig erdemes, amig kicsi az igenyszintunk pl. szobat berelni erdemes, egy teljes lakast nem biztos. Az atlagember szamara a kenyelme a fontos, aki gazdagodni akar, az befektet termeloeszkozokbe. Nekunk voltak idiota proli szomszedaink. Az anyjuk berelte a lakast megvetel helyett. Csak minimalis havi torlesztoreszletert megvehettek volna, de a hulyek kihagytak es uszott a lakas, az onkori kiadta masnak.
Sziasztok!
Nagyon sok okos ember van itt!
Kérdés?
Adott egy család (2 kicsi gyerek)! Albérletben lakik, 60000Ft/hó. Van 10Mill.Ft. Mit csináljon? Vegyen lakást vagy maradjon albérletben?
Üdv!
“Mit csináljon? Vegyen lakást vagy maradjon albérletben?
Üdv!”
Menj és csináld azt, amit elterveztél!!!!!
Kedves András!
A fenti példából számolva, ön valahol 10-12% REÁL(!)hozamot tud csinálni évente 20 éven át. ( a 62Mft reálérték csak így jön ki.) Szeretnék szerződést kötni Önnel. Adok Önnek 100M forintot és Ön ezt befekteti és ad nekem 8% reálhozamot. A maradék az Ön jutaléka/haszna. Cserébe viszont a 8% kifizetéséért a teljes vagyonával felel. Ez évi milliós haszon Önnek. Belemegy? Nem? Miért?
Minden tiszteletem Öné azért, hogy megpróbálja felhívni a figyelmet a pénzügyi műveltség fontosságára, de akkor előbb maga is legyen művelt mesterré. Ha elmond két féligazságot abból azért nem lesz egész. Az az érzésem, hogy ez a cikk nem az igazság keresésének szándékával íródott, hanem még a bizonyítás előtt már azzal a céllal, hogy mit kell bizonyítani. Öreg hiba.
Mindenféle matematika/pénzügyi műveltség nélkül csak józan paraszti ésszel: Miért vannak Nyugaton bérbeadók? Így szeretnék elbukni a túl nagy vagyonukat? Ők a nyugat pénzügyi műveletlenjei?
“Egy 10 milliós lakás bérleti díja 40-50.000Ft/hó. Legyen a magasabb, ez 20 év alatt 20x12x50.000=12.000.000Ft.”
Jó lesz az 55-60-nak is, később még többnek.
“De az ingatlan ára mindig felfelé megy – mondják erre sokan. Ezzel egy baj van, hogy nem igaz.”
Pont így nem igaz az, hogy minden “nem megfogható”, vagyis közvetlen használati értékkel nem rendelkező entitásba fektetés hiánytalanul megmarad, vagy nő. Ld. a lakás használati értéke az, hogy kisebb eséllyel fagy halálra télen, míg a betétek egy masszív válság, vagy összeomlás során úgy párolognak el, hogy nyomuk sem marad.
“Ma Magyarországon az a furcsa helyzet állt elő, hogy a tavalyi nagy ingatlan áresés után az ingatlanok ára reálértékben pont ott tart, ahol 20 évvel ezelőtt.”
Lehet, hogy a pénzben kifejezett reálérték a nullához konvergál, de a fagyhaláltól megment. Mint ahogy egy kasza és egy ásó is kerülhet 0Ft-ba, de részvénnyel nem lehet kapálni, pláne akkor, ha ez utóbbi teljesen elveszíti az értékét.
Mivel a bérlésnek nincs kultúrája és megfelelő jogi háttere, 2 gyerekkel elég problémás a dolog. No meg arányítsuk a minimálbért az átlag bérlemény árához.
“Saját vállalkozást indítottam, és amikor pénzem volt, inkább olyan eszközöket vettem, amikből több pénzem lett, és számomra soha nem volt megterhelő az albérlet kifizetése.”
Na, akkor helyben is vagyunk, hogy miért nem alkalmazható a módszer a társadalom 99%-ára.
Szerintem nagyon nagy tévedés van az albérlet számítással kapcsolatban. 50000 ft/hó nagyon alacsony, esetleg vidéken egy kis zug kerül manapság ennyibe, Budapesten jelenleg egy normális lakás 80-90000 ft/hó ! Mindjárt más! Jah igen és akkor az is biztos, hogy 20 év múlva nem ennyi lesz! Hanem mondjuk 120-130000 Ft! Szóval elképesztően nagy baromság a cikkíró felvetése, miszerint mennyire olcsó az albérlet! Maximum egy tanya lesz ennyi kelet-MO-n az alföldön 20 év után.
cöcö. azt elegánsan kihagytad, hogy kápéból viszont már simán megéri megvenni az ingatlant
Azt a tényt elfelejtette ideírni, hogy a válság miatt a befektetések is akkorát buktak, mint az ólajtó…
nekem az jutott az eszembe, hogy annyi azért a saját tulajdon mellett szól, hogy bár 20 évig szívatja magát az ember a részletekkel meg az idegeskedéssel, de utána, ha még éldegél kicsit, a nyugdíjából (ami valószínű, hogy kevés lesz) nem tudná a lakbért fizetni. Saját tulajdonban viszont csak a rezsi és az amortizáció marad, ami jóval kezelhetőbb…
Kedves András!
Elgondolkodtató a cikk, ugyanakkor a válaszok is…
Kérem válaszoljon amint tud, egy-két olyan ellenérv született, ami nehezen győzi meg az embert az ingatlan ellen.
Üdvözletem a cikk írójának és minden kedves hozzá szólónak!
Nem vagyok közgazdász, de némi ismeretre szert tettem a témában. Számolgattam kicsit és érdekes eredményre jutottam:
10M hitelösszeg esetén a bank felé 15,3M-ót fizetünk be. Ez a tavalyi 4,2%-os inflációval 25 éves futamidő esetén a vásárlás napjára diszkontálva, 80e forintos fix forint alapú hiteltörlesztés esetén. Amortizáció 3%/év, diszkontálva 7,5M. Szerintem a 3% reálisabb, mint a 0,8%, nem is rég újítottam fel egy házat. Az ingatlant reálérték tartónak vettem.
Jelenleg albérletben lakom 35e/hó, 65m2 felújított panel. Lenne mit újítani, de alapvetően szép. És város, de nem Budapest ez igaz, munkám viszont nagyon jól fizet.
Albérlet 40e/hó-val számolva diszkontált kifizetés 12M, itt is feltételeztem, hogy az albérlet csak az infláció mértékével nő. Ha a különbözetet berakod 7% kamatra, ennek diszkontált bevétele 15M, az adót (20%) levéve. Ez természetesen közelítés, sok tekintetben nem életszerű. Ez csak matek. Ha valakit érdekel, szívesen leírom a részletes számítást. Mindenki számoljon utána és döntsön a saját helyzete és habitusa szerint.